Thajsko zůstává jednou z nejatraktivnějších zemí pro investice do nemovitostí – nejen díky svému klimatu, infrastruktuře a poptávce po pronájmech, ale také díky loajálnímu daňovému systému, který je pro zahraniční kupce jasný a předvídatelný.
Co platit při koupi, vlastnictví, prodeji a pronájmu?
Uveďme si rovnou jednu zásadní věc – sazby daně jsou přímo závislé na formě vlastnictví objektu.
1. FORMY VLASTNICTVÍ
| Tvar | Podstata | Termín |
| Vlastnictví (plné vlastnictví) | 100% vlastnictví objektu, plné právo nakládat s ním | na dobu neurčitou |
| Nájem (pronájem) | dlouhodobý pronájem, registrovaný státem | 30+30+30 let (až 90 let podle smlouvy) |
2. DANĚ Z NABYTÍ NEMOVITOSTI
Kupující platí povinný poplatek pozemkovému úřadu, tzv. převodní poplatek, který se vybírá při převodu vlastnictví.
- Volná držba – 2%
- Pronájem – 1 %
Náklady se obvykle dělí mezi prodávajícího a kupujícího v poměru 50/50. Při koupi od developera zákon zakazuje převést na kupujícího více než 50 % poplatku.
Státní poplatek, který se platí na pozemkovém úřadě při registraci nemovitosti na sekundárním trhu.
Výše státního poplatku závisí na formě vlastnictví, u Leasehold činí 1,1 %, u Freehold 6,3 % z hodnoty bytu (prodávající-fyzická osoba). Na trhu je běžnou praxí, kdy prodávající nabízí rozdělení státního poplatku na polovinu, zejména v případě vyjednávání nebo když je o nemovitost velký zájem.
3. DANĚ Z VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ
Od roku 2020 platí zákon o dani z pozemků a staveb B.E. 2562.
Sazby daně (daň se vypočítává z odhadní, nikoli tržní hodnoty nemovitosti).
| náklady na bydlení nižší než 10 milionů ฿ | daň se neplatí |
| Náklady na bydlení od 10 milionů bahtů do 40 milionů ฿ | sazba daně je 0,02 % |
| Náklady na bydlení od 41 milionů bahtů do 65 milionů ฿ | sazba daně je 0,03 % |
| náklady na bydlení z 66 milionů bahtů na 90 milionů ฿. | sazba daně je 0,05 % |
Výhody
– Bytové domy a domy v hodnotě do 10 milionů ฿ – sazba 0,02 %.
– Prvních 10 milionů ฿ hlavního obydlí (pokud je majitel zapsán v domovní knize) se nezdaňuje.
– Pokud vlastník není zapsán ve žluté domovní knize, činí sazba 0,3 %.
Příklad výpočtu (pokud je vlastník zapsán v domovní knize)
Náklady na objekt: 13 milionů ฿
Přínos: 10 milionů ฿
Základ daně: 3 miliony ฿
Sazba: 0,02 %
4. DANĚ Z PRODEJE NEMOVITOSTÍ
1. Registrační poplatek (poplatek za převod)
Stejné sazby jako při nákupu:
– Volná držba – 2 %
– Pronájem – 1 %.
Obvykle se dělí 50/50 mezi prodávajícího a kupujícího.
2. daň z podnikání (zvláštní daň z podnikání)
Platí, pokud vlastníte nemovitost méně než 5 let.
Skládá se z daně z podnikání – 3 % a obecní daně – 10 % z částky samotné daně z podnikání.
Neúčtuje se, pokud:
– Vlastníte déle než 5 let;
– prodávající je dědicem;
– prodávající převede nemovitost na dědice;
– prodávající je zapsán v domovní knize alespoň 1 rok.
3. Kolkovné (Stamp Duty)
Vyplácí se, pokud je nemovitost v držení déle než 5 let.
| Forma vlastnictví | Nabídka |
| Freehold | 0.5% |
| Pronájem | 0.1% |
4. Srážková daň (Srážková daň)
Vypočítává se podle odhadní hodnoty a zvláštní tabulky odpočtů v závislosti na době vlastnictví (na výši nákupu a výši prodeje nemovitosti nezáleží, daň se vypočítá na základě odhadní hodnoty na pozemkovém úřadě).
Odpočet daně se vypočítá na základě doby vlastnictví nemovitosti podle zvláštní tabulky:
| Doba vlastnictví, roky | Srážka, % | Příjmy | Daň z příjmu fyzických osob |
| 1 | 92 | 0 – 150.000 | 5% |
| 2 | 84 | 150.001 – 300.000 | 5% |
| 3 | 77 | 300.001 – 500.000 | 10% |
| 4 | 71 | 500.001 – 750.000 | 15% |
| 5 | 65 | 750.001 – 1.000.000 | 20% |
| 6 | 60 | 1.000.001 – 2.000.000 | 25% |
| 7 | 55 | 2.000.001 – 5.000.000 | 30% |
| 8 | 50 | 5 000 001 a více | 35% |
PŘÍKLAD VÝPOČTU SRÁŽKOVÉ DANĚ (SRÁŽKOVÉ DANĚ)
Hodnota nemovitosti je 5 500 000 ฿ s dobou držby 3,5 roku.
1. Určete sazbu odpočtu daně podle níže uvedené tabulky.
3,5 roku se zaokrouhluje na 4 roky.
Při 4 letech je sazba daňového odpočtu 71 %.
2. Vypočítejte základ daně za celé období vlastnictví.
Odhadovaná hodnota: 5 500 000 ฿
Srážka: 71%
Vzorec: 5 500 000 – (5 500 000 × 71 %) = základ za celé období
Vypočítat:
5 500 000 × 71% = 3 905 000 ฿
5 500 000 – 3 905 000 = 1 595 000 ฿
Jedná se o základ daně za celou dobu vlastnictví.
3. Vypočítejte základ za 1 rok vlastnictví.
Doba vlastnictví = 4 roky
1 595 000 / 4 = 398 750 ฿
4. Uplatnění progresivní daňové stupnice
Příjmy za rok: 398 750 ฿
Rozdělte ji podle úrovně:
| Rozsah | Nabídka | Výpočet |
| 0 – 150 000 ฿ | 5% | 150 000 × 5% = 7 500 ฿ |
| 150 001 – 300 000 ฿ | 5% | 150 000 × 5% = 7 500 ฿ |
| 300 001 – 398 750 ฿ | 10% | 98 750 × 10% = 9 875 ฿ |
Součet daně za 1 rok: 7 500 + 7 500 + 9 875 = 24 875 ฿
5. Vynásobeno počtem let vlastnictví
24 875 × 4 = 99 500 ฿
✔ KONEČNÁ DAŇ Z PŘIJATÝCH PŘÍJMŮ
99 500 bahtů ≈ 1,81 % odhadní ceny
5. DAŇ Z PŘÍJMŮ Z PRONÁJMU
Většina nemovitostí na Phuketu se kupuje za účelem pronájmu, proto je tento bod důležitý. Příjmy z pronájmu můžete získat sami nebo prostřednictvím správcovské společnosti. Pokud pronajímáte sami, daň se podává osobně nebo prostřednictvím právníka (služba do 5000 ฿). Pokud pracujete prostřednictvím správcovské společnosti, o veškeré daňové záležitosti se stará správa.
Pokud nejste daňovým rezidentem
– pevná sazba: 15 % z celkové částky pronájmu
– žádné srážky ani pobídky
Pokud jste daňovým rezidentem Thajska
– Musí žít více než 180 dní v roce. Daň se vypočítává progresivně.
– Po odečtení standardních 30 % je zdaněno 70 % příjmu.
| Příjem za rok | Nabídka |
| 0-150 000 ฿ | 0% |
| 150 001-300 000 ฿ | 5% |
| 300 001-500 000 ฿ | 10% |
| 500 001-750 000 ฿ | 15% |
| 750 001-1 000 000 ฿ | 20% |
| 1 000 001-2 000 000 ฿ | 25% |
| 2 000 001-5 000 000 ฿ | 30% |
| > 5 000 000 ฿ | 35% |
Srážky:
– osobní odpočet: 30 000 ฿
– Pronájem: odpočet = hodnota bytu / 30 let
– Výdaje na vyživované osoby a vzdělávání dětí
PŘÍKLAD VÝPOČTU DANĚ Z PŘÍJMU (PRONÁJEM)
Náklady na apartmán: 7 600 000 ฿
Forma vlastnictví: Nájemní smlouva
Garantovaný příjem: 7 % po dobu 5 let
1. Roční příjem
7 600 000 × 7 % = 532 000 ฿ ročně
Pokud žijete v Thajsku déle než 180 dní v roce, stáváte se daňovým rezidentem a daň se sráží ve výši 5 % (formulář PND3).
Primární srážka: 532 000 × 5 % = 26 600 ฿
2. Daňové odpočty
Osobní odpočet – 30 000 ฿
Odpočet nákladů na pronájem – hodnota bytu / 30 let:
7 600 000 / 30 = 253 333 ฿
Vzorec pro výpočet celkového základu daně
532 000
– 30 000
– 253 333
= 248 667 ฿ zdanitelný příjem
3. Použití progresivní stupnice
| Příjmy | Nabídka |
| 0-150 000 ฿ | 0% |
| 150 001-300 000 ฿ | 5% |
| 300 001-500 000 ฿ | 10% |
| 500 001-750 000 ฿ | 15% |
| 750 001-1 000 000 ฿ | 20% |
| 1 000 001-2 000 000 ฿ | 25% |
| 2 000 001-4 000 000 ฿ | 30% |
| Více než 4 000 000 ฿ | 35% |
Příjem 248 667 ฿ spadá do tohoto rozmezí:
0-150 000-0% / 150 001-300 000-5%
Výpočet daně:
- první část (0-150 000) – 0%
- druhá část (248 667-150 000 = 98 667) →
98 667 × 5% = 4 933 ฿
CELKOVÁ DAŇ
Daň z vypořádání: 4 933 ฿
Počáteční srážka na formuláři PND3: 26 600 ฿
Částka k vrácení: 26 600-4 933 = 21 667 ฿
Tato částka může být:
– vrátit na svůj bankovní účet, nebo
– započíst na daňový účet v příštím roce.
CELKEM
Na 7,6 milionu ฿, Pronájem a 7 % zaručený příjem:
- Roční příjem: 532 000 ฿
- Skutečná daň: 4 933 ฿
- Vratné: 21 667 ฿
6. DĚDICKÁ DAŇ
Pokud je hodnota nemovitosti do 100 milionů ฿ – daň se neplatí.
Nad 100 milionů ฿ – sazba 5-10 %.
7. Tabien Baan (domovní kniha)
Tabien Baan je úřední brožura obce, která zaznamenává adresu domu nebo bytu a osoby přihlášené na této adrese. Důležité: Tento dokument neprokazuje vlastnictví.
Typy knih pro domácnosti
- Blue (Blue Tabien Baan ) – pro thajské státní příslušníky.
- Žlutá (Yellow Tabien Baan ) je určena pro cizince.
Jak to funguje pro cizince
- Pokud cizinec vlastní dům (bez pozemku) nebo byt v kondominiu, je mu vydána modrá domovní knížka, která uvádí pouze adresu nemovitosti.
- Své jméno můžete uvést, pokud:
- má dlouhodobé vízum,
- osoba na této adrese skutečně bydlí,
- je vlastníkem pozemku.
- Jakmile je zahraniční vlastník zaregistrován, vymění se modrá knížka za žlutou a jeho jméno se zapíše do ní.
Výhody Yellow House Book
- Osvobození od daně z nemovitosti pro nemovitosti v hodnotě do 10 milionů ฿ (s podmínkou trvalého pobytu).
- Osvobození od zvláštní daně z podnikání při prodeji bytu, pokud je majitel zapsán ve žluté knize alespoň jeden rok.
Závěr
Thajský daňový systém je jedním z nejtransparentnějších a nejsrozumitelnějších v Asii.
Pro kupujícího je pouze důležité porozumět poplatkům, které vznikají v každé fázi: při koupi, vlastnictví, prodeji nebo pronájmu.
Jako zkušená agentura vám pomůžeme vypočítat všechny daně za konkrétní objekt, zkontrolujeme dokumenty, vysvětlíme vám podmínky vlastnictví, informujeme vás o výhodách a poradíme vám, jak optimalizovat náklady.
