Investiční vízum v Thajsku za nákup nemovitosti od 3 milionů bahtů, opravdu?

Od začátku roku 2026 pravidelně dostáváme stejnou otázku: "Opravdu to funguje, nebo je to jen marketing vývojářů?"

Rozebereme to postupně na základě platných imigračních nařízení, bez drb a bez slibů "zlatých víz".

Existuje právní základ?

Ano, právní základ existuje.

Od 1. října 2568 BE (rok 2025) platí:

• Nařízení Imigračního úřadu č. 237/2568 a č. 238/2568

Právě tato nařízení upravují:

• počáteční udělení statusu

• roční prodloužení pobytu
  na základě investice, včetně nemovitostí.

Nejedná se o evropskou "golden visa", ale o striktně imigrační proceduru s dokumentálním potvrzením zdroje investic a registrace práv.

Jaké jsou důvody pro získání investiční vízum?

V rámci platných nařízení se používají tři scénáře.

1. Nákup bytu (Freehold)

• cena nemovitosti - od 3 000 000 ฿ (7,8 mil. ₽)

• nemovitost musí být registrována v Land Department

• vlastnictví je zapsáno na cizince

• dodržuje se zahraniční kvóta 49% podle Condominium Act

Toto je nejjasnější a právně nejprůhlednější cesta.

2. Nákup nemovitosti v Leasehold na dobu 3 až 90 let

• Cena nemovitosti podle smlouvy od 3 060 000 ฿

• Smlouva Leasehold musí být povinně registrována v Land Department (přítomnost Chanot je povinná)

3. Uzavření roční nájemní smlouvy na nemovitost na dobu 12 měsíců

- Cena pronájmu na osobu od 85 tisíc ฿

- Pronajímateľem musí být Thajec (pokud si pronajímáte byt od cizince, není vydáno vízum).

- Pro získání vízuma na 3 měsíce stačí potvrzení platby na dobu 3 měsíců. Taková platba může být potvrzena bankovním převodem na účet majitele - Thajce.

- Při prodloužení vízuma na 12 měsíců musí být platba provedena předem na celé období. Pokud máte pronájem 85 000 ฿ * 12, pak se musí vložit platba 1,02 mil ฿ (potvrzení také bankovním šekem).

- Všechny platby musí být provedeny osobě - vlastníkovi nemovitosti, který je uveden v Chanot.

Tato cesta bude vyžadovat dodatečné dokumenty, ale bude vhodná pro lidi, kteří nemají svou vlastní nemovitost, ale dlouhodobě zde bydlí.

K hlavnímu žadateli mohou být ve všech třech variantách připojeni členové rodiny. Od nich se nevyžaduje samostatná investice, ale registrační a servisní poplatky ve stejné výši jako za hlavního příjemce vízuma.

Doba pobytu členů rodiny je vázána na dobu prodloužení hlavního žadatele při první podání na 3 měsíce, poté jsou všechna prodloužení na 12 měsíců, podání na následující roky se provádí 2 týdny před vypršením starého vízuma.

Jak vypadá procedura?

Systém má dvě fáze:

Fáze 1

Status se uděluje na základě nařízení č. 237/2568
Jedná se o počáteční dobu pobytu - 90 dní.

Fáze 2

Roční prodloužení na základě nařízení č. 238/2568

V praxi:

• nejdříve se odsouhlasí status (90 dní)

• poté - prodloužení na 12 měsíců

• Všechny zahraniční dokumenty musí být: přeloženy do thajštiny, ověřeny překladatelem akreditovaným Ministerstvem zahraničních věcí. Všechny originální dokumenty se předkládají v Imigračním úřadě v den podání vízuma.

Je třeba být v Thajsku?

Ano.

• Změna statusu a prodloužení se provádějí prostřednictvím imigračních kanceláří v zemi.

• Majitelé turistických víz (vstup značkou) 30 / 60 / 90 dní musí mít v pasu minimálně 20 dní do vypršení aktuálního pobytu.

• Majitelé vízuma Non-B jsou povinni oznámit změnu statusu minimálně 30 dní dopředu

Jaké dokumenty se skutečně vyžadují?

Osobní:

• Dotazník / formuláře operátora (členství + podpora vízuma), foto 4x6, foto žadatele u budovy, uvnitř nemovitosti, u dveří s číslem nemovitosti, kopie pasu

Pro Freehold:

• kupní smlouva

• registrace vlastnictví v Land Office

• potvrzení platby od 3 mil baht

• mapa/plán nemovitosti

Pro Leasehold:

• registrovaná smlouva v Land Office na dobu ≥3 let

• potvrzení platby

Klíčový prvek ve všech scénářích je dokumentálně potvrzená investice a její registrace.

Jak vypadá procedura a jaké jsou poplatky?

Oficiální poplatky programu (placené oprávněnému operátorovi)

• Účast v programu: 4 000 ฿ (jednorázově)

• Servisní poplatek: 27 000 ฿ (1x ročně za každý 12měsíční cyklus). Celkem 31 000 ฿ (80,6 tis. ₽) při samostatné podání dokumentů.

• Odsouhlasení roční investiční vízum také nabízejí právní kanceláře na Phuket za 40 000 ฿

1. Shromáždění a odeslání dokumentů k ověření
2. Ověření dokumentů, schválení žádosti (7 pracovních dní)
3. Domluva na podání vízuma
4. Osobní podání dokumentů žadatelem v imigrační službě na vízum na 90 dní
5. Žadatelé s turistickým vízem nebo bez vízuma by měli mít v zásobě minimálně 20 dní do vypršení doby pobytu v zemi.
6. Nejdříve se odsouhlasí počáteční povolení/razítko na 90 dní, poté - prodloužení vízuma na 12 měsíců
Veřejná statistika o počtu vydaných víz podle tohoto schématu zatím neexistuje.

To znamená, že mechanismus existuje právně, ale praxe se stále formuje.

Lze vycestovat ze země, pokud žijete v Thajsku s investičním vízem?

Ano.

Po získání počátečního razítka na 3 měsíce v imigrační kanceláři je nutné vložit jednorázový Re-entry (1000 ฿ ) a zákonně opustit zemi. Ale před prodloužením na rok se musíte povinně vrátit. Odsouhlasuje se v imigrační kanceláři uvnitř Thajska dopředu (pár týdnů před odletem) nebo v den odletu na letišti u speciálního přepážky.

Pokud je vízum na 12 měsíců, můžete vložit Multy Re-Entry (3 800 ฿ ) a můžete vycestovat mnohokrát. Odsouhlasení pouze v imigrační kanceláři. Pokud je výjezd plánován pouze 1x během roku, můžete vložit znovu jednorázový Re-entry.

Používají to vývojáři?

Ano.

Velké thajské developerské společnosti už veřejně prosazují investiční formát jako možnou vizovou trajektorii.

Například Sansiri oficiálně informuje klienty o používání platných imigračních nařízení v rámci investičních projektů.

To znamená, že trh vnímá mechanismus jako funkční, nikoli jako zvěst.

Funguje to v celé zemi?

Nařízení platí na celém území Thajska.

Ale je logické očekávat, že mechanismus bude rychleji a aktivněji zaváděn v turistických centrech:

• Phuket

• Pattaya

• Chiang Mai

• Bangkok

Právě tam se soustředí:

• investiční projekty

• zahraniční kupující

• dlouhodobá infrastruktura pobytu

Doporučení pro kupujícího

Pokud je cílem - nemovitost + vizová perspektiva, algoritmus by měl být následující:

1. Ověření právní čistoty nemovitosti

2. Registrace vlastnictví nebo leasehold

3. Potvrzení platby

4. Příprava kompletního balíčku dokumentů pro imigraci

5. Podání prostřednictvím správného právního postupu

Proč je důležité kupovat nemovitosti od ověřených vývojářů s průhlednou strukturou transakcí a compliance:

• jasná registrace

• průhledné platby

• správná dokumentace

• doprovod transakce

Při investiční podání má klíčový význam nikoli značka, ale kvalita právního balíčku.

A právě velcí developeři nejčastěji dokáží poskytnout tuto úroveň průhlednosti.

Závěr

Ano, právní základ pro vízum při investici od 3 mil ฿ existuje.
Ale nejedná se o "automatické vízum za nákup", ale o striktně regulovaný imigrační postup. A pokud půjdete touto cestou se správným developerem a kvalifikovanou podporou, vše bude v pořádku.