Можно ли получить визу в Таиланд, купив недвижимость от 3 млн ฿? Да, такая правовая процедура существует, но покупка сама по себе не гарантирует одобрение.
Разбираем, какие объекты Freehold и договоры Leasehold подходят, как проходит оформление, какие документы и расходы потребуются и почему юридическая структура сделки важнее имени застройщика.
С начала 2026 года мы регулярно получаем один и тот же вопрос:«Это действительно работает или это просто маркетинг застройщиков?»
Разберём поэтапно, на основании действующих иммиграционных приказов, без слухов и без обещаний «золотых виз».
Есть ли правовая база?
Да, правовая база существует.
С 1 октября 2568 BE (2025 год) действуют:
Именно эти приказы регулируют:
первичное предоставление статуса
годовое продление пребывания
по основанию инвестиции, в том числе в недвижимость.
Это не европейская “golden visa”, а строго иммиграционная процедура с документальным подтверждением источника инвестиций и регистрации права.
Какие основания для получения инвестиционной визы?
В рамках действующих приказов используются три сценария.
1. Покупка квартиры (Freehold)
стоимость объекта - от 3 000 000 ฿ (7,8 млн ₽)
объект должен быть зарегистрирован в Land Department
право собственности оформляется на иностранца
соблюдается иностранная квота 49% по Condominium Act
Это самый понятный и юридически прозрачный путь.
2. Покупка недвижимости в Leasehold сроком от 3 до 90 лет
3. Заключение годового контракта на аренду недвижимости сроком на 12 мес
- Стоимость аренды на человека от 85 тыс ฿
- Арендодателем должен быть таец (если вы снимаете квартиру у иностранца, то получение визы не предусмотрено).
- Для получения визы на 3 месяца - достаточно подтверждения оплаты на период в 3 месяца. Такая оплата может быть подтверждена банковским переводом на счет владельца - тайца.
- При продлении визы на 12 месяцев, оплата также должна быть произведена на перед на весь период. Если у вас аренда 85.000 ฿ *12 , то должен быть внесен платеж 1.02 млн ฿ (подтверждение также банковским чеком).
- Все платежи должны быть произведены лицу - владельцу недвижимости, который указан в Chanot.
Этот путь потребует дополнительных документов, но при этом подойдет людям, которые не имеют свою недвижимость, но при этом проживают долгосрочно.
К основному заявителю во всех трех вариантах могут быть присоединены члены семьи. От них не требуется отдельная инвестиция, но регистрационные и сервисные сборы в таком же размере как за основного получателя визы.
Срок пребывания членов семьи привязан к сроку продления основного заявителя при первой подачи на 3 месяца, далее все продления на 12 месяцев, подача на последующие года производится за 2 недели до истечения старой визы.
Как выглядит процедура?
Система двухэтапная:
Этап 1
Статус предоставляется на основании Приказа № 237/2568
Речь идёт о первоначальном периоде пребывания - 90 дней.
Этап 2
Годовое продление на основании Приказа № 238/2568
На практике:
сначала оформляется статус (90 дней)
затем - продление на 12 месяцев
Все иностранные документы должны быть: переведены на тайский язык, заверены переводчиком, аккредитованным Департаментом консульских дел. Все оригиналы документов предъявляются в Immigration Office в день подачи визы.
Нужно ли находиться в Таиланде?
Да.
Смена статуса и продление осуществляются через иммиграционные офисы внутри страны.
Владельцы туристических виз (въезд по штампу) 30 / 60 / 90 дней должны иметь в паспорте минимум 20 дней до окончания текущего пребывания.
Владельцы визы Non-B обязаны уведомить о смене статуса минимум за 30 дней
Какие документы действительно требуются?
Личные:
Анкета / формы оператора (membership + visa support), фото 4×6, фото заявителя у здания, внутри объекта, у двери с номером объекта, копии паспорта
По Freehold:
По Leasehold:
Ключевой элемент во всех сценариях - документально подтверждённая инвестиция и её регистрация.
Как выглядит процедура и какие сборы?
Официальные сборы программы (уплачиваются уполномоченному оператору)
Участие в программе: 4 000 ฿ (разово)
Сервисный сбор: 27 000 ฿ (1 раз в год за каждый 12-месячный цикл). Итого 31 000 ฿ (80,6 тыс ₽) при самостоятельной подаче документов.
Оформление годовой визы инвестора также предлагают юридические бюро на Пхукете за 40 000 ฿
1. Сбор и отправка документов на проверку
2. Проверка документов, одобрение заявки (7 рабочих дней)
3. Запись на подачу визы
4. Подача документов лично заявителем в иммиграционную службу на визу на 90 дней
5. Заявители, имеющие туристическую визу или безвиз, должны иметь в запасе не менее 20 дней до истечения срока пребывания в стране.
6. Сначала оформляется первоначальное разрешение/штамп на 90 дней, затем - продление визы на 12 месяцев
Публичной статистики по количеству выданных виз по этой схеме ещё нет.
Это означает, что механизм существует юридически, но практика ещё формируется.
Можно ли выезжать из страны, если ты живешь в Таиланде по инвествизе?
Да.
После получения первичного штампа на 3 месяца в иммиграционном офисе необходимо поставить разовый Re-entry (1000 ฿ ) и законно выезжать из страны. Но перед продлением на год нужно обязательно вернуться. Оформляется в иммиграционным офисе внутри Таиланда заранее (за пару недель до вылета) или в день вылета в аэропорту на специальной стойке.
Если виза на 12 месяцев, то можно поставить Multy Re-Entry (3 800 ฿ ) и можно выезжать многократно. Оформление только в иммиграционном офисе. Если выезд планируется только 1 раз в течение года, то можно поставить заново разовый Re-entry.
Используют ли это застройщики?
Да.
Крупные тайские девелоперы уже публично продвигают инвестиционный формат как возможную визовую траекторию.
Например, Sansiri официально информирует клиентов о применении действующих иммиграционных приказов в рамках инвестиционных проектов.
Это говорит о том, что рынок воспринимает механизм как рабочий, а не как слух.
Работает ли это по всей стране?
Приказы действуют по всей территории Таиланда.
Но логично ожидать, что быстрее и активнее механизм внедряется в туристических хабах:
Пхукет
Паттайя
Чиангмай
Бангкок
Именно там сосредоточены:
инвестиционные проекты
иностранные покупатели
long-stay инфраструктура
Рекомендация покупателю
Если цель - недвижимость + визовая перспектива, алгоритм должен быть таким:
1. Проверка юридической чистоты объекта
2. Регистрация права собственности или leasehold
3. Подтверждение оплаты
4. Подготовка полного пакета документов под иммиграцию
5. Подача через корректный правовой трек
Почему важно покупать недвижимость у проверенных застройщиков с прозрачной структурой сделок и комплаенсом:
понятная регистрация
прозрачные платежи
корректная документация
сопровождение сделки
При инвестиционной подаче ключевое значение имеет не бренд, а качество юридического пакета.
И именно крупные девелоперы чаще всего способны обеспечить этот уровень прозрачности.
Итог
Да, правовая база для визы при инвестиции от 3 млн ฿ существует.
Но это не «автоматическая виза за покупку», а строго регламентированная иммиграционная процедура. И если идти по этому пути с правильным застройщиком и грамотным сопровождением, то всё будет отлично.
