Tajlandia pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów do inwestowania w nieruchomości – nie tylko ze względu na klimat, infrastrukturę i popyt na wynajem, ale także ze względu na lojalny system podatkowy, który jest jasny i przewidywalny dla zagranicznych nabywców.
Co płacić kupując, posiadając, sprzedając i wynajmując?
Od razu zaznaczmy kluczową kwestię – stawki podatkowe zależą bezpośrednio od formy własności przedmiotu.
1. FORMY WŁASNOŚCI
| Kształt | Sedno sprawy | Termin |
| Freehold (pełna własność) | 100% własności obiektu, pełne prawo do dysponowania nim | na czas nieokreślony |
| Dzierżawa (wynajem) | wynajem długoterminowy, zarejestrowany przez państwo | 30+30+30 lat (do 90 lat w ramach umowy) |
2. PODATKI OD ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI
Kupujący uiszcza obowiązkową opłatę na rzecz Urzędu Ziemskiego, Opłatę Transferową, która jest pobierana przy przeniesieniu własności.
- Freehold – 2%
- Leasing – 1%
Zazwyczaj koszt ten jest dzielony 50/50 pomiędzy sprzedającego i kupującego. W przypadku zakupu od dewelopera, prawo zabrania przeniesienia więcej niż 50% opłaty na kupującego.
Opłata państwowa, płatna w urzędzie ziemskim przy rejestracji nieruchomości na rynku wtórnym.
Wysokość opłaty państwowej zależy od formy własności, dla Leasehold wynosi 1,1%, dla Freehold – 6,3% wartości mieszkania (sprzedający-osoba fizyczna). Powszechną praktyką na rynku jest to, że sprzedający oferuje podział opłaty państwowej na pół, szczególnie w przypadku negocjacji lub gdy nieruchomość cieszy się dużym popytem.
3. PODATKI OD WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Od 2020 r. obowiązuje ustawa o podatku gruntowym i budowlanym B.E. 2562.
Stawki podatkowe (podatek jest obliczany na podstawie oszacowanej wartości nieruchomości, a nie wartości rynkowej)
| koszty mieszkaniowe poniżej 10 mln ฿ | podatek nie jest należny |
| Koszty mieszkaniowe od 10 milionów bahtów do 40 milionów ฿ | stawka podatku wynosi 0,02% |
| Koszty mieszkaniowe od 41 milionów bahtów do 65 milionów ฿ | stawka podatku wynosi 0,03% |
| Koszty mieszkaniowe od 66 milionów bahtów do 90 milionów ฿ | stawka podatku wynosi 0,05% |
Korzyści
– Kondominia i domy o wartości do 10 milionów ฿ – stawka 0,02%.
– Pierwsze 10 milionów ฿ głównego mieszkania (jeśli właściciel jest zarejestrowany w księdze mieszkaniowej) nie jest opodatkowane.
– Jeśli właściciel nie jest wpisany do żółtej księgi mieszkaniowej, stawka wynosi 0,3%.
Przykład obliczenia (jeśli właściciel jest zarejestrowany w księdze mieszkaniowej)
Koszt obiektu: 13 milionów ฿
Korzyści: 10 milionów ฿
Podstawa opodatkowania: 3 mln ฿
Stawka: 0,02%
4. PODATKI OD SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
1. Opłata rejestracyjna (opłata transferowa)
Takie same stawki jak w przypadku zakupu:
– Freehold – 2%
– Leasehold – 1%.
Zwykle dzielone 50/50 między sprzedającego i kupującego
2. podatek od działalności gospodarczej (specjalny podatek od działalności gospodarczej)
Ma zastosowanie w przypadku posiadania nieruchomości przez okres krótszy niż 5 lat.
Składa się z podatku od działalności gospodarczej w wysokości 3% i opłaty miejskiej w wysokości 10% samego podatku od działalności gospodarczej.
Opłata nie jest naliczana, jeśli
– Posiadane od ponad 5 lat;
– sprzedający jest spadkobiercą
– sprzedający przekazuje nieruchomość spadkobiercy;
– sprzedający jest zarejestrowany w księdze mieszkaniowej od co najmniej 1 roku.
3. Opłata skarbowa (Stamp Duty)
Płatne, jeśli nieruchomość jest w posiadaniu od ponad 5 lat.
| Forma własności | Oferta |
| Freehold | 0.5% |
| Dzierżawa | 0.1% |
4. Podatek u źródła (Withholding Tax)
Obliczany według wartości szac unkowej i specjalnej tabeli odliczeń w zależności od okresu posiadania (kwota zakupu i kwota sprzedaży nieruchomości nie ma znaczenia, podatek jest obliczany na podstawie wartości szacunkowej w Urzędzie Ziemskim).
Odliczenie od podatku jest obliczane na podstawie czasu posiadania nieruchomości zgodnie ze specjalną tabelą:
| Czas posiadania, w latach | Odliczenie, % | Dochód | Podatek dochodowy od osób fizycznych |
| 1 | 92 | 0 – 150.000 | 5% |
| 2 | 84 | 150.001 – 300.000 | 5% |
| 3 | 77 | 300.001 – 500.000 | 10% |
| 4 | 71 | 500.001 – 750.000 | 15% |
| 5 | 65 | 750.001 – 1.000.000 | 20% |
| 6 | 60 | 1.000.001 – 2.000.000 | 25% |
| 7 | 55 | 2.000.001 – 5.000.000 | 30% |
| 8 | 50 | 5 000 001 i więcej | 35% |
PRZYKŁAD OBLICZANIA PODATKU U ŹRÓDŁA (PODATEK U ŹRÓDŁA)
Nieruchomość jest warta 5.500.000 ฿, a okres jej posiadania wynosi 3,5 roku
1. ustalić stawkę odliczenia podatkowego zgodnie z poniższą tabelą
3,5 roku jest zaokrąglane w górę do 4 lat.
W przypadku 4 lat stawka odliczenia podatkowego wynosi 71%.
2. Obliczyć podstawę opodatkowania za cały okres posiadania.
Szacunkowa wartość: 5 500 000 ฿
Odliczenie: 71%
Wzór: 5 500 000 – (5 500 000 × 71%) = podstawa za cały okres
Oblicz:
5 500 000 × 71% = 3 905 000 ฿
5 500 000 – 3 905 000 = 1 595 000 ฿
Jest to podstawa opodatkowania za cały okres posiadania.
3. Oblicz podstawę za 1 rok posiadania
Okres posiadania = 4 lata
1 595 000 / 4 = 398 750 ฿
4. Zastosowanie progresywnej skali podatkowej
Dochód za rok: 398 750 ฿
Podziel je według poziomów:
| Zasięg | Oferta | Kalkulacja |
| 0 – 150 000 ฿ | 5% | 150 000 × 5% = 7 500 ฿ |
| 150 001 – 300 000 ฿ | 5% | 150 000 × 5% = 7 500 ฿ |
| 300 001 – 398 750 ฿ | 10% | 98 750 × 10% = 9 875 ฿ |
Zsumuj podatek za 1 rok: 7 500 + 7 500 + 9 875 = 24 875 ฿
5. Pomnożone przez liczbę lat posiadania.
24 875 × 4 = 99 500 ฿
OSTATECZNY PODATEK OD UZYSKANEGO DOCHODU
99 500 bahtów ≈ 1,81% wycenionej wartości
5. PODATEK OD DOCHODÓW Z NAJMU
Większość nieruchomości w Phuket jest kupowana w celu wynajmu, więc ten punkt jest ważny. Dochód z wynajmu można uzyskać samodzielnie lub za pośrednictwem firmy zarządzającej. Jeśli wynajmujesz na własną rękę, podatek jest składany osobiście lub za pośrednictwem prawnika (usługa do 5,000 ฿). Jeśli pracujesz za pośrednictwem firmy zarządzającej, to ona zajmuje się wszystkimi kwestiami podatkowymi.
Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym
– Stała stawka: 15% całkowitej kwoty wynajmu
– brak odliczeń i zachęt
Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Tajlandii
– Musi mieszkać ponad 180 dni w roku. Podatek jest obliczany w skali progresywnej.
– 70% dochodu jest opodatkowane po standardowym odliczeniu 30%.
| Dochód rocznie | Oferta |
| 0-150 000 ฿ | 0% |
| 150 001-300 000 ฿ | 5% |
| 300 001-500 000 ฿ | 10% |
| 500 001-750 000 ฿ | 15% |
| 750 001-1 000 000 ฿ | 20% |
| 1 000 001-2 000 000 ฿ | 25% |
| 2 000 001-5 000 000 ฿ | 30% |
| > 5 000 000 ฿ | 35% |
Odliczenia:
– odliczenie osobiste: 30 000 ฿
– Leasing: odliczenie = wartość mieszkania / 30 lat
– Wydatki na osoby pozostające na utrzymaniu i edukację dzieci
PRZYKŁAD OBLICZENIA PODATKU DOCHODOWEGO (LEASING)
Koszt mieszkania: 7 600 000 ฿
Forma własności: Leasing
Gwarantowany dochód: 7% przez 5 lat
1. Roczny dochód
7.600.000 × 7% = 532.000 ฿ rocznie
Jeśli mieszkasz w Tajlandii dłużej niż 180 dni w roku, stajesz się rezydentem podatkowym, a podatek jest potrącany według stawki 5% (formularz PND3).
Podstawowe potrącenie u źródła: 532 000 × 5% = 26 600 ฿
2. Odliczenia podatkowe
Odliczenie osobiste – 30 000 ฿
Odliczenie wydatków dla Leasehold – wartość mieszkania / 30 lat:
7 600 000 / 30 = 253 333 ฿
Wzór na całkowitą podstawę opodatkowania
532 000
– 30 000
– 253 333
= 248 667 ฿ dochód do opodatkowania
3. Zastosowanie skali progresywnej
| Dochód | Oferta |
| 0-150 000 ฿ | 0% |
| 150 001-300 000 ฿ | 5% |
| 300 001-500 000 ฿ | 10% |
| 500 001-750 000 ฿ | 15% |
| 750 001-1 000 000 ฿ | 20% |
| 1 000 001-2 000 000 ฿ | 25% |
| 2 000 001-4 000 000 ฿ | 30% |
| Ponad 4 000 000 ฿ | 35% |
Dochód w wysokości 248 667 ฿ mieści się w przedziale:
0-150 000-0% / 150 001-300 000-5%
Obliczanie podatku:
- pierwsza część (0-150 000) – 0%
- druga część (248 667-150 000 = 98 667) →
98 667 × 5% = 4 933 ฿
PODATEK OGÓŁEM
Podatek rozliczeniowy: 4,933 ฿
Początkowe potrącenie u źródła na formularzu PND3: 26 600 ฿
Kwota do zwrotu: 26 600-4 933 = 21 667 ฿
Kwota ta może być
– zwrócić na konto bankowe, lub
– odliczyć od przyszłorocznego podatku.
OGÓŁEM
7,6 mln ฿, dzierżawa i 7% gwarantowanego dochodu:
- Roczny dochód: 532,000 ฿
- Rzeczywisty podatek: 4 933 ฿
- Zwrot: 21 667 ฿
6. PODATEK OD SPADKÓW
Jeśli wartość nieruchomości wynosi do 100 mln ฿ – podatek nie jest naliczany.
Powyżej 100 mln ฿ – stawka 5-10%.
7. Tabien Baan (księga domów)
Tabien Baan to oficjalna książeczka z gminy, która rejestruje adres domu lub mieszkania oraz osoby zarejestrowane pod tym adresem. Ważne: Dokument ten nie stanowi dowodu własności.
Rodzaje książek domowych
- Niebieski (Blue Tabien Baan) – dla obywateli Tajlandii.
- Żółty (Yellow Tabien Baan) jest przeznaczony dla obcokrajowców.
Jak to działa dla obcokrajowców
- Jeśli cudzoziemiec jest właścicielem domu (bez gruntu) lub mieszkania w kondominium, wydawana jest mu Niebieska Księga Domu, która zawiera jedynie adres nieruchomości.
- Możesz podać swoje imię i nazwisko, jeśli:
- posiada wizę długoterminową,
- osoba faktycznie mieszka pod tym adresem,
- jest właścicielem nieruchomości.
- Po zarejestrowaniu zagranicznego właściciela, Niebieska Księga jest wymieniana na Żółtą Księgę, do której wpisywane jest jego nazwisko.
Zalety książki Yellow House Book
- Zwolnienie z podatku od nieruchomości dla nieruchomości o wartości do 10 milionów jenów (pod warunkiem stałego pobytu).
- Zwolnienie ze specjalnego podatku od działalności gospodarczej od sprzedaży mieszkania, jeśli właściciel jest zarejestrowany w Żółtej Księdze od co najmniej roku.
Wnioski
System podatkowy Tajlandii jest jednym z najbardziej przejrzystych i łatwych do zrozumienia w Azji.
Dla kupującego ważne jest jedynie zrozumienie opłat, które pojawiają się na każdym etapie: kupna, posiadania, sprzedaży lub wynajmu.
Jako doświadczona agencja pomożemy Ci obliczyć wszystkie podatki dla danego obiektu, sprawdzimy dokumenty, wyjaśnimy warunki własności, opowiemy o korzyściach i doradzimy, jak zoptymalizować koszty.
