Nemovitosti na Phuket v roce 2025: ceny, výnosnost, analýza

Tým KVARIS žije na Phuket a každý den sleduje, jak se mění trh bydlení na ostrově. Rok 2025 se ukázal být nejednoznačný: na některých místech se ukazatele zvýšily, na jiných poklesly..

Ekonomika Thajska v roce 2025: růst při nízké inflaci

Ekonomika země pokračuje v růstu, i když pomaleji než rok předtím.

• HDP Thajska v roce 2025 vzrostl o 2,4% a dosáhl 558,6 miliard dolarů (údaje ministerstva ekonomiky a sociálního vývoje Thajska). V roce 2024 byl růst 2,9%.

• Hlavní motory růstu: obnova turismického sektoru a stabilní vnitřední poptávka podporovaná státními stimulačními opatřeními.

• Inflace se po dobu pěti let poprvé dostala do záporné zóny: podle údajů ministerstva obchodu skončil rok 2025 deflací na úrovni 0,14%. Důvod spočívá hlavně v poklesu cen energií v důsledku příznivé situace na světovém ropném trhu a posílení bahtů.

• Základní inflace bez zohlednění potravin a energií zůstala kladná, takže v zemi neexistuje plná deflační spirála.

• Banka Thajska udržuje inflaci výrazně pod cílovým pásmem 1% až 3% již několik měsíců po sobě a vrácení se k kladným hodnotám vláda předpovídá v průběhu roku 2026.
  

Pro trh nemovitostí takové pozadí funguje jako stabilizátor: ceny stavebních materiálů a údržby objektů rostou pomalu a kupní síla bahtů uvnitř země se neutrácí.

Turismus v roce 2025: země ztrácí, Phuket si udržuje pozice

Rok 2025 byl prvním rokem poklesu turismického sektoru Thajska jako celku za posledních několik let.

• Zahraničních turistů v zemi: 32,97 milionů, což je o 7,2% méně než rekordní rok 2024, kdy přijelo 35,5 milionů lidí.

• Příjmy z mezinárodního cestovního ruchu: přibližně 1,53 bilionů bahtů, pokles o téměř 5%.

• Průměrné výdaje na cestu vzrostly přibližně o 1,7%, což znamená, že turista utrácí více, i když se celkový turističký tok snížil.

• Trend se posouvá od masového cestovního ruchu k vyšší kvalitě s důrazem na prémiové služby.

Phuket vypadá na obecném pozadí odolněji

• Od ledna do listopadu 2025 ostrov přijal 12,74 milionů turistů, příjmy z cestovního ruchu činily 491,6 miliard bahtů.

• Téměř 74% hostů ostrova byli cizinci.

• Na základě roku je celkový příjem z cestovního ruchu na Phuket odhadován v rozmezí 546 až 550 miliard bahtů, přibližně o 10% více než výsledek roku 2024, asi 498 miliard bahtů.

• Více než 90% uvedené částky přináší zahraniční turisté, jejichž podíl na příjmech Phuket je jedním z nejvyšších v zemi.

• Obsazenost hotelů se drží nad 90%, a v špičkových dnech ostrov přijímá 60 až 80 tisíc turistů denně (údaje Asociace cestovního ruchu Phuket).

• Mezi top trhy-zdroje pro ostrov patří Rusko, Čína, Indie, Velká Británie a Austrálie, takže turističký tok zůstává různorodý geograficky a není zaměřen na jeden trh.

Kdo kupuje nemovitosti na Phuket

Trh zahraničních kupujících v Thajsku v roce 2025 se stal výrazně více diverzifikovaný. To je možná hlavní analytickou novinkou sezóny.

Podle údajů Informačního centra nemovitostí (REIC) při Státní hypoteční bance Thajska:

• Cizinci uzavřeli 14 899 transakcí s kondominiemi po celé zemi, o 2,2% více než rok předtím.

• Zahraniční kupující tvořili 14,7% všech převodů vlastnictví z hlediska počtu a 25% z hlediska hodnoty.

• Celková hodnota transakcí se zahraničními kupujícími se nicméně snížila, přestože počet transakcí vzrostl: část kupujících si vybírá menší a dostupnější objekty.

Složení kupujících v roce 2025 vypadá takto:

• Čína si zachovává první místo podle počtu a hodnoty transakcí s kondominiemi.

• Tchaj-wan vykazuje jeden z nejvyšších temp růstu mezi všemi zeměmi kupujících díky bezvízovému režimu s Thajskem.

• V segmentu vil tradičně dominuje Evropa: kupující z Velké Británie, Francie a Německa tvoří hlavní část poptávky po tomto typu nemovitostí.

• Indie se upevnila v top 10 zahraničních investorů a vyznačuje se největší průměrnou plochou nákupu mezi všemi zahraničními skupinami.

• Rusko zůstává mezi znatelné kupující, především v letovisků, včetně Phuket, ačkoli její podíl, stejně jako podíl Číny, se mírně snížil ve srovnání s vrcholnými roky.

Ceny a výnosnost na Phuket v roce 2025

• Střední cena kondominií na Phuket v roce 2025 byla kolem 144 tisíc bahtů za metr čtvereční, přibližně 4 000 dolarů na aktuální kurz.

• Hrubá výnosnost pronájmu na ostrově se pohybuje v rozmezí 6% až 10% ročně (údaje CBRE Thailand a Knight Frank Thailand).

• Čistá výnosnost po odečtení provize správní společnosti, údržby a daní obvykle činí 5% až 8% ročně.

• Podíl nevyužitého nabídky v segmentu kvalitních kondominií na ostrově tvoří méně než 12%, jedny z nejnižších ukazatelů v regionu (údaje CBRE Thailand).

• Někteří stavebníci nabízejí garantovanou výnosnost po dobu tří let, obvykle 5% až 7% ročně. U takových nabídek je důležité si pečlivě přečíst podmínky: záruka je nejčastěji omezena na dobu a zahrnuta v cenu objektu.

Shrnutí

• Ekonomika Thajska pokračuje v růstu, inflace se po dobu pěti let poprvé dostala do záporných hodnot, ale bez příznaků krize.

• Turističký tok v zemi se snížil, příjmy Phuket z cestovního ruchu přesto vzrostly díky vyšším výdajům na osobu.

• Poptávka zahraničních kupujících se stala rozmanitější: Asie je silná v kondominech, Evropa tradičně dominuje v segmentu vil.

• Rozdíl mezi hrubou a čistou výnosností pronájmu je nyní veřejně diskutován a slouží jako užitečný orientační bod při výběru objektu.