Bienes raíces en Phuket en 2025: precios, rentabilidad, análisis

El equipo de KVARIS vive en Phuket y cada día observa cómo cambia el mercado inmobiliario en la isla. 2025 resultó ser ambiguo: en algunos lugares los indicadores crecieron, en otros bajaron..

Economía de Tailandia en 2025: crecimiento con inflación débil

La economía del país continúa creciendo, aunque más lentamente que hace un año.

• El PIB de Tailandia en 2025 creció un 2,4% y alcanzó los 558,6 mil millones de dólares (datos del Ministerio de Economía y Desarrollo Social de Tailandia). En 2024 el crecimiento fue del 2,9%.

• Los principales motores del crecimiento: la recuperación del sector turístico y la demanda interna sostenida, apoyada por medidas de estímulo estatal.

• La inflación entró en territorio negativo por primera vez en cinco años: según datos del Ministerio de Comercio, el país cerró 2025 con deflación del 0,14%. La razón principal es la caída de los precios de la energía debido a la favorable situación en el mercado mundial del petróleo y el fortalecimiento del baht.

• La inflación básica, sin contar productos y energía, se mantuvo positiva, por lo que no hay una verdadera espiral deflacionaria en el país.

• El Banco de Tailandia mantiene la inflación notablemente por debajo del rango objetivo del 1% al 3% durante varios meses consecutivos, y las autoridades predicen un retorno a valores positivos durante 2026.
  

Para el mercado inmobiliario, este contexto actúa como estabilizador: los precios de los materiales de construcción y el mantenimiento de las propiedades crecen lentamente, y el poder adquisitivo del baht dentro del país no se erosiona.

Turismo en 2025: el país pierde, Phuket mantiene sus posiciones

2025 fue el primer año en varios años de declive para la industria turística de Tailandia en general.

• Turistas extranjeros en el país: 32,97 millones, 7,2% menos que el récord de 2024, cuando llegaron 35,5 millones de personas.

• Ingresos del turismo internacional: aproximadamente 1,53 billones de baht, una disminución de casi el 5%.

• El gasto promedio por viaje aumentó aproximadamente un 1,7%, lo que significa que el turista gastó más, aunque el flujo turístico general se redujo.

• La tendencia se está desplazando del turismo masivo al de mayor calidad, con énfasis en servicios premium.

Phuket se ve más resistente en general

• De enero a noviembre de 2025, la isla recibió 12,74 millones de turistas, con ingresos del turismo de 491,6 mil millones de baht.

• Casi el 74% de los visitantes de la isla eran extranjeros.

• Según los resultados del año, los ingresos totales del turismo en Phuket se estiman en un rango de 546 a 550 mil millones de baht, aproximadamente 10% más que el indicador de 2024, unos 498 mil millones de baht.

• Más del 90% de esa cantidad proviene de turistas extranjeros, cuya participación en los ingresos de Phuket es una de las más altas del país.

• La ocupación hotelera se mantiene por encima del 90%, y en los días pico la isla recibe entre 60 y 80 mil turistas diarios (datos de la Asociación Turística de Phuket).

• En los principales mercados de origen de la isla están Rusia, China, India, Reino Unido y Australia, es decir, el flujo turístico sigue siendo diverso geográficamente, no depende de un solo mercado.

Quién compra bienes raíces en Phuket

El mercado de compradores extranjeros en Tailandia en 2025 se volvió notablemente más diversificado. Esta es, quizás, la principal noticia analítica de la temporada.

Según datos del Centro de Información Inmobiliaria (REIC) del Banco Estatal de Vivienda de Tailandia:

• Los extranjeros realizaron 14.899 transacciones de condominios en todo el país, 2,2% más que hace un año.

• Los compradores extranjeros representaron el 14,7% de todos los cambios de propiedad en cantidad y el 25% en valor.

• El valor total de las transacciones con extranjeros, sin embargo, disminuyó a pesar del aumento en el número de transacciones: algunos compradores eligen propiedades más pequeñas y asequibles.

La composición de compradores en 2025 se ve así:

• China mantiene el primer lugar por número y valor de transacciones de condominios.

• Taiwán muestra una de las tasas de crecimiento más rápidas entre todos los países de compradores gracias al régimen sin visa con Tailandia.

• En el segmento de villas, Europa es tradicionalmente líder: los compradores de Reino Unido, Francia y Alemania forman la mayor parte de la demanda de este tipo de propiedad.

• India se ha consolidado en el top-10 de inversores extranjeros y se destaca por tener el área promedio más grande de compra entre todos los grupos extranjeros.

• Rusia sigue siendo uno de los compradores notables, principalmente en ubicaciones turísticas, incluido Phuket, aunque su participación, como la de China, se ha reducido ligeramente en comparación con los años pico.

Precios y rentabilidad en Phuket en 2025

• El precio medio de los condominios en Phuket en 2025 fue de aproximadamente 144 mil baht por metro cuadrado, alrededor de 4.000 dólares al tipo de cambio actual.

• La rentabilidad bruta del alquiler en la isla se encuentra en el rango del 6% al 10% anual (datos de CBRE Thailand y Knight Frank Thailand).

• La rentabilidad neta después de deducir la comisión de la empresa administradora, mantenimiento e impuestos generalmente es del 5% al 8% anual.

• La participación de la oferta no solicitada en el segmento de condominios de calidad en la isla es inferior al 12%, uno de los indicadores más bajos de la región (datos de CBRE Thailand).

• Algunos desarrolladores ofrecen rentabilidad garantizada por un período de tres años, normalmente del 5% al 7% anual. Con tales ofertas es importante leer cuidadosamente los términos: la garantía generalmente se limita en tiempo y se incluye en el precio de la propiedad.

Resumen

• La economía de Tailandia continúa creciendo, la inflación entró en territorio negativo por primera vez en cinco años, pero sin signos de crisis.

• El flujo turístico en el país se redujo, pero los ingresos de Phuket del turismo aumentaron debido a gastos más altos por persona.

• La demanda de compradores extranjeros se volvió más diversa: Asia es fuerte en condominios, Europa domina tradicionalmente en el segmento de villas.

• La brecha entre la rentabilidad bruta y neta del alquiler ahora se habla abiertamente y sirve como una guía útil al elegir una propiedad.