Nieruchomości na Phukecie w 2025 roku: ceny, rentowność, analityka

Zespół KVARIS mieszka na Phukecie i każdego dnia obserwuje, jak zmienia się rynek mieszkaniowy na wyspie. Rok 2025 okazał się niejednoznaczny: w niektórych miejscach wskaźniki wzrosły, w innych spadły..

Gospodarka Tajlandii w 2025 roku: wzrost przy słabej inflacji

Gospodarka kraju nadal rośnie, chociaż wolniej niż rok wcześniej.

• PKB Tajlandii w 2025 roku wzrosło o 2,4% i osiągnęło 558,6 miliarda dolarów (dane Ministerstwa Gospodarki i Rozwoju Społecznego Tajlandii). W 2024 roku wzrost wynosił 2,9%.

• Główne czynniki wzrostu: odbudowa sektora turystycznego i stabilny popyt wewnętrzny wspierany przez rządowe środki stymulacyjne.

• Inflacja po raz pierwszy w ciągu pięciu lat weszła w strefę ujemną: według danych Ministerstwa Handlu, rok 2025 kraj zamknął z deflacją na poziomie 0,14%. Przyczynę stanowi przede wszystkim spadek cen nośników energii na tle korzystnej sytuacji na światowym rynku naftowym i wzmocnienia bata.

• Inflacja bazowa, bez uwzględnienia produktów i energii, pozostawała dodatnia, więc w kraju nie ma pełnoprawnej spirali deflacyjnej.

• Bank Tajlandii utrzymuje inflację wyraźnie poniżej docelowego przedziału od 1% do 3% już przez kilka miesięcy z rzędu, a powrót do wartości dodatnich władze prognozują w ciągu 2026 roku.
  

Dla rynku nieruchomości takie tło działa jak stabilizator: ceny materiałów budowlanych i utrzymania obiektów rosną powoli, a siła nabywcza bata wewnątrz kraju nie ulega erozji.

Turystyka w 2025 roku: kraj traci, Phuket utrzymuje pozycje

Rok 2025 był pierwszym od kilku lat rokiem spadku dla branży turystycznej Tajlandii jako całości.

• Zagraniczni turyści w kraju: 32,97 mln, o 7,2% mniej niż w rekordowym 2024 roku, gdy przyjechało 35,5 mln osób.

• Dochody z turystyki międzynarodowej: około 1,53 bln batów, spadek prawie o 5%.

• Średnie wydatki na wycieczkę wzrosły o około 1,7%, co oznacza, że turysta wydawał więcej, nawet jeśli całkowity przepływ turystów się zmniejszył.

• Trend przenosi się od turystyki masowej do wyższej jakości, z naciskiem na usługi premium.

Phuket na ogólnym tle wygląda bardziej stabilnie

• Od stycznia do listopada 2025 roku wyspa przyjęła 12,74 mln turystów, przychód z turystyki wyniósł 491,6 mld batów.

• Prawie 74% gości wyspy to zagraniczni turyści.

• Na koniec roku łączny przychód z turystyki na Phukecie szacuje się na przedział od 546 do 550 mld batów, około 10% więcej niż wynik z 2024 roku, około 498 mld batów.

• Ponad 90% tej kwoty przynoszą zagraniczni turyści, których udział w dochodzie Phuket jest jeden z największych w kraju.

• Obłożenie hoteli utrzymuje się powyżej 90%, a w dni szczytu wyspa przyjmuje od 60 do 80 tysięcy turystów dziennie (dane Stowarzyszenia Turystycznego Phuket).

• Wśród głównych rynków źródłowych dla wyspy znajdują się Rosja, Chiny, Indie, Wielka Brytania i Australia, co oznacza, że przepływ turystów pozostaje zróżnicowany geograficznie, a nie uzależniony od jednego rynku.

Kto kupuje nieruchomości na Phukecie

Rynek zagranicznych nabywców w Tajlandii w 2025 roku stał się znacznie bardziej zdywersyfikowany. To jest chyba główna nowość analityczna sezonu.

Według danych Centrum Informacji Nieruchomościowej (REIC) przy Państwowym Banku Mieszkaniowym Tajlandii:

• Zagraniczni nabywcy zawarli 14 899 transakcji z kondominiami w całym kraju, o 2,2% więcej niż rok wcześniej.

• Na zagranicznych nabywców przypadło 14,7% wszystkich przeniesień własności pod względem liczby i 25% pod względem wartości.

• Całkowita wartość transakcji z zagranicznymi nabywcami mimo tego spadła, choć liczba transakcji wzrosła: część nabywców wybiera bardziej kompaktowe i przystępne obiekty.

Skład nabywców w 2025 roku wygląda następująco:

• Chiny utrzymują pierwsze miejsce pod względem liczby i wartości transakcji z kondominiami.

• Tajwan wykazuje jeden z najszybszych tempa wzrostu wśród wszystkich krajów nabywców dzięki bezwizowemu reżimowi z Tajlandią.

• W segmencie willi tradycyjnie lideruje Europa: nabywcy z Wielkiej Brytanii, Francji i Niemiec tworzą główną część popytu na ten rodzaj nieruchomości.

• Indie utrwaliły się w Top 10 zagranicznych inwestorów i wyróżniają się największą średnią powierzchnią zakupu spośród wszystkich zagranicznych grup.

• Rosja pozostaje wśród znaczących nabywców, przede wszystkim w kurortowych lokalizacjach, w tym na Phukecie, choć jej udział, podobnie jak udział Chin, nieznacznie się zmniejszył w porównaniu z latami szczytowymi.

Ceny i rentowność na Phukecie w 2025 roku

• Mediana ceny kondominiów na Phukecie w 2025 roku wynosiła około 144 tysięcy batów za metr kwadratowy, około 4 000 dolarów po obecnym kursie.

• Brutto rentowność wynajmu na wyspie wynosi od 6% do 10% rocznie (dane CBRE Thailand i Knight Frank Thailand).

• Rentowność netto po uwzględnieniu prowizji firmy zarządzającej, utrzymania i podatków zwykle wynosi od 5% do 8% rocznie.

• Udział niewykorzystanej podaży w segmencie wysokiej jakości kondominiów na wyspie wynosi poniżej 12%, jeden z najniższych wskaźników w regionie (dane CBRE Thailand).

• Część deweloperów oferuje gwarantowaną rentowność na okres od trzech lat, zwykle od 5% do 7% rocznie. W takich ofertach ważne jest uważne przeczytanie warunków: gwarancja najczęściej jest ograniczona czasowo i wliczona w cenę obiektu.

Podsumowanie

• Gospodarka Tajlandii nadal rośnie, inflacja po raz pierwszy w ciągu pięciu lat spadła w minus, ale bez oznak kryzysu.

• Przepływ turystów w kraju się zmniejszył, przychody Phuket z turystyki jednak wzrosły dzięki wyższym wydatkom na osobę.

• Popyt zagranicznych nabywców stał się bardziej zróżnicowany: Azja jest silna w kondominiach, Europa tradycyjnie dominuje w segmencie willi.

• Różnica między brutto a netto rentowności wynajmu jest dziś otwieranie dyskutowana i służy jako użyteczny punkt odniesienia przy wyborze obiektu.