Immobiliare a Phuket nel 2025: prezzi, redditività, analisi

Il team KVARIS vive a Phuket e ogni giorno osserva come cambia il mercato immobiliare sull'isola. Il 2025 si è rivelato ambiguo: in alcuni settori gli indicatori sono cresciuti, in altri sono diminuiti.

Economia della Thailandia nel 2025: crescita con inflazione debole

L'economia del paese continua a crescere, anche se più lentamente che nell'anno precedente.

• Il PIL della Thailandia nel 2025 è cresciuto del 2,4% e ha raggiunto 558,6 miliardi di dollari (dati del Ministero dell'Economia e dello Sviluppo Sociale della Thailandia). Nel 2024 la crescita era del 2,9%.

• I principali driver della crescita: il recupero del settore turistico e la solida domanda interna, supportati da misure di stimolo governative.

• L'inflazione è entrata per la prima volta in cinque anni in territorio negativo: secondo i dati del Ministero del Commercio, il 2025 si è chiuso con una deflazione dello 0,14%. La causa è principalmente il calo dei prezzi dell'energia sullo sfondo della situazione favorevole sul mercato petrolifero mondiale e dell'apprezzamento del baht.

• L'inflazione di base, escludendo prodotti alimentari ed energia, è rimasta positiva, quindi nel paese non c'è una vera spirale deflazionistica.

• La Banca della Thailandia mantiene l'inflazione notevolmente al di sotto della fascia obiettivo dal 1% al 3% già da diversi mesi consecutivi, e le autorità prevedono un ritorno ai valori positivi entro il 2026.
  

Per il mercato immobiliare, questo contesto agisce come stabilizzatore: i prezzi dei materiali da costruzione e della manutenzione degli immobili crescono lentamente e il potere d'acquisto del baht all'interno del paese non si erode.

Turismo nel 2025: il paese perde, Phuket mantiene le posizioni

Il 2025 è stato il primo anno di declino in diversi anni per l'industria turistica della Thailandia nel suo complesso.

• Turisti stranieri nel paese: 32,97 milioni, il 7,2% in meno rispetto al record del 2024, quando erano arrivati 35,5 milioni di persone.

• Entrate dal turismo internazionale: circa 1,53 trilioni di baht, un calo di quasi il 5%.

• La spesa media per viaggio è aumentata di circa l'1,7%, il che significa che il turista ha speso di più, anche se il flusso turistico complessivo si è ridotto.

• La tendenza sta cambiando dal turismo di massa a uno più qualitativo, con enfasi sui servizi premium.

Phuket appare più resiliente sullo sfondo generale

• Da gennaio a novembre 2025, l'isola ha accolto 12,74 milioni di turisti, con entrate dal turismo di 491,6 miliardi di baht.

• Quasi il 74% degli ospiti dell'isola erano stranieri.

• Alla fine dell'anno, l'entrata complessiva dal turismo a Phuket è stimata tra 546 e 550 miliardi di baht, circa il 10% in più rispetto al 2024, circa 498 miliardi di baht.

• Più del 90% di tale importo proviene dai turisti stranieri, la cui quota nei ricavi di Phuket è tra le più alte del paese.

• L'occupazione alberghiera rimane sopra il 90%, e nei giorni di picco l'isola accoglie da 60 a 80 mila turisti al giorno (dati dell'Associazione Turistica di Phuket).

• Tra i principali mercati di provenienza dell'isola ci sono Russia, Cina, India, Regno Unito e Australia, il che significa che il flusso turistico rimane diversificato geograficamente e non dipendente da un unico mercato.

Chi acquista immobili a Phuket

Il mercato dei compratori stranieri in Thailandia nel 2025 è diventato notevolmente più diversificato. Questa è forse la principale notizia analitica della stagione.

Secondo il Centro Informativo Immobiliare (REIC) presso la Banca Statale di Abitazione della Thailandia:

• Gli stranieri hanno concluso 14.899 transazioni di condomini in tutto il paese, il 2,2% in più rispetto all'anno precedente.

• I compratori stranieri hanno rappresentato il 14,7% di tutti i trasferimenti di proprietà per numero e il 25% per valore.

• Il valore totale delle transazioni con stranieri è tuttavia diminuito, nonostante l'aumento del numero di transazioni: alcuni acquirenti scelgono proprietà più compatte e convenienti.

La composizione dei compratori nel 2025 è la seguente:

• La Cina mantiene il primo posto per numero e valore delle transazioni di condomini.

• Taiwan mostra uno dei tassi di crescita più rapidi tra tutti i paesi acquirenti grazie al regime senza visto con la Thailandia.

• Nel segmento delle ville, l'Europa tradizionalmente guida: gli acquirenti da Regno Unito, Francia e Germania formano la parte principale della domanda per questo tipo di proprietà.

• L'India si è consolidata nei top 10 degli investitori stranieri e si distingue per la metratura media più grande tra tutti i gruppi stranieri.

• La Russia rimane tra gli acquirenti importanti, prevalentemente nelle località di villeggiatura, inclusa Phuket, anche se la sua quota, come quella della Cina, si è leggermente ridotta rispetto agli anni di picco.

Prezzi e redditività a Phuket nel 2025

• Il prezzo mediano dei condomini a Phuket nel 2025 era di circa 144 mila baht al metro quadrato, approssimativamente 4.000 dollari al tasso odierno.

• La redditività lorda degli affitti sull'isola è compresa tra il 6% e il 10% annuo (dati CBRE Thailand e Knight Frank Thailand).

• La redditività netta dopo la detrazione della commissione della società di gestione, della manutenzione e delle tasse di solito è tra il 5% e l'8% annuo.

• La quota di offerta invenduta nel segmento di condomini di qualità sull'isola è inferiore al 12%, uno dei tassi più bassi della regione (dati CBRE Thailand).

• Alcuni sviluppatori offrono una redditività garantita per un periodo da tre anni, solitamente dal 5% al 7% annuo. Con tali offerte è importante leggere attentamente i termini: la garanzia il più delle volte è limitata nel tempo e incorporata nel prezzo dell'immobile.

Riepilogo

• L'economia della Thailandia continua a crescere, l'inflazione per la prima volta in cinque anni è scesa in territorio negativo, ma senza segni di crisi.

• Il flusso turistico nel paese si è ridotto, ma i ricavi di Phuket dal turismo sono aumentati grazie alla maggiore spesa per persona.

• La domanda dei compratori stranieri è diventata più diversificata: l'Asia è forte nei condomini, l'Europa domina tradizionalmente nel segmento delle ville.

• Il divario tra la redditività lorda e netta degli affitti oggi è discusso apertamente e serve come utile punto di riferimento nella scelta della proprietà.