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Chi compra a Kata cerca una vacanza tranquilla sulla sabbia bianca, non il movimento delle località affollate. La spiaggia di Kata occupa 1,5 km, più a sud si apre la raccolta Kata Noi e in alta stagione il mare resta basso e calmo.
Il fronte mare è interamente occupato dagli alberghi, perciò i progetti residenziali sorgono in seconda e terza fila, mentre il mercato dell’usato offre appartamenti finiti con uno storico di affitto.
Il fronte mare è occupato per circa il 90 % dalle aree dei grandi complessi turistici e la costa non può più essere riedificata. Da qui la caratteristica principale del mercato: il residenziale sta in seconda e terza fila, i servizi quotidiani si trovano oltre la strada e sulla sabbia resta una quiete che a Patong e a Karon non si trova.
✓ Spiaggia di 1,5 km, sabbia bianca e morbida con ingresso in acqua dolce, adatta ai bambini
✓ Bar, ristoranti e negozi oltre la strada, separati dalla sabbia da una recinzione bassa
✓ Kata Noi 1,5 km più a sud: circa 850 metri di fronte mare, edificato basso
✓ I resort di Kata Noi: Katathani, The Shore at Katathani, Mom Tri’s Villa Royale
✓ Kata Rocks sulla collina, 34 ville con piscina, a 800 metri dalla riva
✓ Il mercato notturno di Kata, il Dino Park Mini Golf e l’onda artificiale Super Surf Kata
✓ Stagione del surf da giugno a novembre, stagione balneare da dicembre ad aprile
✓ Karon a 3 km, Patong a 13 km, l’aeroporto a 48 km, circa un’ora di strada
✓ I grandi complessi turistici occupano quasi tutta la riva, l’accesso alla spiaggia è alle due estremità
✓ Nuovi lotti residenziali sull’acqua non ce ne sono e non ce ne saranno
✓ Si compra solo sull’usato e l’offerta è sporadica
✓ Il grosso dei cantieri: condomini con piscine, spa e aree club
✓ Dall’acqua 400-900 metri, da 6 a 12 minuti a piedi, in alcuni tratti in salita
✓ Si comprano monolocali e bilocali per l’affitto e per uso proprio
✓ La parte più meridionale e silenziosa, con pochi complessi di fascia alta
✓ Dislivello, vista sulla baia e sulle isole, nessuna edificazione densa
✓ Si comprano ville con vista e appartamenti panoramici in quota
L’ingresso parte da 3,16 milioni di THB per un monolocale di 26 m², i bilocali partono da 3,3 milioni, i trilocali da 6,4 milioni e arrivano a 10 milioni verso il pendio. Il metro va da 98 mila THB in terza fila a 165 mila nei duplex e nelle unità panoramiche. I complessi vengono consegnati finiti e arredati, e il pagamento rateale copre l’intera durata del cantiere.
Di ville nuove qui ne escono pochissime: nella conca non c’è terreno e i pendii si edificano a macchia. L’offerta è formata dal mercato dell’usato e da progetti isolati in quota, perciò la ricerca si imposta su misura.
La zona è abitata da tempo e una quota consistente dell’offerta riguarda edifici con più di dieci anni. Questi appartamenti costano meno del nuovo a parità di metratura, ma richiedono una verifica degli impianti, dell’importo delle spese e dello storico di affitto. Le cessioni di contratto compaiono con regolarità e il loro prezzo talvolta scende sotto il listino del costruttore.
Un immobile a Kata, Phuket vive una stagionalità marcata: d’inverno l’occupazione tocca il massimo, da maggio a ottobre occorre mettere in conto un riempimento parziale. Si affittano meglio i tagli compatti di seconda fila con piscina e società di gestione.
Non promettiamo percentuali garantite: Le invieremo invece un calcolo sulla soluzione scelta, con le tariffe della zona, la stagionalità, la commissione dell’operatore e le spese condominiali.
L’appartamento in condominio si registra in piena proprietà (Freehold, il diritto di proprietà pieno secondo la legge thailandese, entro la quota estera del 49 % dell’edificio) oppure in locazione registrata di lungo periodo (Leasehold). Per ville e terreni valgono strutture separate, leasehold compreso: tutte le particolarità le illustriamo in consulenza.
Il denaro arriva dall’estero in valuta sul conto del costruttore o dell’acquirente, dopodiché la banca rilascia il certificato FET. Senza di esso il freehold non viene registrato; la meccanica del trasferimento è spiegata in un articolo del blog. L’acquisto in sé non dà diritto a un soggiorno prolungato: la questione si risolve con i programmi di visto.
✓ Il titolo del terreno: Chanote (Nor Sor 4 Jor) con confini precisi
✓ Il costruttore nel registro DBD e i progetti già consegnati
✓ La quota estera ancora libera nell’edificio specifico
✓ Lo stato degli impianti e l’importo delle spese negli edifici con più di dieci anni
✓ Le servitù e l’accesso legale al lotto per gli immobili sul pendio
Prenotazione dell’immobile con un deposito da 100.000 ฿, due diligence legale su titolo e autorizzazioni, contratto preliminare con piano dei pagamenti, trasferimento dei fondi dall’estero con emissione del FET, registrazione presso il Dipartimento delle Terre e consegna.
Seguiamo l’operazione dall’inizio alla fine: selezione in base all’obiettivo e al budget, verifica del costruttore nei registri, assistenza legale, supporto nel trasferimento dei fondi, consegna dell’immobile alla società di gestione. Lavoriamo in otto lingue e mostriamo cessioni di contratto e lotti dell’usato che nel catalogo non compaiono.
Ci indichi il budget e l’obiettivo dell’acquisto e prepareremo una selezione di immobili.
Un monolocale di 26 m² parte da 3,16 milioni di THB, un bilocale da 3,3 milioni e un trilocale da 6,4 milioni. Il metro va da 98 mila THB in terza fila a 165 mila nelle unità panoramiche e su due livelli.
La riva è occupata per circa il 90 % dai complessi turistici e lotti liberi sull’acqua non ne restano. I progetti residenziali escono in seconda e terza fila, mentre il fronte mare compare solo sull’usato e in unità singole.
Di ville nuove se ne costruiscono pochissime: il terreno nella conca è già assegnato e i pendii si edificano a macchia. La soluzione si cerca sul mercato dell’usato oppure nei progetti in collina. Uno straniero in Thailandia non può acquistare il terreno in piena proprietà, ma funziona la locazione registrata, mentre l’edificio si intesta al 100 %.
Il pagamento arriva in valuta da qualsiasi Paese e la banca thailandese rilascia il certificato FET: senza di esso la piena proprietà non viene registrata. I dettagli sulle modalità di pagamento sono raccolti in un articolo del blog.
Sì, il calendario copre l’intera durata del cantiere: prenotazione, primo versamento e poi pagamenti per stati di avanzamento. Lo sconto per il pagamento del 100 % dipende dal progetto e dalla fase di vendita. Nelle cessioni il calendario si eredita dal primo acquirente.
Da maggio a ottobre il flusso turistico nel sud-ovest dell’isola cala e l’immobile resta sfitto più spesso che nelle zone con expat a contratto annuale. I proprietari coprono la bassa stagione con prenotazioni lunghe e scontate, oppure ci abitano. Il calcolo lo facciamo sull’anno intero.
Kata è più compatta e silenziosa di Karon, dove la spiaggia è lunga il doppio e il traffico alberghiero è maggiore. Nai Harn vince sulla natura e sulla vicinanza alle scuole di Rawai, ma di condomini nuovi ne ha meno. Kata tiene l’equilibrio tra sabbia bianca, mare basso e servizi raggiungibili a piedi.
A volte sì: il prezzo è più basso, l’edificio è consegnato e lo storico di affitto è visibile. Da guardare sono gli impianti e la facciata, l’importo delle spese, i lavori straordinari previsti e la società di gestione. Un immobile così lo verifichiamo prima della prenotazione e confrontiamo il costo di proprietà con quello del nuovo.
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