¿Puedo obtener una visa para Tailandia comprando bienes raíces desde 3 millones de ฿? Sí, existe tal procedimiento legal, pero la compra en sí no garantiza la aprobación.
Analizamos qué objetos Freehold y contratos Leasehold son adecuados, cómo se lleva a cabo el registro, qué documentos y gastos se requerirán y por qué la estructura legal de la transacción es más importante que el nombre del desarrollador.
Desde principios de 2026, recibimos regularmente la misma pregunta: «¿Realmente funciona o es solo marketing de desarrolladores?»
Analicemos paso a paso, basándonos en las órdenes de inmigración vigentes, sin rumores y sin promesas de «visas de oro».
¿Existe una base legal?
Sí, existe una base legal.
Desde el 1 de octubre de 2568 BE (año 2025) se aplican:
Precisamente estas órdenes regulan:
el otorgamiento inicial del estatus
la renovación anual de la estadía
sobre la base de inversión, incluida la inversión en bienes raíces.
Esta no es una "visa de oro" europea, sino un procedimiento de inmigración estrictamente regulado con confirmación documental de la fuente de inversiones y registro de derechos.
¿Cuáles son las bases para obtener una visa de inversión?
Dentro de las órdenes vigentes se utilizan tres escenarios.
1. Compra de apartamento (Freehold)
costo del objeto - a partir de 3 000 000 ฿ (7,8 millones de ₽)
el objeto debe estar registrado en el Departamento de Tierras
el derecho de propiedad se formaliza a nombre del extranjero
se cumple la cuota extranjera del 49% según la Ley de Condominio
Este es el camino más claro y jurídicamente transparente.
2. Compra de bienes raíces en Leasehold por un período de 3 a 90 años
3. Celebración de contrato de alquiler anual de bienes raíces por 12 meses
- Costo de alquiler por persona de 85 mil ฿
- El arrendador debe ser un tailandés (si alquila un apartamento a un extranjero, la visa no está prevista).
- Para obtener una visa de 3 meses, es suficiente la confirmación del pago por un período de 3 meses. Este pago puede confirmarse mediante transferencia bancaria a la cuenta del propietario tailandés.
- Al renovar la visa por 12 meses, el pago también debe realizarse por adelantado por todo el período. Si su alquiler es de 85.000 ฿ * 12, entonces se debe hacer un pago de 1,02 millones ฿ (la confirmación también se hace mediante comprobante bancario).
- Todos los pagos deben realizarse a la persona propietaria de la propiedad, que está registrada en el Chanot.
Este camino requerirá documentos adicionales, pero será adecuado para personas que no tienen su propia propiedad, pero viven a largo plazo.
En los tres variantes, los miembros de la familia pueden unirse al solicitante principal. No se requiere una inversión separada de ellos, pero las tasas de registro y servicio son del mismo tamaño que para el receptor principal de la visa.
El período de estadía de los miembros de la familia está vinculado al período de renovación del solicitante principal en la primera solicitud por 3 meses, luego todas las renovaciones son por 12 meses, y la solicitud para años posteriores se presenta 2 semanas antes del vencimiento de la visa anterior.
¿Cómo se ve el procedimiento?
El sistema es de dos etapas:
Etapa 1
El estado se otorga sobre la base de la Orden No. 237/2568
Se trata del período inicial de estadía - 90 días.
Etapa 2
Renovación anual sobre la base de la Orden No. 238/2568
En la práctica:
primero se formaliza el estatus (90 días)
luego se renueva por 12 meses
Todos los documentos extranjeros deben: traducirse al tailandés, certificarse por un traductor acreditado por el Departamento de Asuntos Consulares. Todos los documentos originales se presentan en la Oficina de Inmigración el día de presentación de la visa.
¿Es necesario estar en Tailandia?
Sí.
El cambio de estado y la renovación se realizan a través de oficinas de inmigración dentro del país.
Los titulares de visas de turista (entrada por sello) de 30 / 60 / 90 días deben tener un mínimo de 20 días en el pasaporte hasta el final de la estadía actual.
Los titulares de visa Non-B están obligados a notificar un cambio de estado con un mínimo de 30 días de anticipación
¿Qué documentos realmente se requieren?
Personales:
Cuestionario / formularios del operador (membresía + visa support), foto 4×6, foto del solicitante cerca del edificio, dentro del objeto, en la puerta con número del objeto, copias del pasaporte
Por Freehold:
Por Leasehold:
El elemento clave en todos los escenarios es la inversión documentada y su registro.
¿Cómo se ve el procedimiento y cuáles son las tasas?
Tasas oficiales del programa (pagadas al operador autorizado)
Participación en el programa: 4 000 ฿ (una sola vez)
Tarifa de servicio: 27 000 ฿ (1 vez al año por cada ciclo de 12 meses). Total 31 000 ฿ (80,6 mil ₽) en caso de presentación independiente de documentos.
La formalización de la visa anual de inversionista también se ofrece en bufetes de abogados en Phuket por 40 000 ฿
1. Recopilación y envío de documentos para revisión
2. Revisión de documentos, aprobación de solicitud (7 días hábiles)
3. Reserva para presentación de visa
4. Presentación de documentos personalmente por el solicitante a la oficina de inmigración para visa de 90 días
5. Los solicitantes con visa de turista o sin visa deben tener al menos 20 días de reserva antes del vencimiento de su estadía en el país.
6. Primero se formaliza el permiso inicial/sello por 90 días, luego se renueva la visa por 12 meses
Aún no hay estadísticas públicas sobre la cantidad de visas otorgadas bajo este esquema.
Esto significa que el mecanismo existe legalmente, pero la práctica aún se está formando.
¿Puedo viajar fuera del país si vivo en Tailandia con visa de inversión?
Sí.
Después de obtener el sello inicial de 3 meses en la oficina de inmigración, es necesario hacer un Re-entry de una sola vez (1000 ฿ ) y salir legalmente del país. Pero antes de renovar por un año, debe volver obligatoriamente. Se formaliza en la oficina de inmigración dentro de Tailandia con anticipación (un par de semanas antes de viajar) o el día del vuelo en el aeropuerto en una ventanilla especial.
Si la visa es por 12 meses, puede hacer un Multy Re-Entry (3 800 ฿ ) y puede viajar múltiples veces. Formalización solo en la oficina de inmigración. Si solo está previsto un viaje durante el año, puede hacer un nuevo Re-entry de una sola vez.
¿Lo utilizan los desarrolladores?
Sí.
Los grandes desarrolladores tailandeses ya promocionan públicamente el formato de inversión como una posible trayectoria de visa.
Por ejemplo, Sansiri informa oficialmente a los clientes sobre la aplicación de las órdenes de inmigración vigentes dentro de proyectos de inversión.
Esto sugiere que el mercado percibe el mecanismo como funcional, y no como un rumor.
¿Funciona esto en todo el país?
Las órdenes se aplican en todo el territorio de Tailandia.
Pero es lógico esperar que el mecanismo se implemente más rápida y activamente en centros turísticos:
Phuket
Pattaya
Chiang Mai
Bangkok
Precisamente allí se concentran:
Recomendación para el comprador
Si el objetivo es bienes raíces + perspectiva de visa, el algoritmo debe ser el siguiente:
1. Verificación de la limpieza legal del objeto
2. Registro de derechos de propiedad o leasehold
3. Confirmación de pago
4. Preparación de un paquete completo de documentos para inmigración
5. Presentación a través de la vía legal correcta
Por qué es importante comprar bienes raíces a desarrolladores verificados con una estructura de transacción transparente y cumplimiento normativo:
En la presentación de inversión, no es la marca lo más importante, sino la calidad del paquete legal.
Y precisamente los grandes desarrolladores suelen poder proporcionar este nivel de transparencia.
Conclusión
Sí, existe una base legal para una visa con inversión de 3 millones ฿.
Pero esta no es una "visa automática por compra", sino un procedimiento de inmigración estrictamente regulado. Y si sigue este camino con el desarrollador correcto y un acompañamiento competente, todo estará bien.
