Puoi ottenere un visto in Tailandia acquistando immobili da 3 milioni di ฿? Sì, esiste tale procedura legale, ma l'acquisto stesso non garantisce l'approvazione.
Analizziamo quali oggetti Freehold e contratti Leasehold sono adatti, come avviene la registrazione, quali documenti e spese saranno necessari e perché la struttura legale della transazione è più importante del nome dello sviluppatore.
Dall'inizio del 2026 riceviamo regolarmente la stessa domanda: «Questo funziona davvero o è solo marketing degli sviluppatori?»
Analizziamo passo dopo passo, sulla base dei decreti immigrati vigenti, senza voci e senza promesse di «visti d'oro».
Esiste una base legale?
Sì, la base legale esiste.
Dal 1° ottobre 2568 BE (anno 2025) sono in vigore:
Sono proprio questi decreti che regolano:
la concessione iniziale dello status
il rinnovo annuale del soggiorno
sulla base dell'investimento, incluso nella proprietà immobiliare.
Non è un «visto d'oro» europeo, ma una procedura immigratoria strettamente regolamentata con verifica documentale della fonte degli investimenti e registrazione dei diritti.
Quali sono i criteri per ottenere un visto di investimento?
Secondo i decreti vigenti vengono utilizzati tre scenari.
1. Acquisto di un appartamento (Freehold)
costo della proprietà - da 3.000.000 ฿ (7,8 milioni ₽)
la proprietà deve essere registrata nel Land Department
i diritti di proprietà sono intestati a uno straniero
è rispettata la quota per stranieri del 49% secondo il Condominium Act
Questo è il percorso più chiaro e trasparente dal punto di vista legale.
2. Acquisto di una proprietà immobiliare in Leasehold per un periodo da 3 a 90 anni
3. Stipulazione di un contratto annuale di locazione della proprietà immobiliare per 12 mesi
- Costo della locazione per persona da 85.000 ฿
- Il proprietario deve essere un cittadino tailandese (se affitti un appartamento da uno straniero, non è previsto il rilascio del visto).
- Per ottenere un visto di 3 mesi, è sufficiente la conferma del pagamento per un periodo di 3 mesi. Tale pagamento può essere confermato con un bonifico bancario sul conto del proprietario - cittadino tailandese.
- Nel rinnovo del visto per 12 mesi, il pagamento deve essere effettuato in anticipo per l'intero periodo. Se l'affitto è 85.000 ฿ * 12, allora deve essere versato un pagamento di 1,02 milioni ฿ (la conferma è anche tramite assegno bancario).
- Tutti i pagamenti devono essere effettuati al proprietario della proprietà, che è registrato nel Chanot.
Questo percorso richiederà documenti aggiuntivi, ma sarà adatto alle persone che non hanno una propria proprietà, ma vivono a lungo termine.
Al ricorrente principale in tutti e tre i casi possono essere aggiunti i familiari. Non è richiesto un investimento separato, ma le tasse di registrazione e servizio sono dello stesso importo dell'intestatario principale del visto.
La durata del soggiorno dei familiari è legata al periodo di rinnovo del ricorrente principale; alla prima presentazione per 3 mesi, quindi tutti i rinnovi per 12 mesi, la presentazione per gli anni successivi viene effettuata 2 settimane prima della scadenza del vecchio visto.
Come si presenta la procedura?
Il sistema è a due stadi:
Fase 1
Lo status viene concesso sulla base del Decreto n. 237/2568
Si tratta del periodo iniziale di soggiorno - 90 giorni.
Fase 2
Rinnovo annuale sulla base del Decreto n. 238/2568
In pratica:
innanzitutto viene ottenuto lo status (90 giorni)
quindi il rinnovo per 12 mesi
Tutti i documenti stranieri devono essere: tradotti in tailandese, certificati dal traduttore accreditato dal Dipartimento degli Affari Consolari. Tutti gli originali dei documenti sono presentati presso l'Ufficio Immigrazione il giorno della presentazione del visto.
È necessario stare in Tailandia?
Sì.
Il cambio di status e il rinnovo vengono effettuati tramite gli uffici immigrazione all'interno del paese.
I titolari di visti turistici (ingresso tramite timbro) 30/60/90 giorni devono avere nel passaporto un minimo di 20 giorni fino alla fine del soggiorno attuale.
I titolari di visto Non-B devono notificare il cambio di status almeno 30 giorni in anticipo
Quali documenti sono effettivamente richiesti?
Personali:
Modulo / moduli dell'operatore (iscrizione + sostegno al visto), foto 4×6, foto del ricorrente davanti all'edificio, all'interno della proprietà, davanti alla porta con il numero della proprietà, copie del passaporto
Per Freehold:
contratto di compravendita
registrazione del diritto di proprietà presso l'Ufficio Terreni
conferma del pagamento da 3 milioni di baht
mappa/planimetria della proprietà
Per Leasehold:
L'elemento chiave in tutti gli scenari è l'investimento documentato e la sua registrazione.
Come si presenta la procedura e quali sono le tasse?
Tasse ufficiali del programma (pagate all'operatore autorizzato)
Partecipazione al programma: 4.000 ฿ (una tantum)
Tassa di servizio: 27.000 ฿ (1 volta all'anno per ogni ciclo di 12 mesi). Totale 31.000 ฿ (80,6 mila ₽) con presentazione autonoma dei documenti.
Il rilascio del visto annuale per investitori è offerto anche da studi legali a Phuket per 40.000 ฿
1. Raccolta e invio documenti per verifica
2. Verifica documenti, approvazione domanda (7 giorni lavorativi)
3. Prenotazione per la presentazione del visto
4. Presentazione documenti personalmente dal ricorrente al servizio immigrazione per visto di 90 giorni
5. I ricorrenti che hanno un visto turistico o ingresso senza visto devono avere un minimo di 20 giorni di margine prima della scadenza del soggiorno nel paese.
6. Innanzitutto viene rilasciato il permesso iniziale/timbro per 90 giorni, quindi il rinnovo del visto per 12 mesi
Non esiste ancora una statistica pubblica sul numero di visti rilasciati secondo questo schema.
Ciò significa che il meccanismo esiste legalmente, ma la pratica è ancora in fase di sviluppo.
È possibile lasciare il paese se vivi in Tailandia con un visto di investimento?
Sì.
Dopo aver ottenuto il timbro iniziale di 3 mesi presso l'ufficio immigrazione, è necessario ottenere un Re-entry monouso (1.000 ฿ ) e lasciare legalmente il paese. Ma prima del rinnovo annuale è assolutamente necessario tornare. Si ottiene presso l'ufficio immigrazione all'interno della Tailandia in anticipo (un paio di settimane prima della partenza) o il giorno della partenza all'aeroporto presso lo sportello speciale.
Se il visto è di 12 mesi, è possibile ottenere un Multy Re-Entry (3.800 ฿ ) e si può lasciare il paese più volte. L'ottenimento è solo presso l'ufficio immigrazione. Se l'uscita è prevista solo 1 volta durante l'anno, è possibile ottenere di nuovo un Re-entry monouso.
Gli sviluppatori lo utilizzano?
Sì.
I grandi sviluppatori tailandesi stanno già promuovendo pubblicamente il formato di investimento come possibile percorso di visto.
Ad esempio, Sansiri informa ufficialmente i clienti sull'applicazione dei decreti immigrati vigenti nell'ambito dei progetti di investimento.
Questo indica che il mercato percepisce il meccanismo come operativo, non come una voce.
Funziona in tutto il paese?
I decreti sono in vigore in tutto il territorio della Tailandia.
Ma è logico aspettarsi che il meccanismo sia implementato più rapidamente e attivamente negli hub turistici:
Phuket
Pattaya
Chiang Mai
Bangkok
È lì che si concentrano:
progetti di investimento
acquirenti stranieri
infrastrutture long-stay
Raccomandazione per l'acquirente
Se l'obiettivo è immobiliare + prospettiva di visto, l'algoritmo dovrebbe essere il seguente:
1. Verifica della pulizia legale della proprietà
2. Registrazione del diritto di proprietà o leasehold
3. Conferma del pagamento
4. Preparazione del pacchetto completo di documenti per l'immigrazione
5. Presentazione tramite il percorso legale corretto
Perché è importante acquistare immobili da costruttori verificati con una struttura trasparente delle transazioni e conformità:
Con la presentazione di investimento, l'importanza non sta nel marchio, ma nella qualità del pacchetto legale.
E sono proprio i grandi sviluppatori che il più delle volte sono in grado di garantire questo livello di trasparenza.
Conclusione
Sì, la base legale per un visto con investimento da 3 milioni ฿ esiste.
Ma non è un «visto automatico per l'acquisto», bensì una procedura immigratoria strettamente regolamentata. E se si segue questo percorso con il costruttore giusto e un accompagnamento competente, tutto andrà bene.
