Können Sie ein Visum für Thailand erhalten, indem Sie Immobilien ab 3 Millionen ฿ kaufen? Ja, ein solches rechtliches Verfahren existiert, aber der Kauf selbst garantiert keine Genehmigung.
Wir analysieren, welche Freehold- und Leasehold-Verträge geeignet sind, wie die Registrierung abläuft, welche Dokumente und Kosten erforderlich sind, und warum die rechtliche Struktur des Geschäfts wichtiger ist als der Name des Bauträgers.
Seit Anfang 2026 erhalten wir regelmäßig die gleiche Frage: „Funktioniert das wirklich oder ist es nur Marketing der Bauträger?"
Lassen Sie uns dies Schritt für Schritt auf der Grundlage der geltenden Einwanderungsverordnungen analysieren, ohne Gerüchte und ohne Versprechen von „goldenen Visa".
Gibt es eine rechtliche Grundlage?
Ja, eine rechtliche Grundlage existiert.
Seit dem 1. Oktober 2568 BE (2025) gelten:
Diese Verordnungen regeln genau:
Dies ist kein europäisches „Golden Visa", sondern ein streng geregeltes Einwanderungsverfahren mit dokumentarischer Bestätigung der Herkunft der Investitionen und Eigentumsregistrierung.
Welche Voraussetzungen gibt es für die Investitionsvisum?
Im Rahmen der geltenden Verordnungen werden drei Szenarien verwendet.
1. Kauf einer Wohnung (Freehold)
Objektwert - ab 3.000.000 ฿ (7,8 Millionen ₽)
Das Objekt muss im Land Department registriert sein
Eigentumsrecht wird auf einen Ausländer eingetragen
Einhaltung der Ausländerquote von 49% gemäß Condominium Act
Dies ist der verständlichste und juristisch transparenteste Weg.
2. Kauf von Immobilien in Leasehold für 3 bis 90 Jahre
3. Abschluss eines jährlichen Mietvertrags für eine Immobilie über 12 Monate
- Mietkosten pro Person ab 85.000 ฿
- Der Vermieter muss ein Thai sein (wenn Sie eine Wohnung von einem Ausländer mieten, ist keine Visaerteilung vorgesehen).
- Für die Erteilung einer 3-Monate-Visum ist eine Zahlungsbestätigung für einen Zeitraum von 3 Monaten ausreichend. Eine solche Zahlung kann durch eine Banküberweisung auf das Konto des Eigentümers - eines Thais - bestätigt werden.
- Bei Verlängerung der Visum auf 12 Monate muss die Zahlung auch im Voraus für den gesamten Zeitraum erfolgen. Wenn Ihre Miete 85.000 ฿ * 12 beträgt, muss eine Zahlung von 1,02 Millionen ฿ erfolgen (Bestätigung auch per Bankcheck).
- Alle Zahlungen müssen an die Person - den Immobilieneigentümer - erfolgen, die im Chanot eingetragen ist.
Dieser Weg erfordert zusätzliche Dokumente, passt aber zu Menschen, die kein eigenes Eigentum haben, aber langfristig wohnen.
Familienmitglieder können in allen drei Varianten zum Hauptantragsteller hinzugefügt werden. Von ihnen wird keine separate Investition verlangt, aber Registrierungs- und Servicegebühren in der gleichen Höhe wie für den Hauptempfänger der Visum.
Die Aufenthaltsdauer der Familienmitglieder ist an die Verlängerungsfrist des Hauptantragstellers gebunden, bei der ersten Antragstellung für 3 Monate, dann alle Verlängerungen für 12 Monate. Die Antragstellung für die folgenden Jahre erfolgt 2 Wochen vor Ablauf der alten Visum.
Wie sieht das Verfahren aus?
Das System ist zweistufig:
Stufe 1
Der Status wird auf der Grundlage der Verordnung Nr. 237/2568 erteilt
Es geht um die anfängliche Aufenthaltsdauer - 90 Tage.
Stufe 2
Jährliche Verlängerung auf der Grundlage der Verordnung Nr. 238/2568
In der Praxis:
zuerst wird der Status erteilt (90 Tage)
dann - Verlängerung um 12 Monate
Alle ausländischen Dokumente müssen: ins Thailändische übersetzt, von einem vom Ministerium für auswärtige Angelegenheiten akkreditierten Übersetzer beglaubigt werden. Alle Originaldokumente werden am Tag der Visaantragstellung im Einwanderungsamt vorgelegt.
Muss ich in Thailand sein?
Ja.
Statuswechsel und Verlängerung erfolgen über Einwanderungsämter im Land.
Inhaber von Touristenvisa (Einreisestempel) 30 / 60 / 90 Tage müssen mindestens 20 Tage bis zum Ende des aktuellen Aufenthalts im Pass haben.
Inhaber eines Non-B-Visums müssen einen Statuswechsel mindestens 30 Tage im Voraus anmelden
Welche Dokumente sind wirklich erforderlich?
Persönlich:
Fragebogen / Operatorformulare (Mitgliedschaft + Visaunterstützung), Foto 4×6, Foto des Antragstellers vor dem Gebäude, im Inneren des Objekts, an der Tür mit Objektnummer, Passkopien
Für Freehold:
Für Leasehold:
Das Schlüsselelement in allen Szenarien ist eine dokumentarisch bestätigte Investition und ihre Registrierung.
Wie sieht das Verfahren aus und welche Gebühren fallen an?
Offizielle Programmgebühren (zahlbar an den autorisierten Betreiber)
Programmteilnahme: 4.000 ฿ (einmalig)
Servicegebühr: 27.000 ฿ (1 Mal pro Jahr für jeden 12-Monats-Zyklus). Insgesamt 31.000 ฿ (80.600 ₽) bei eigenständiger Dokumenteneinreichung.
Die Ausstellung einer jährlichen Investorenvisum wird auch von Anwaltskanzleien in Phuket für 40.000 ฿ angeboten
1. Sammlung und Versand von Dokumenten zur Überprüfung
2. Dokumentenprüfung, Genehmigung des Antrags (7 Arbeitstage)
3. Visaantrag buchen
4. Persönliche Einreichung von Dokumenten durch den Antragsteller beim Einwanderungsamt für eine 90-Tage-Visum
5. Antragsteller mit Touristenvisum oder Visumfreiheit müssen mindestens 20 Tage bis zum Ablauf ihres Aufenthalts im Land haben.
6. Zunächst wird eine erste Genehmigung/ein Stempel für 90 Tage erteilt, dann erfolgt die Visaverlängerung um 12 Monate
Es gibt noch keine öffentliche Statistik über die Anzahl der Visa, die nach diesem Schema ausgestellt wurden.
Dies bedeutet, dass der Mechanismus rechtlich vorhanden ist, aber die Praxis wird noch ausgebildet.
Kann ich aus dem Land ausreisen, wenn ich in Thailand mit einer Investitionsvisum lebe?
Ja.
Nach Erhalt des ersten Stempels für 3 Monate im Einwanderungsamt müssen Sie ein einzelnes Re-Entry (1.000 ฿ ) anbringen und können das Land legal verlassen. Aber vor der Verlängerung um ein Jahr müssen Sie unbedingt zurückkehren. Dies wird im Einwanderungsamt innerhalb Thailands im Voraus (ein paar Wochen vor dem Flug) oder am Tag des Fluges am Flughafen an einem speziellen Schalter arrangiert.
Wenn die Visum 12 Monate gültig ist, können Sie ein Multy Re-Entry (3.800 ฿ ) anbringen und können mehrfach ausreisen. Nur im Einwanderungsamt arrangiert. Wenn Sie nur einmal im Jahr ausreisen möchten, können Sie erneut ein einzelnes Re-Entry anbringen.
Verwenden dies Bauträger?
Ja.
Große Thai-Entwickler bewerben das Investitionsformat bereits öffentlich als mögliche Visabahn.
Zum Beispiel, Sansiri informiert Kunden offiziell über die Anwendung geltender Einwanderungsverordnungen im Rahmen von Investitionsprojekten.
Dies zeigt, dass der Markt den Mechanismus als funktionierend und nicht als Gerücht wahrnimmt.
Funktioniert dies im ganzen Land?
Die Verordnungen gelten im gesamten Thai-Gebiet.
Aber es ist logisch zu erwarten, dass der Mechanismus schneller und aktiver in touristischen Hubs implementiert wird:
Phuket
Pattaya
Chiang Mai
Bangkok
Dort sind konzentriert:
Investitionsprojekte
ausländische Käufer
Long-Stay-Infrastruktur
Empfehlung für Käufer
Wenn das Ziel Immobilie + Visaperspektive ist, sollte der Algorithmus so aussehen:
1. Überprüfung der juristischen Sauberkeit des Objekts
2. Registrierung von Eigentum oder Leasehold
3. Zahlungsbestätigung
4. Vorbereitung eines vollständigen Dokumentenpakets für die Einwanderung
5. Einreichung über den korrekten Rechtsweg
Warum ist es wichtig, Immobilien von verifizierten Bauträgern mit transparenter Transaktionsstruktur und Compliance zu kaufen:
Bei einer Investitionsanmeldung ist nicht die Marke, sondern die Qualität des Rechtspaketes entscheidend.
Und genau große Entwickler können dieses Transparenzniveau meist gewährleisten.
Fazit
Ja, die rechtliche Grundlage für ein Visum bei einer Investition von mindestens 3 Millionen ฿ existiert.
Aber dies ist kein „automatisches Visum für den Kauf", sondern ein streng reguliertes Einwanderungsverfahren. Und wenn Sie diesen Weg mit dem richtigen Bauträger und kompetenter Unterstützung gehen, wird alles großartig sein.
