Come affittare un appartamento a Phuket per un lungo periodo: guida pratica

L'affitto stagionale tramite Booking o Airbnb consuma rapidamente il budget se si pianifica di restare sull'isola più di un paio di settimane. Un contratto a lungo termine, di solito da sei mesi in su, riduce i costi di soggiorno di molte volte, ma richiede un approccio diverso: visite personali, verifica dei documenti e conoscenza delle particolarità locali che un turista di solito non affronta. Analizziamo dove cercare un appartamento a Phuket, quanto costa e su cosa fare attenzione prima di firmare il contratto.

La regola principale della ricerca

Se il contratto è per sei mesi o un anno, è più affidabile non mettersi d'accordo con un agente immobiliare per corrispondenza, ma venire e vedere tutto di persona. Prenotate una stanza in un hotel economico per 2-3 giorni e visitate personalmente le opzioni selezionate. Le foto nell'annuncio non mostreranno il rumore dalla strada, il vero funzionamento del condizionatore o l'odore nell'ingresso, e una breve conversazione con la società di gestione risolve subito metà delle domande dall'elenco qui sotto.

Dove cercare una proprietà

Piattaforme specializzate come FazWaz, Hipflat o DDproperty sono convenienti come primo passo: agenzie e proprietari privati pubblicano annunci con foto, prezzo e filtri per quartiere, piano e budget. In pochi giorni di ricerca attiva è realistico visualizzare 15-20 opzioni e farsi un'idea del mercato.

Anche Facebook Marketplace* funziona: gli annunci sono pubblicati sia da proprietari che da agenti immobiliari. Le foto nell'annuncio a volte differiscono da quello che mostrano sul posto, ma dopo la prima visita l'agente di solito inizia a selezionare opzioni secondo la richiesta specifica.

Le raccomandazioni personali sono spesso più affidabili dei contatti casuali dagli annunci: gli agenti immobiliari degli amici sono già stati controllati da qualcuno del vostro circolo, e il passaparola sull'isola funziona meglio di quanto sembri da fuori.

Line, il messaggero utilizzato da quasi ogni tailandese, è utile installare separatamente: gli agenti immobiliari locali mantengono lì i loro database e spesso non duplicano le offerte sulle piattaforme comuni.

Quanto costa l'affitto

Gli intervalli presentati dovrebbero essere considerati come orientativi, non come tariffe esatte: i prezzi a Phuket dipendono dalla stagione, dal quartiere e dal complesso specifico, e prima di cercare è meglio verificarli con le offerte attuali.

Un monolocale costa circa 10.000-28.000 baht al mese. Un appartamento con una camera da letto costa da 15.000 baht nei quartieri centrali dell'isola a 40.000 baht a 400 metri dal mare. Per un appartamento con due camere da letto a pochi passi dalla spiaggia chiedono da 25.000 a 50.000 baht.

La bassa stagione dura circa da marzo a novembre, e in quei mesi i proprietari sono più propensi a ridurre il prezzo o aggiungere attrezzature senza supplementi. Nel picco della stagione, da dicembre a febbraio, è più difficile negoziare.

Posizione e disposizione

L'infrastruttura intorno alla casa è più importante della vicinanza al mare: una farmacia, un mercato, un negozio 7/11 e una strada decente verso il condominio risparmiano tempo ogni giorno, mentre un bar o un karaoke sotto le finestre rovineranno la serata anche in un appartamento altrimenti fortunato. È meglio chiarire in anticipo anche un parcheggio separato nel complesso, se pianificate di tenere una moto o un'auto.

La metratura dell'appartamento spesso dipende più dall'età della casa che dal prezzo: nei complessi più vecchi di 10 anni la superficie è di solito notevolmente più grande rispetto ai nuovi edifici della stessa classe. In cambio, gli edifici nuovi spesso offrono coworking gratuito, conveniente se combinate la vita sull'isola con il lavoro da remoto. È meglio verificare separatamente la presenza dell'aria condizionata nel coworking: senza di essa è quasi impossibile starvi durante il giorno.

Piano e orientamento

Il primo piano è amato dalle famiglie con bambini: puoi tuffarti direttamente in piscina dal balcone. L'ultimo piano, al contrario, nella stagione calda si riscalda più degli altri, e il raffreddamento di tale appartamento costa più caro, a volte 3.000 baht al mese più dei vicini sotto. Le finestre che guardano a ovest aggiungono lo stesso problema: il sole batte nell'appartamento per tutta la sera e il condizionatore funziona quasi senza sosta.

Internet

La velocità e il prezzo di internet sull'isola variano molto tra i complessi. Una buona tariffa, ad esempio 500 Mbps, costa circa 590 baht al mese, e trovare un provider del genere non è difficile. Ma alcune società di gestione impongono ai residenti solo internet interno del complesso: 30 Mbps per 1.000 baht al mese, senza diritto di scegliere un altro provider. Chiarite in anticipo con la società di gestione quali provider sono consentiti nella casa specifica.

Elettricità e acqua

Le bollette dell'acqua e dell'elettricità arrivano mensilmente in base alle letture del contatore, che vengono rilevate dai dipendenti dell'azienda, e la ricevuta viene pagata presso 7/11. Lo spread è notevole: 500 baht o 5.000 baht dipende non solo da quante ore ha funzionato il condizionatore, ma anche dalla tariffa a cui la società emette la fattura.

In Tailandia, le società di gestione a volte rivendono elettricità e acqua a prezzi superiori alla tariffa ufficiale. È saggio entrare nella Juristic Office e chiedere se l'appartamento selezionato ha un contratto diretto con il fornitore: i proprietari non controllano la cassetta postale per anni, e quando si trasferisce il contratto, accadono incidenti per cui l'inquilino paga più del dovuto.

Condizione dell'appartamento durante la visita

Le proprietà vengono pulite prima delle visite, ma di solito non controllano i cassetti: verificate voi stessi la presenza di insetti. È meglio fare foto e video dei mobili, delle apparecchiature e dei condizionatori che funzionano subito dopo l'ingresso: al momento della partenza la società di gestione richiederà di restituire tutto in condizioni di funzionamento, e una sedia rotta che costa 200 baht su Lazada potrebbe costare 500-1.000 baht dal deposito, perché verranno aggiunti le ore di lavoro dei dipendenti e la consegna.

Negoziazione e sostituzione dell'attrezzatura

A Phuket è quasi sempre possibile negoziare: non esiste una tariffa unica per metro quadrato. Se il frigorifero è vecchio o non c'è affatto una lavatrice, è meglio dirlo all'agente in anticipo, prima di firmare il contratto, non dopo l'ingresso. Gli elettrodomestici in Tailandia non costano molto, e i proprietari spesso acconsentono: la sostituzione di un vecchio frigorifero con un nuovo Haier costerà 7.000 baht, e l'importo di solito non preoccupa il proprietario dell'appartamento.

Deposito e contratto

Il deposito per un contratto a lungo termine di solito equivale all'affitto di uno o due mesi e viene restituito al momento della partenza, se l'appartamento e le attrezzature sono nelle stesse condizioni di quando si è entrati. La documentazione fotografica al momento dell'ingresso risparmia nervi e soldi alla fine del periodo.

Infrastrutture del complesso

Se pianificate di utilizzare la piscina, la sauna o la palestra, dategli un'occhiata durante la visita e valutate le condizioni: l'acqua non fresca in piscina o i macchinari rotti mostrano se la società di gestione risparmia sulla manutenzione. Il coworking senza aria condizionata, menzionato sopra, è esattamente questo caso: dichiarato nella descrizione del complesso, ma in pratica impossibile da usare.

Documenti da verificare

Prima di firmare il contratto, richiedete una copia della Chanote, il documento di proprietà dell'appartamento, e una copia del passaporto del proprietario. Verificate l'ortografia del vostro nome nel contratto: un errore di poche lettere creerà problemi al rinnovo del visto.

Chiarite separatamente la registrazione nel modulo TM30: il proprietario è obbligato a registrarvi all'indirizzo di affitto. TM30 è necessario per ottenere un certificato di residente, e con esso è più facile presentare i documenti per la patente tailandese.

Conclusione

Le offerte sul mercato sono abbondanti, soprattutto nella bassa stagione, e solitamente il denaro risolve la questione più velocemente delle preferenze personali riguardanti il piano, il rumore e la vista dalla finestra. La ricerca online accelera la prima selezione, ma la visita reale sul posto quasi sempre cambia l'elenco dei preferiti. Per un contratto di sei mesi o un anno, un breve viaggio sull'isola si ripaga: 2-3 giorni in un hotel economico e un personale giro degli appartamenti vi salveranno dalle sorprese che non si vedono in nessuna fotografia.

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