Impuestos sobre bienes raíces en Tailandia: guía completa para compradores

Tailandia sigue siendo uno de los países más atractivos para invertir en bienes raíces, no solo por el clima, la infraestructura y la demanda de alquiler, sino también por un sistema fiscal favorable, comprensible y predecible para los compradores extranjeros.

¿Qué pagar al comprar, poseer, vender y alquilar?
Aclaremos de inmediato un punto clave: las tasas fiscales dependen directamente de la forma de propiedad del objeto.

1. FORMAS DE DERECHOS DE PROPIEDAD

En Tailandia existen dos modelos principales de propiedad:

2. IMPUESTOS AL COMPRAR BIENES RAÍCES

El comprador paga un pago obligatorio en la Oficina de Tierras - cuota de registro (Transfer Fee), que se cobra al transferir los derechos de propiedad.

• Freehold — 2%

• Leasehold — 1%

Normalmente el gasto se divide 50/50 entre el vendedor y el comprador.

Al comprar a un promotor, la ley prohíbe trasladar más del 50% de la tarifa al comprador.

Arancel estatal, se paga en el departamento de tierras (Oficina de Tierras) al registrar bienes raíces en el mercado secundario.

El monto del arancel depende de la forma de propiedad, para Leasehold es 1.1%, para Freehold es 6.3% del valor del apartamento (vendedor - persona física). En el mercado es común la práctica en la que el vendedor ofrece dividir el arancel por la mitad - especialmente al regatear o cuando el objeto tiene una alta demanda.

3. IMPUESTOS SOBRE PROPIEDAD DE BIENES RAÍCES

Desde 2020, se aplica la Ley Land and Building Tax Act B.E. 2562.

Tasas fiscales

El impuesto se calcula sobre el valor tasado del objeto (¡no el valor de mercado!).

Beneficios

• Condominios y casas con un valor de hasta 10 millones ฿ - tasa del 0.02%.
• Los primeros 10 millones ฿ de vivienda principal (si el propietario está registrado en el registro de la casa) no están gravados.
• Si el propietario no está registrado en el registro de la casa amarillo - tasa de 0.3%.

Ejemplo de cálculo (si el propietario está registrado en el registro de la casa)

Valor del objeto: 13 millones ฿
Beneficio: 10 millones ฿
Base imponible: 3 millones ฿
Tasa: 0.02%

4. IMPUESTOS AL VENDER BIENES RAÍCES

Cuota de registro

Mismas tasas que al comprar:
• Freehold — 2%
• Leasehold — 1%
Normalmente dividido entre el vendedor y el comprador

Impuesto empresarial (Impuesto comercial específico)

Se aplica si ha sido propietario del objeto por menos de 5 años.
Consiste en un impuesto comercial del 3% y una cuota municipal del 10% del monto del impuesto comercial.

No se cobra si:
• ha sido propietario durante más de 5 años;
• el vendedor es heredero;
• el vendedor transfiere el objeto al heredero;
• el vendedor estaba registrado en el registro de la casa durante al menos 1 año.

Impuesto de timbre (Stamp Duty)

Se paga si el objeto es propiedad de más de 5 años.

Impuesto sobre las ganancias obtenidas (Impuesto de retención)

Se calcula en función del valor tasado y tabla de deducciones especial, que depende del período de propiedad (el monto de la compra y el monto de la venta de la propiedad no importan, el impuesto se calcula en función del valor tasado en el departamento de tierras (Oficina de Tierras)

La deducción fiscal se calcula en función del tiempo de propiedad de la propiedad según una tabla especial:

EJEMPLO DE CÁLCULO DE IMPUESTO SOBRE GANANCIAS OBTENIDAS (IMPUESTO DE RETENCIÓN)

Objeto con valor de 5.500.000 ฿, período de propiedad de 3,5 años

1. Determinamos la tasa de deducción fiscal según la tabla

3,5 años se redondean a 4 años.
Para 4 años la tasa de deducción fiscal es - 71%.

2. Calculamos la base imponible para todo el período de propiedad

Valor tasado: 5.500.000 ฿
Deducción: 71%

Fórmula: 5.500.000 – (5.500.000 × 71%) = base para todo el período

Calculamos:
5.500.000 × 71% = 3.905.000 ฿
5.500.000 – 3.905.000 = 1.595.000 ฿

Esta es la base imponible para todo el período de propiedad.

3. Calculamos la base para 1 año de propiedad

Período de propiedad = 4 años

1.595.000 / 4 = 398.750 ฿

4. Aplicamos la escala de impuestos progresiva

Ingresos por año: 398.750 ฿

Dividimos por niveles:

Sumamos el impuesto por 1 año:

7.500 + 7.500 + 9.875 = 24.875 ฿

5. Multiplicamos por la cantidad de años de propiedad

24.875 × 4 = 99.500 ฿

✅ IMPUESTO TOTAL SOBRE GANANCIAS OBTENIDAS

99.500 bats

≈ 1.81% del valor tasado

5. IMPUESTO SOBRE INGRESOS POR ALQUILER

La mayoría de los objetos en Phuket se adquieren para obtener ingresos por alquiler, por lo que este punto es importante. Las ganancias del alquiler se pueden obtener de forma independiente o a través de una empresa de gestión. Si alquilas por tu cuenta, el impuesto se presenta personalmente o a través de un abogado (tarifa hasta 5.000 ฿). Si trabajas a través de la gestión, el equipo de gestión se encarga de todos los problemas fiscales.

Si no eres residente fiscal

• tasa fija: 15% del monto total del alquiler
• sin deducciones ni beneficios

Si eres residente fiscal de Tailandia

Necesitas residir 180+ días al año.

El impuesto se calcula según una escala progresiva.
El 70% de los ingresos está sujeto a impuestos después de una deducción estándar del 30%.

Deducciones:

• deducción personal: 30.000 ฿
• Leasehold: deducción = valor de los apartamentos / 30 años
• gastos de mantenimiento y educación de hijos

EJEMPLO DE CÁLCULO DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA (LEASEHOLD)

Valor de los apartamentos: 7.600.000 ฿
Forma de propiedad: Leasehold
Ingresos garantizados: 7% durante 5 años

1. Ingreso anual

7.600.000 × 7% = 532.000 ฿ al año

Si vives en Tailandia más de 180 días al año, te conviertes en residente fiscal, y el impuesto se retiene a razón de 5% (formulario PND3).

Retención inicial:
532.000 × 5% = 26.600 ฿

2. Deducciones fiscales

Deducción personal - 30.000 ฿

Deducción de gastos para Leasehold

valor del apartamento / 30 años:

7.600.000 / 30 = 253.333 ฿

Fórmula de base imponible total

532.000
– 30.000
– 253.333
= 248.667 ฿ ingresos imponibles

3. Aplicamos la escala progresiva

El ingreso de 248.667 ฿ se encuentra en el rango:
0–150.000–0% / 150.001–300.000–5%

Calculamos el impuesto:

1. primera parte (0–150.000) — 0%

2. segunda parte (248.667–150.000 = 98.667) →
   98.667 × 5% = 4.933 ฿

IMPUESTO TOTAL

Impuesto por cálculo: 4.933 ฿

Retenido inicialmente según formulario PND3: 26.600 ฿

Monto para devolver:

26.600–4.933 = 21.667 ฿

Esta cantidad se puede:
• devolver a tu cuenta bancaria, o
• descontar como pago de impuesto en el próximo año.

RESUMEN

Con un valor de 7,6 millones ฿, Leasehold e ingreso garantizado del 7%:

• Ingresos anuales: 532.000 ฿

• Impuesto real: 4.933 ฿

• A devolver: 21.667 ฿

6. IMPUESTO SOBRE HERENCIAS

Si el valor de los bienes raíces es hasta 100 millones ฿ — el impuesto no se cobra.
Más de 100 millones ฿ — tasa de 5–10%.

7. Tabien Baan (registro de la casa): en pocas palabras

Tabien Baan - un folleto oficial de la municipalidad que registra la dirección de la casa o apartamento y las personas registradas en esa dirección.
Importante: este documento no confirma la propiedad.

Tipos de registros de casa

1. Azul (Blue Tabien Baan) — para ciudadanos de Tailandia.

2. Amarillo (Yellow Tabien Baan) — para extranjeros.

Cómo funciona para extranjeros

• Si un extranjero es propietario de una casa (sin tierra) o de un apartamento en un condominio, se le expide un registro azul de la casa, en el que solo se indica la dirección del objeto.

• Puedes registrar tu nombre si:

  • tienes una visa de larga duración,

  • realmente resides en esa dirección,

  • eres propietario de la propiedad.

• Después de registrar al propietario extranjero, el registro azul se intercambia por uno amarillo, donde se escribe su nombre.

Ventajas del registro amarillo de la casa

• Exención del impuesto a la propiedad para objetos por valor de hasta 10 millones ฿ (bajo la condición de residencia permanente).

• Exención del Specific Business Tax al vender apartamentos, si el propietario estaba registrado en el registro amarillo durante al menos 1 año.

CONCLUSIÓN

El sistema fiscal de Tailandia es uno de los más transparentes y comprensibles de Asia.
Para el comprador, es importante entender solo qué aranceles surgen en cada etapa: al comprar, poseer, vender o alquilar.

Nosotros, como agencia experimentada, ayudaremos a calcular todos los impuestos para un objeto específico, verificaremos documentos, explicaremos las condiciones de propiedad, hablaremos sobre beneficios y sugeriremos cómo optimizar gastos.