Daně na nemovitosti v Thajsku: kompletní průvodce pro kupující

Thajsko zůstává jednou z nejatraktivnějších zemí pro investice do nemovitostí - nejen díky klimatu, infrastruktuře a poptávce po pronájmu, ale také díky lojálnímu daňovému systému, který je pro zahraniční kupující srozumitelný a předvídatelný.

Co zaplatit při nákupu, vlastnictví, prodeji a pronájmu?
Ihned si ujasníme klíčový bod - daňové sazby přímo závisejí na formě vlastnictví nemovitosti.

1. FORMY VLASTNICKÝCH PRÁV

V Thajsku existují dva hlavní modely vlastnictví:

2. DANĚ PŘI NÁKUPU NEMOVITOSTI

Kupující platí povinný poplatek v Pozemkovém úřadu - registrační poplatek (Transfer Fee), který se vybírá při převodu vlastnických práv.

• Freehold — 2%

• Leasehold — 1%

Obvykle se náklady dělí 50/50 mezi prodávajícího a kupujícího.

Při nákupu od stavitele zákon zakazuje přeložit na kupujícího více než 50% částky poplatku.

Státní poplatek, platí se v pozemkovém úřadu (Pozemkový úřad) při registraci nemovitosti na sekundárním trhu.

Výše státního poplatku závisí na formě vlastnictví, pro Leasehold je to 1,1%, pro Freehold - 6,3% z ceny bytu (prodávající fyzická osoba). Na trhu je rozšířena praxe, kdy prodávající nabídne rozdělit státní poplatek na polovinu - zvláště když se vyjednává nebo když má nemovitost vysokou poptávku.

3. DANĚ ZE VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTI

Od roku 2020 je v platnosti zákon Land and Building Tax Act B.E. 2562.

Sazby daní

Daň se vypočítá z odhadované hodnoty nemovitosti (ne tržní!).

Výhody

• Kondominiums a domy v hodnotě do 10 mil ฿ - sazba 0,02%.
• Prvních 10 mil ฿ hlavního bydlení (pokud je vlastník zapsán v domovní knize) není zdaněno.
• Pokud vlastník není zapsán v žluté domovní knize - sazba 0,3%.

Příklad výpočtu (pokud je vlastník zapsán v domovní knize)

Hodnota nemovitosti: 13 mil ฿
Výhoda: 10 mil ฿
Daňový základ: 3 mil ฿
Sazba: 0,02%

4. DANĚ PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI

Registrační poplatek

Stejné sazby jako při nákupu:
• Freehold — 2%
• Leasehold — 1%
Obvykle se dělí mezi prodávajícího a kupujícího

Obchodní daň (Specific Business Tax)

Uplatňuje se, pokud jste vlastnili nemovitost méně než 5 let.
Skládá se z obchodní daně - 3% a obecního poplatku - 10% z částky samotné obchodní daně.

Neplatí se, pokud:
• vlastníte více než 5 let;
• prodávající je dědicem;
• prodávající předává nemovitost dědici;
• prodávající byl zapsán v domovní knize nejméně 1 rok.

Kolková daň (Stamp Duty)

Platí se, pokud je nemovitost ve vlastnictví více než 5 let.

Daň z dosažené výnosů (Withholding Tax)

Vypočítá se podle odhadované hodnoty a zvláštní tabulky slev, která závisí na délce vlastnictví (částka nákupu a prodejní cena nemovitosti nemají žádný vliv, daň se počítá na základě odhadované hodnoty v pozemkovém úřadu (Land office)

Daňová sleva se vypočítá na základě času vlastnictví nemovitosti podle zvláštní tabulky:

PŘÍKLAD VÝPOČTU DANĚ Z DOSAŽENÉ VÝNOSY (WITHHOLDING TAX)

Nemovitost v hodnotě 5 500 000 ฿, doba vlastnictví 3,5 roku

1. Určíme sazbu daňové slevy podle tabulky

3,5 roku se zaokrouhlí na 4 roky.
Pro 4 roky je sazba daňové slevy — 71%.

2. Vypočítáme daňový základ za celou dobu vlastnictví

Odhadovaná hodnota: 5 500 000 ฿
Sleva: 71%

Vzorec: 5 500 000 – (5 500 000 × 71%) = základ za celou dobu

Počítáme:
5 500 000 × 71% = 3 905 000 ฿
5 500 000 – 3 905 000 = 1 595 000 ฿

Toto je daňový základ za celou dobu vlastnictví.

3. Vypočítáme základ za 1 rok vlastnictví

Doba vlastnictví = 4 roky

1 595 000 / 4 = 398 750 ฿

4. Aplikujeme progresivní daňovou sazbu

Výnos za rok: 398 750 ฿

Rozbijeme podle úrovní:

Sečteme daň za 1 rok:

7 500 + 7 500 + 9 875 = 24 875 ฿

5. Vynásobíme počtem let vlastnictví

24 875 × 4 = 99 500 ฿

✅ CELKOVÁ DAŇ Z DOSAŽENÉ VÝNOSY

99 500 bahtů

≈ 1,81% z odhadované hodnoty

5. DAŇ Z PŘÍJMŮ Z PRONÁJMU

Většina objektů na Phuketu se kupuje na pronájem, proto je tento bod důležitý. Zisk z pronájmu je možné získat samostatně nebo prostřednictvím správcovské společnosti. Pokud pronajímáte sami, daň se podává osobně nebo prostřednictvím právníka (služba do 5 000 ฿). Pokud pracujete prostřednictvím správy, všechny daňové otázky si vezme na starost management.

Pokud nejste daňovým rezidentem

• sazba je pevná: 15% z celé částky pronájmu
• bez slev a výhod

Pokud jste daňovým rezidentem Thajska

Je třeba pobývat 180+ dní v roce.

Daň se počítá podle progresivní sazby.
70% příjmu je zdaňováno po standardní slevě 30%.

Srážky:

• osobní sleva: 30 000 ฿
• Leasehold: sleva = cena apartmánů / 30 let
• výdaje na osoby na výživě a vzdělání dětí

PŘÍKLAD VÝPOČTU PODANÍ DANĚ (LEASEHOLD)

Cena apartmánů: 7 600 000 ฿
Forma vlastnictví: Leasehold
Garantovaný příjem: 7% na 5 let

1. Roční příjem

7 600 000 × 7% = 532 000 ฿ za rok

Pokud pobýváte v Thajsku více než 180 dní v roce, stanete se daňovým rezidentem, a daň se srážela podle sazby 5% (formulář PND3).

Počáteční srážka:
532 000 × 5% = 26 600 ฿

2. Daňové srážky

Osobní sleva - 30 000 ฿

Sleva výdajů pro Leasehold

cena bytu / 30 let:

7 600 000 / 30 = 253 333 ฿

Celkový vzorec daňového základu

532 000
– 30 000
– 253 333
= 248 667 ฿ zdanitelný příjem

3. Aplikujeme progresivní sazbu

Příjem 248 667 ฿ spadá do rozsahu:
0–150 000–0% / 150 001–300 000–5%

Vypočítáme daň:

1. první část (0–150 000) — 0%

2. druhá část (248 667–150 000 = 98 667) →
   98 667 × 5% = 4 933 ฿

CELKOVÁ DAŇ

Daň podle výpočtu: 4 933 ฿

Počáteční srážka podle formuláře PND3: 26 600 ฿

Částka k vrácení:

26 600–4 933 = 21 667 ฿

Tato částka může být:
• vrácena na bankovní účet, nebo
• zčetena proti dani v příštím roce.

ZÁVĚR

Při ceně 7,6 mil ฿, Leasehold a 7% garantovaném příjmu:

• Roční příjem: 532 000 ฿

• Skutečná daň: 4 933 ฿

• K vrácení: 21 667 ฿

6. DAŇ Z DĚDICTVÍ

Pokud je hodnota nemovitosti do 100 mil ฿ — daň se neplatí.
Nad 100 mil ฿ — sazba 5–10%.

7. Tabien Baan (domovní knížka): stručně a věcně

Tabien Baan - oficiální sešit od obce, ve kterém se zaznamenává adresa domu nebo bytu a osoby registrované na tuto adresu.
Důležité: tento dokument neprokázne vlastnické právo.

Typy domovních knížek

1. Modrá (Blue Tabien Baan) — pro občany Thajska.

2. Žlutá (Yellow Tabien Baan) — pro cizince.

Jak to funguje pro cizince

• Pokud cizinec vlastní dům (bez pozemku) nebo byt v kondominiu, dostane Modrou domovní knížku, kde je uvedena pouze adresa nemovitosti.

• Vepsat své jméno lze, pokud:

  • máte dlouhodobou vízum,

  • osoba skutečně bydlí na uvedené adrese,

  • je vlastníkem nemovitosti.

• Po registraci cizího vlastníka se Modrá knížka vyměňuje za Žlutou, a tam se vpíše jeho jméno.

Výhody Žluté domovní knížky

• Osvobození od daně z nemovitostí pro nemovitosti v hodnotě do 10 mil ฿ (za podmínky stálého bydlení).

• Osvobození od Specific Business Tax při prodeji bytu, pokud byl vlastník registrován v Žluté knize nejméně 1 rok.

ZÁVĚR

Daňový systém Thajska je jedním z nejprůhlednějších a nejsrozumitelnějších v Asii.
Pro kupujícího je důležité jen pochopit, jaké poplatky vznikají v každé fázi: při nákupu, vlastnictví, prodeji nebo pronájmu.

My, jako zkušená agentura, pomůžeme vypočítat všechny daně pro konkrétní nemovitost, zkontrolujeme dokumenty, vysvětlíme podmínky vlastnictví, poradíme o výhodách a řekneme vám, jak optimalizovat náklady.