Nákup nemovitosti v Thajsku zahrnuje nejen cenu objektu. Jaké poplatky se platí v Land Office, jak se liší výdaje při Freehold a Leasehold, kdy vzniká daň při prodeji a jak se vypočítává příjem z pronájmu? Článek shromažďuje hlavní platby v každé fázi vlastnictví, příklady výpočtů a roli Tabien Baan v daňových záležitostech.
Thajsko zůstává jednou z nejatraktivnějších zemí pro investice do nemovitostí - nejen díky klimatu, infrastruktuře a poptávce po pronájmu, ale také díky lojálnímu daňovému systému, který je pro zahraniční kupující srozumitelný a předvídatelný.
Co zaplatit při nákupu, vlastnictví, prodeji a pronájmu?
Ihned si ujasníme klíčový bod - daňové sazby přímo závisejí na formě vlastnictví nemovitosti.
Forma | Podstata | Doba trvání |
|---|---|---|
Freehold (plné vlastnictví) | 100% vlastnictví nemovitosti, plné právo nakládání s ní | bez časového omezení |
Leasehold (pronájem) | dlouhodobý pronájem registrovaný státem | 30+30+30 let (až 90 let podle smlouvy) |
Freehold — 2%
Leasehold — 1%
Obvykle se náklady dělí 50/50 mezi prodávajícího a kupujícího.
Při nákupu od stavitele zákon zakazuje přeložit na kupujícího více než 50% částky poplatku.
Státní poplatek, platí se v pozemkovém úřadu (Pozemkový úřad) při registraci nemovitosti na sekundárním trhu.
Výše státního poplatku závisí na formě vlastnictví, pro Leasehold je to 1,1%, pro Freehold - 6,3% z ceny bytu (prodávající fyzická osoba). Na trhu je rozšířena praxe, kdy prodávající nabídne rozdělit státní poplatek na polovinu - zvláště když se vyjednává nebo když má nemovitost vysokou poptávku.
Daň se vypočítá z odhadované hodnoty nemovitosti (ne tržní!).
hodnota bydlení nižší než 10 mil. ฿ | daň se neplatí |
|---|---|
hodnota bydlení od 10 mil. bahtů do 40 mil. ฿ | daňová sazba je 0,02%; |
hodnota bydlení od 41 mil. bahtů do 65 mil. ฿ | daňová sazba je 0,03%; |
hodnota bydlení od 66 mil. bahtů do 90 mil. ฿ | daňová sazba je 0,05%; |
• Kondominiums a domy v hodnotě do 10 mil ฿ - sazba 0,02%.
• Prvních 10 mil ฿ hlavního bydlení (pokud je vlastník zapsán v domovní knize) není zdaněno.
• Pokud vlastník není zapsán v žluté domovní knize - sazba 0,3%.
Příklad výpočtu (pokud je vlastník zapsán v domovní knize)
Hodnota nemovitosti: 13 mil ฿
Výhoda: 10 mil ฿
Daňový základ: 3 mil ฿
Sazba: 0,02%
4. DANĚ PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI
Stejné sazby jako při nákupu:
• Freehold — 2%
• Leasehold — 1%
Obvykle se dělí mezi prodávajícího a kupujícího
Uplatňuje se, pokud jste vlastnili nemovitost méně než 5 let.
Skládá se z obchodní daně - 3% a obecního poplatku - 10% z částky samotné obchodní daně.
Neplatí se, pokud:
• vlastníte více než 5 let;
• prodávající je dědicem;
• prodávající předává nemovitost dědici;
• prodávající byl zapsán v domovní knize nejméně 1 rok.
Platí se, pokud je nemovitost ve vlastnictví více než 5 let.
Forma vlastnictví | Sazba |
|---|---|
Freehold | 0,5% |
Leasehold | 0,1% |
Vypočítá se podle odhadované hodnoty a zvláštní tabulky slev, která závisí na délce vlastnictví (částka nákupu a prodejní cena nemovitosti nemají žádný vliv, daň se počítá na základě odhadované hodnoty v pozemkovém úřadu (Land office)
Daňová sleva se vypočítá na základě času vlastnictví nemovitosti podle zvláštní tabulky:
Doba vlastnictví, let | Sleva, % | Výnos | Daň z výnosů |
1 | 92 | 0 - 150 000 | 5% |
2 | 84 | 150 001 - 300 000 | 5% |
3 | 77 | 300 001 - 500 000 | 10% |
4 | 71 | 500 001 - 750 000 | 15% |
5 | 65 | 750 001 - 1 000 000 | 20% |
6 | 60 | 1 000 001 - 2 000 000 | 25% |
7 | 55 | 2 000 001 - 5 000 000 | 30% |
8 | 50 | 5 000 001 a více | 35% |
PŘÍKLAD VÝPOČTU DANĚ Z DOSAŽENÉ VÝNOSY (WITHHOLDING TAX)
Nemovitost v hodnotě 5 500 000 ฿, doba vlastnictví 3,5 roku
1. Určíme sazbu daňové slevy podle tabulky
3,5 roku se zaokrouhlí na 4 roky.
Pro 4 roky je sazba daňové slevy — 71%.
2. Vypočítáme daňový základ za celou dobu vlastnictví
Odhadovaná hodnota: 5 500 000 ฿
Sleva: 71%
Vzorec: 5 500 000 – (5 500 000 × 71%) = základ za celou dobu
Počítáme:
5 500 000 × 71% = 3 905 000 ฿
5 500 000 – 3 905 000 = 1 595 000 ฿
Toto je daňový základ za celou dobu vlastnictví.
3. Vypočítáme základ za 1 rok vlastnictví
Doba vlastnictví = 4 roky
1 595 000 / 4 = 398 750 ฿
4. Aplikujeme progresivní daňovou sazbu
Výnos za rok: 398 750 ฿
Rozbijeme podle úrovní:
Rozsah | Sazba | Výpočet |
|---|---|---|
0 – 150 000 ฿ | 5% | 150 000 × 5% = 7 500 ฿ |
150 001 – 300 000 ฿ | 5% | 150 000 × 5% = 7 500 ฿ |
300 001 – 398 750 ฿ | 10% | 98 750 × 10% = 9 875 ฿ |
Sečteme daň za 1 rok:
7 500 + 7 500 + 9 875 = 24 875 ฿
5. Vynásobíme počtem let vlastnictví
24 875 × 4 = 99 500 ฿
✅ CELKOVÁ DAŇ Z DOSAŽENÉ VÝNOSY
99 500 bahtů
≈ 1,81% z odhadované hodnoty
Většina objektů na Phuketu se kupuje na pronájem, proto je tento bod důležitý. Zisk z pronájmu je možné získat samostatně nebo prostřednictvím správcovské společnosti. Pokud pronajímáte sami, daň se podává osobně nebo prostřednictvím právníka (služba do 5 000 ฿). Pokud pracujete prostřednictvím správy, všechny daňové otázky si vezme na starost management.
• sazba je pevná: 15% z celé částky pronájmu
• bez slev a výhod
Je třeba pobývat 180+ dní v roce.
Daň se počítá podle progresivní sazby.
70% příjmu je zdaňováno po standardní slevě 30%.
Příjem za rok | Sazba |
|---|---|
0–150 000 ฿ | 0% |
150 001–300 000 ฿ | 5% |
300 001–500 000 ฿ | 10% |
500 001–750 000 ฿ | 15% |
750 001–1 000 000 ฿ | 20% |
1 000 001–2 000 000 ฿ | 25% |
2 000 001–5 000 000 ฿ | 30% |
> 5 000 000 ฿ | 35% |
Srážky:
• osobní sleva: 30 000 ฿
• Leasehold: sleva = cena apartmánů / 30 let
• výdaje na osoby na výživě a vzdělání dětí
PŘÍKLAD VÝPOČTU PODANÍ DANĚ (LEASEHOLD)
Cena apartmánů: 7 600 000 ฿
Forma vlastnictví: Leasehold
Garantovaný příjem: 7% na 5 let
1. Roční příjem
7 600 000 × 7% = 532 000 ฿ za rok
Pokud pobýváte v Thajsku více než 180 dní v roce, stanete se daňovým rezidentem, a daň se srážela podle sazby 5% (formulář PND3).
Počáteční srážka:
532 000 × 5% = 26 600 ฿
2. Daňové srážky
Osobní sleva - 30 000 ฿
Sleva výdajů pro Leasehold
cena bytu / 30 let:
7 600 000 / 30 = 253 333 ฿
Celkový vzorec daňového základu
532 000
– 30 000
– 253 333
= 248 667 ฿ zdanitelný příjem
3. Aplikujeme progresivní sazbu
Příjem | Sazba |
|---|---|
0–150 000 ฿ | 0% |
150 001–300 000 ฿ | 5% |
300 001–500 000 ฿ | 10% |
500 001–750 000 ฿ | 15% |
750 001–1 000 000 ฿ | 20% |
1 000 001–2 000 000 ฿ | 25% |
2 000 001–4 000 000 ฿ | 30% |
Více než 4 000 000 ฿ | 35% |
Příjem 248 667 ฿ spadá do rozsahu:
0–150 000–0% / 150 001–300 000–5%
Vypočítáme daň:
první část (0–150 000) — 0%
druhá část (248 667–150 000 = 98 667) →
98 667 × 5% = 4 933 ฿
CELKOVÁ DAŇ
Daň podle výpočtu: 4 933 ฿
Počáteční srážka podle formuláře PND3: 26 600 ฿
Částka k vrácení:
26 600–4 933 = 21 667 ฿
Tato částka může být:
• vrácena na bankovní účet, nebo
• zčetena proti dani v příštím roce.
ZÁVĚR
Při ceně 7,6 mil ฿, Leasehold a 7% garantovaném příjmu:
Roční příjem: 532 000 ฿
Skutečná daň: 4 933 ฿
K vrácení: 21 667 ฿
Pokud je hodnota nemovitosti do 100 mil ฿ — daň se neplatí.
Nad 100 mil ฿ — sazba 5–10%.
Typy domovních knížek
Modrá (Blue Tabien Baan) — pro občany Thajska.
Žlutá (Yellow Tabien Baan) — pro cizince.
Jak to funguje pro cizince
Pokud cizinec vlastní dům (bez pozemku) nebo byt v kondominiu, dostane Modrou domovní knížku, kde je uvedena pouze adresa nemovitosti.
Vepsat své jméno lze, pokud:
máte dlouhodobou vízum,
osoba skutečně bydlí na uvedené adrese,
je vlastníkem nemovitosti.
Po registraci cizího vlastníka se Modrá knížka vyměňuje za Žlutou, a tam se vpíše jeho jméno.
Výhody Žluté domovní knížky
Osvobození od daně z nemovitostí pro nemovitosti v hodnotě do 10 mil ฿ (za podmínky stálého bydlení).
Osvobození od Specific Business Tax při prodeji bytu, pokud byl vlastník registrován v Žluté knize nejméně 1 rok.
Daňový systém Thajska je jedním z nejprůhlednějších a nejsrozumitelnějších v Asii.
Pro kupujícího je důležité jen pochopit, jaké poplatky vznikají v každé fázi: při nákupu, vlastnictví, prodeji nebo pronájmu.
My, jako zkušená agentura, pomůžeme vypočítat všechny daně pro konkrétní nemovitost, zkontrolujeme dokumenty, vysvětlíme podmínky vlastnictví, poradíme o výhodách a řekneme vám, jak optimalizovat náklady.
Ano. Cizinci mohou kupovat byty ve formě Freehold při dodržení kvóty a také využívat dlouhodobé formy vlastnictví (Leasehold). Konzultujeme strukturu transakce jak na primárním, tak na sekundárním trhu.
Nákup ve fázi projektu často umožňuje vstup za nižší cenu s možností splátek. Trh sekundárních nemovitostí nabízí hotovou nemovitost s jasnou historií vlastnictví.
Phuket spojuje rozvinutou infrastrukturu, mezinárodní školy, soukromé nemocnice a vysokou úroveň služeb. Pomáháme vybrat oblasti a projekty, které odpovídají životnímu stylu vaší rodiny.
Ve většině případů ano. Podporujeme klienty mimo Thajsko a zajišťujeme proces nákupu na dálku.
Ano. Konzultujeme správu, pronájem a případný další prodej nemovitosti.
Ano, díky rozdělení práv: vila je zapsána do vlastnictví (freehold) a pozemek pod ní je pronajat na dlouhodobou dobu 90 let. Je to nejběžnější a osvědčený způsob pro cizince na Phuketu – používáme ho u většiny vil, které pro klienty vybíráme.
