Tasse sulla proprietà in Tailandia: guida completa per gli acquirenti

La Tailandia rimane uno dei paesi più attraenti per gli investimenti immobiliari - non solo grazie al clima, alle infrastrutture e alla domanda di affitti, ma anche grazie a un sistema fiscale favorevole, chiaro e prevedibile per gli acquirenti stranieri.

Cosa pagare quando acquisti, possiedi, vendi e affitti?
Chiarifichiamo subito un punto chiave: le aliquote fiscali dipendono direttamente dalla forma di proprietà dell'immobile.

1. FORME DI DIRITTO DI PROPRIETÀ

In Tailandia esistono due modelli principali di proprietà:

2. IMPOSTE ALL'ACQUISTO DI IMMOBILI

L'acquirente paga un pagamento obbligatorio all'Ufficio Fondiario - la tassa di trasferimento (Transfer Fee), che viene riscossa al momento del trasferimento dei diritti di proprietà.

• Freehold — 2%

• Leasehold — 1%

Di solito le spese sono divise 50/50 tra venditore e acquirente.

Quando si acquista da uno sviluppatore, la legge vieta di trasferire all'acquirente più del 50% della tassa.

Bollo governativo, pagato all'ufficio fondiario (Land Office) al momento della registrazione dell'immobile nel mercato secondario.

L'importo del bollo dipende dalla forma di proprietà; per Leasehold è dell'1,1%, per Freehold del 6,3% del valore dell'appartamento (venditore persona fisica). Nel mercato è diffusa la pratica in cui il venditore offre di dividere il bollo a metà - specialmente quando si negozia o quando l'immobile ha un'alta domanda.

3. IMPOSTE SUL POSSESSO DI IMMOBILI

Dal 2020 è in vigore la Legge Land and Building Tax Act B.E. 2562.

Aliquote fiscali

L'imposta è calcolata sul valore catastale dell'immobile (non sul valore di mercato!).

Agevolazioni

• Condomini e case del valore di fino a 10 milioni ฿ - aliquota 0,02%.
• I primi 10 milioni ฿ dell'abitazione principale (se il proprietario è registrato nel registro di casa) non sono tassati.
• Se il proprietario non è registrato nel libretto giallo - aliquota 0,3%.

Esempio di calcolo (se il proprietario è registrato nel registro di casa)

Valore dell'immobile: 13 milioni ฿
Agevolazione: 10 milioni ฿
Base imponibile: 3 milioni ฿
Aliquota: 0,02%

4. IMPOSTE SULLA VENDITA DI IMMOBILI

Tassa di trasferimento

Le stesse aliquote dell'acquisto:
• Freehold — 2%
• Leasehold — 1%
Di solito divisa tra venditore e acquirente

Imposta commerciale specifica (Specific Business Tax)

Si applica se si è posseduto l'immobile per meno di 5 anni.
Consiste dell'imposta commerciale al 3% e della tassa municipale al 10% dell'importo dell'imposta commerciale.

Non si applica se:
• posseduto per più di 5 anni;
• il venditore è un erede;
• il venditore trasferisce l'immobile a un erede;
• il venditore era registrato nel registro di casa almeno 1 anno.

Bollo (Stamp Duty)

Si applica se l'immobile è stato posseduto per più di 5 anni.

Imposta sul reddito da plusvalenza (Withholding Tax)

È calcolata sulla valutazione catastale e su una tabella speciale di detrazioni, che dipende dal periodo di proprietà (il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita non hanno importanza, l'imposta è calcolata in base alla valutazione catastale dell'ufficio fondiario)

La detrazione fiscale è calcolata in base al tempo di proprietà dell'immobile secondo una tabella speciale:

ESEMPIO DI CALCOLO DELL'IMPOSTA SUL REDDITO DA PLUSVALENZA (WITHHOLDING TAX)

Immobile del valore di 5.500.000 ฿, periodo di proprietà 3,5 anni

1. Determiniamo l'aliquota della detrazione fiscale dalla tabella

3,5 anni si arrotondano a 4 anni.
Per 4 anni l'aliquota della detrazione fiscale è 71%.

2. Calcoliamo la base imponibile per l'intero periodo di proprietà

Valutazione catastale: 5.500.000 ฿
Detrazione: 71%

Formula: 5.500.000 – (5.500.000 × 71%) = base per l'intero periodo

Calcoliamo:
5.500.000 × 71% = 3.905.000 ฿
5.500.000 – 3.905.000 = 1.595.000 ฿

Questa è la base imponibile per l'intero periodo di proprietà.

3. Calcoliamo la base per 1 anno di proprietà

Periodo di proprietà = 4 anni

1.595.000 / 4 = 398.750 ฿

4. Applichiamo l'aliquota fiscale progressiva

Reddito annuo: 398.750 ฿

Suddividiamo per livelli:

Sommiamo l'imposta per 1 anno:

7.500 + 7.500 + 9.875 = 24.875 ฿

5. Moltiplichiamo per il numero di anni di proprietà

24.875 × 4 = 99.500 ฿

✅ IMPOSTA TOTALE SUL REDDITO DA PLUSVALENZA

99.500 baht

≈ 1,81% della valutazione catastale

5. IMPOSTA SUL REDDITO DA AFFITTO

La maggior parte degli immobili a Phuket vengono acquistati per generare reddito da affitto, quindi questo punto è importante. Il reddito da affitto può essere ottenuto direttamente o attraverso una società di gestione. Se affitti direttamente, l'imposta viene dichiarata personalmente o tramite un avvocato (servizio fino a 5.000 ฿). Se lavori tramite una società di gestione, quest'ultima si occupa di tutte le questioni fiscali.

Se non sei un residente fiscale

• aliquota fissa: 15% dell'intera somma dell'affitto
• senza detrazioni e agevolazioni

Se sei un residente fiscale della Tailandia

Devi risiedere 180+ giorni all'anno.

L'imposta è calcolata con aliquota progressiva.
Il 70% del reddito è soggetto a imposta dopo una detrazione standard del 30%.

Detrazioni:

• detrazione personale: 30.000 ฿
• Leasehold: detrazione = costo dell'appartamento / 30 anni
• spese per i familiari a carico e educazione dei figli

ESEMPIO DI CALCOLO DELL'IMPOSTA SUL REDDITO (LEASEHOLD)

Costo dell'appartamento: 7.600.000 ฿
Forma di proprietà: Leasehold
Reddito garantito: 7% per 5 anni

1. Reddito annuo

7.600.000 × 7% = 532.000 ฿ all'anno

Se risiedi in Tailandia per più di 180 giorni all'anno, diventi residente fiscale, e l'imposta viene trattenuta con aliquota 5% (modulo PND3).

Ritenuta iniziale:
532.000 × 5% = 26.600 ฿

2. Detrazioni fiscali

Detrazione personale - 30.000 ฿

Detrazione spese per Leasehold

costo dell'appartamento / 30 anni:

7.600.000 / 30 = 253.333 ฿

Formula della base imponibile totale

532.000
– 30.000
– 253.333
= 248.667 ฿ reddito imponibile

3. Applichiamo l'aliquota progressiva

Il reddito di 248.667 ฿ rientra nell'intervallo:
0–150.000–0% / 150.001–300.000–5%

Calcoliamo l'imposta:

1. prima parte (0–150.000) — 0%

2. seconda parte (248.667–150.000 = 98.667) →
   98.667 × 5% = 4.933 ฿

IMPOSTA TOTALE

Imposta secondo il calcolo: 4.933 ฿

Trattenuta iniziale secondo il modulo PND3: 26.600 ฿

Somma da restituire:

26.600–4.933 = 21.667 ฿

Questa somma può:
• essere restituita sul conto bancario, o
• essere compensata con l'imposta dell'anno successivo.

RIEPILOGO

Al costo di 7.6 milioni ฿, Leasehold e 7% di reddito garantito:

• Reddito annuo: 532.000 ฿

• Imposta reale: 4.933 ฿

• Da restituire: 21.667 ฿

6. IMPOSTA DI SUCCESSIONE

Se il valore dell'immobile è fino a 100 milioni ฿ — l'imposta non si applica.
Oltre 100 milioni ฿ — aliquota 5–10%.

7. Tabien Baan (registro di casa): in breve e al punto

Tabien Baan - libretto ufficiale del municipio, in cui sono registrati l'indirizzo della casa o dell'appartamento e le persone registrate a quell'indirizzo.
Importante: questo documento non prova il diritto di proprietà.

Tipi di registri di casa

1. Blu (Blue Tabien Baan) — per i cittadini tailandesi.

2. Giallo (Yellow Tabien Baan) — per gli stranieri.

Come funziona per gli stranieri

• Se uno straniero possiede una casa (senza terreno) o un appartamento in condominio, gli viene rilasciato un registro di casa blu, dove è indicato solo l'indirizzo dell'immobile.

• È possibile registrare il proprio nome se:

  • hai un visto a lungo termine,

  • la persona risiede effettivamente a quell'indirizzo,

  • è il proprietario dell'immobile.

• Dopo la registrazione del proprietario straniero, il registro blu viene scambiato con uno giallo, e il nome del proprietario viene inserito.

Vantaggi del registro di casa giallo

• Esenzione dall'imposta sulla proprietà per immobili del valore fino a 10 milioni ฿ (a condizione di residenza permanente).

• Esenzione dall'imposta commerciale specifica nella vendita di appartamenti, se il proprietario era registrato nel registro giallo da almeno 1 anno.

CONCLUSIONE

Il sistema fiscale della Tailandia è uno dei più trasparenti e comprensibili in Asia.
Per l'acquirente è importante comprendere quali tasse si applicano a ogni fase: al momento dell'acquisto, della proprietà, della vendita o dell'affitto.

Noi, come agenzia esperta, ti aiuteremo a calcolare tutte le tasse per il tuo specifico immobile, verificheremo i documenti, spiegheremo le condizioni di proprietà, ti parleremo delle agevolazioni e ti suggeriremo come ottimizzare i costi.