Piena proprietà e Diritto di superficie in Tailandia: come un straniero registra la proprietà

Piena proprietà e diritto di superficie nel mercato immobiliare thailandese non sono etichette commerciali, bensì due strumenti giuridici distinti. Si registrano diversamente presso il Dipartimento delle Terre, conferiscono diritti differenti, hanno durate diverse e offrono scenari di uscita dalla transazione diversi.

Per l'acquirente straniero, la scelta tra Freehold e Leasehold dipende dall'obiettivo e dalla normativa. Secondo il Codice Fondiario, uno straniero non può acquistare la terra in piena proprietà; di conseguenza, i terreni sotto le ville si acquistano in diritto di superficie: non esiste un'altra strada legale. Con un appartamento in condominio la situazione è più flessibile, entrambe le forme sono disponibili. Questa scelta incide sul prezzo d'ingresso, sulle commissioni al momento della registrazione e sulle modalità di rivendita dell'immobile.

Che cosa concede la piena proprietà e a chi è accessibile

La piena proprietà significa diritto di proprietà perpetuo: possedere, usare, affittare, ipotecare, vendere e trasferire per eredità. Il nome del proprietario viene iscritto nel registro del Dipartimento delle Terre e l'acquirente riceve l'atto di proprietà per l'appartamento (Condominium Title Deed).

Il diritto degli stranieri di acquistare appartamenti è stato codificato nella Legge sui condomini del 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Funziona con tre condizioni:

• l'edificio è registrato come condominio e ha la licenza del Dipartimento delle Terre;

• l'appartamento rientra nella quota riservata agli stranieri dell'edificio;

• i fondi provengono dall'estero in valuta estera.

La terza condizione è spesso trascurata. Il Dipartimento delle Terre richiede il modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form, precedentemente denominato Thor Tor 3). Una banca tailandese lo rilascia per trasferimenti superiori a 50 000 USD; per importi inferiori emette una lettera bancaria o una nota di credito. Nella causale del pagamento vanno indicati il numero dell'appartamento, il nome del progetto e il nome dell'acquirente secondo il passaporto. Senza FET la transazione non sarà registrata, anche se il denaro è già arrivato in Tailandia.

La sezione 19 bis della Legge sui condomini limita la proprietà straniera cumulativa al 49% della superficie totale vendibile dell'edificio.

Diritto di superficie: durata, rinnovo e cosa accade dopo 30 anni

Il diritto di superficie significa il diritto registrato di uso per un periodo fino a 30 anni, disciplinato dall'articolo 540 del Codice civile e commerciale tailandese. Un contratto di durata superiore a tre anni deve essere obbligatoriamente registrato presso il Dipartimento delle Terre, altrimenti rimane valido solo per i primi tre anni.

Che cosa consente la locazione registrata:

• uso dell'immobile per l'intera durata del contratto, indipendentemente dal cambio di proprietario;

• sublocazione e cessione dei diritti, inclusa la vendita sul mercato secondario, se previsto dal contratto;

• trasferimento dei diritti agli eredi, se il relativo articolo è incluso nel contratto;

• accesso a terreni e ville che uno straniero non può formalizzare come proprietà;

• i costi di formalizzazione sono significativamente inferiori rispetto alla piena proprietà.

Con una villa, il terreno viene affittato mentre la costruzione stessa viene formalizzata come proprietà separata (diritto di superficie, articoli 1410-1416 del Codice civile e commerciale). La casa appartiene all'acquirente, non al locatore.

Che cosa va verificato:

• l'opzione di rinnovo su iniziativa del locatario, anziché il rinnovo automatico;

• il diritto di proprietà sulla costruzione formalizzato separatamente;

• l'obbligo del locatore di concludere un nuovo contratto per il nuovo periodo e le sanzioni per il rifiuto;

Per un nuovo periodo di rinnovo secondo lo schema 30+30+30 è necessaria la partecipazione del proprietario originario, un nuovo accordo e la registrazione.

In particolare riguardo all'orizzonte di investimento. Se si prevede di mantenere l'immobile per 5-10 anni, la differenza tra 30 e 90 anni non influisce sulla redditività: l'appartamento entra sul mercato secondario molto prima della fine del primo periodo e l'acquirente successivo riceve il resto della locazione in 20-25 anni. Il diritto di superficie funziona come strumento di investimento proprio in questa logica, non come modo per trasferire l'abitazione ai nipoti.

Confronto tra piena proprietà e diritto di superficie

Quanto costa la formalizzazione

Le aliquote sono identiche per tailandesi e stranieri. La legge non specifica chi paga: la ripartizione è fissata nel contratto.

Il massimo per la piena proprietà si somma in tre voci: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% della somma della transazione

Esempio di calcolo: appartamento da 10 000 000 ฿

A Phuket gli sviluppatori applicano comunemente uno schema in cui l'imposta speciale e l'imposta sul reddito gravano sul venditore, mentre la commissione di trasferimento è divisa a metà: l'acquirente paga 100 000 ฿, ovvero l'1% del prezzo. Tuttavia c'è un dettaglio: gli appartamenti in piena proprietà del costruttore costano più di quelli in diritto di superficie.

Sul mercato secondario fra due privati la prassi comune è la divisione al 50/50 di tutte le voci, e l'acquirente paga 315 000 ฿. Con il diritto di superficie si riscontrano entrambi gli schemi: sia la divisione al 50/50 sia l'addebito completo dell'1,1% all'acquirente.

Tutti e tre gli scenari vanno chiariti con una sola domanda allo sviluppatore o al venditore prima di firmare la caparra.

Tempi. La registrazione stessa presso il Dipartimento delle Terre richiede un giorno lavorativo per entrambe le forme. La preparazione della documentazione per la piena proprietà, compreso l'ottenimento del FET, richiede 5-15 giorni lavorativi. Il diritto di superficie richiede più tempo per la negoziazione del testo del contratto: prevedete 2-4 settimane.

Gli obblighi fiscali del proprietario dopo la transazione, inclusa l'imposta annuale su terreni e fabbricati, sono analizzati nell'articolo Tasse sulla proprietà immobiliare in Tailandia.

Che cosa scegliere per la residenza, l'affitto, la rivendita

La forma di proprietà non incide sulla redditività del locazione: l'inquilino è indifferente a quale diritto è basata l'appartamento. La differenza emerge all'ingresso, dove il diritto di superficie è meno caro sia nel prezzo dell'immobile sia nelle commissioni, e all'uscita, dove la piena proprietà è più liquida nella vendita a un acquirente tailandese.

Checklist prima della transazione:

1. Su una nuova costruzione - richiedere la licenza di condominio e l'atto di proprietà sulla terra dello sviluppatore.

2. Su proprietà secondaria - ordinare una prova diligente legale presso un avvocato tailandese: titolo, gravami, documentazione del progetto.

3. Accertare chi paga ogni voce della tabella delle commissioni e inserirlo nel contratto.

4. Leggere nel contratto di locazione i paragrafi su rinnovo, cessione e eredità.

5. Ottenere l'FET all'acquisto di piena proprietà.

6. Chiarire tutti i pagamenti aggiuntivi relativi all'immobile scelto.

Le offerte in entrambe le forme di proprietà sono raccolte nel catalogo immobiliare di Phuket

Il materiale è a scopo informativo. Prima della transazione, verificare le aliquote e i requisiti attuali presso un avvocato tailandese: i decreti delegati e la pratica del Dipartimento delle Terre cambiano.