Pełna własność (Freehold) i Użytkowanie wieczyste (Leasehold) w Tajlandii: jak obcokrajowiec może zarejestrować nieruchomość

Pełna własność (Freehold) i Użytkowanie wieczyste (Leasehold) w ogłoszeniach dotyczących nieruchomości tajskiej to nie etykiety marketingowe, ale dwa odrębne instrumenty prawne. Rejestrują się inaczej w Departamencie Gruntów, dają inny zakres praw, działają przez inny okres i otwierają różne scenariusze wyjścia z transakcji.

Dla zagranicznego kupującego wybór między Freehold i Leasehold zależy od celu i przepisów. Ziemię we własności según kodeksowi gruntów cudzoziemiec nie może nabyć, dlatego działki ziemi pod willami kupuje się w leasehold: nie ma innej legalnej drogi do działki. W przypadku apartamentu w kondominium jest więcej swobody, dostępne są obie formy. A ta decyzja wpływa na cenę wejścia, na sumę opłat przy rejestracji i na to, jak obiekt będzie sprzedawany w przyszłości.

Co daje freehold i komu jest dostępny

Pełna własność (Freehold) oznacza bezterminowe prawo własności: posiadanie, użytkowanie, wynajem, zastawienie, sprzedaż i przekazanie spadkobiercom. Imię właściciela wpisywane jest do rejestru Departamentu Gruntów, kupujący otrzyma księgę wieczystą na apartament (Condominium Title Deed).

Prawo cudzoziemców do nabywania apartamentów ustanowiło Prawo o Kondominiach z 1979 roku (Condominium Act B.E. 2522). Działa ono pod trzema warunkami:

• budynek jest zarejestrowany jako kondominium i posiada licencję Departamentu Gruntów;

• apartament znajduje się w granicach limitu cudzoziemskiego budynku;

• pieniądze na zakup pochodzą z zagranicy w walucie obcej.

Trzeci warunek najczęściej zostaje pominięty. Departament Gruntów wymaga formularza FET (Foreign Exchange Transaction Form, poprzednia nazwa Thor Tor 3). Bank tajski wydaje go przy przelewie od 50 000 USD, dla mniejszych kwot wystawia pismo bankowe lub noto kredytowe. W tytule przelewu podawany jest numer apartamentu, nazwa projektu i imię i nazwisko kupującego z paszportu. Bez FET transakcja nie będzie zarejestrowana, nawet jeśli pieniądze już dotarły do Tajlandii.

Artykuł 19 bis Prawa o Kondominiach ogranicza łączną własność cudzoziemców do 49% całkowitej sprzedawanej powierzchni budynku. 

Leasehold: okres, odnowienie i co się dzieje po 30 latach

Użytkowanie wieczyste (Leasehold) oznacza zarejestrowane prawo użytkowania na okres do 30 lat, na podstawie artykułu 540 Kodeksu Cywilnego i Handlowego Tajlandii. Umowa dłuższa niż trzy lata musi być zarejestrowana w Departamencie Gruntów, w przeciwnym razie zachowuje moc przez pierwsze trzy lata.

Co umożliwia zarejestrowany najem:

• użytkowanie obiektu na cały okres umowy, niezależnie od zmiany właściciela;

• podnajęcie i przeniesienie praw, w tym sprzedaż na rynku wtórnym, jeśli jest to przewidziane w umowie;

• przejście praw na spadkobierców, gdy odpowiedni punkt zostaje wpisany do umowy;

• dostęp do gruntów i willi, które cudzoziemiec nie może zarejestrować we własności;

• koszty rejestracji są istotnie niższe niż przy freehold.

W przypadku willi grunt dzierżawi się, a samą konstrukcję rejestruje się we własności jako oddzielne prawo (superficies, artykuły 1410-1416 Kodeksu Cywilnego i Handlowego). Dom w tym przypadku należy do kupującego, a nie dzierżawcy.

Co należy sprawdzić:

• opcja na odnowienie z inicjatywy dzierżawcy zamiast automatycznej prolongaty

• oddzielnie zarejestrowane prawo własności do konstrukcji

• obowiązek dzierżawcy do zawarcia umowy na nowy okres i sankcje za odmowę

Dla nowego okresu odnowienia umowy według schematu 30+30+30 wymagane jest uczestnictwo pierwotnego właściciela, nowa umowa i rejestracja.

Osobno o horyzoncie inwestycji. Przy planie utrzymania obiektu przez 5-10 lat różnica między 30 a 90 latami nie wpływa na rentowność: apartament trafia na rynek wtórny na długo przed końcem pierwszego okresu, a następny kupujący otrzymuje pozostały najem na 20-25 lat. Leasehold działa jako instrument inwestycyjny właśnie w tej logice, a nie jako sposób na przekazanie mieszkania wnukom.

Porównanie freehold i leasehold

Ile kosztuje rejestracja 

Stawki są identyczne dla Tajów i cudzoziemców. Prawo nie określa, kto płaci: rozliczenie ustala się w umowie.

Maksimum przy freehold składa się z trzech pozycji: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% od sumy transakcji 

Przykład obliczenia: apartament za 10 000 000 ฿

U deweloperów na Phuket powszechna jest opcja, gdzie podatek specjalny i podatek dochodowy bierze na siebie sprzedawca, a opłatę za transfer dzielą się po połowie: kupujący płaci 100 000 ฿, czyli 1% od ceny. Ale jest haczyk – apartamenty we freehold od dewelopera są droższe niż w leasehold. 

Na rynku wtórnym między dwiema prywatnymi stronami zwykle dzielą się całym pakietem po równo, i kupujący płaci 315 000 ฿. W przypadku leasehold spotykają się oba warianty: zarówno podział po połowie, jak i pełne przeniesienie 1,1% na kupującego.

Wszystkie trzy scenariusze trzeba wyjaśnić jednym pytaniem do dewelopera lub sprzedawcy przed podpisaniem rezerwacji.

Terminy. Sama rejestracja w Departamencie Gruntów zajmuje jeden dzień roboczy dla obu form. Przygotowanie pakietu przy freehold, łącznie z uzyskaniem FET, zajmuje 5-15 dni roboczych. W przypadku leasehold dłużej trwa uzgadnianie tekstu umowy: przewidywać trzeba 2-4 tygodnie.

Zobowiązania podatkowe właściciela po transakcji, w tym roczny Land and Building Tax, wyjaśniono w artykule Podatki od nieruchomości w Tajlandii.

Co wybrać do życia, do wynajmu, do odsprzedaży

Na rentowność z wynajmu forma posiadania nie ma wpływu: najemnikowi jest obojętne, na jakim prawie zarejestrowany jest apartament. Różnica pojawia się na wejściu, gdzie leasehold jest tańszy zarówno ceną obiektu, jak i opłatami, a na wyjściu, gdzie freehold jest bardziej płynny przy sprzedaży tajskiemu kupującemu.

Lista kontrolna przed transakcją:

1. Na nowe budownictwo – poprosić licencję kondominium, księgę wieczystą na działkę od dewelopera.

2. Na nieruchomość z rynku wtórnego – zamówić Due Diligence u tajskiego prawnika: tytuł, obciążenia, dokumentacja projektowa.

3. Wyjaśnić, kto płaci każdą pozycję z tabeli opłat, i wpisać to do umowy.

4. Przeczytać w umowie najmu punkty o odnowieniu, przeniesieniu i dziedziczeniu.

5. Uzyskać FET przy zakupie we freehold.

6. Potwierdzić wszystkie dodatkowe płatności dla wybranego obiektu.

Oferty w obu formach posiadania znajdują się w katalogu nieruchomości Phuket

Materiał ma charakter informacyjny. Przed transakcją sprawdzić bieżące stawki i wymagania u tajskiego prawnika: rozporządzenia wykonawcze i praktyka Departamentu Gruntów się zmieniają.