Freehold et Leasehold en Thaïlande : comment un étranger peut-il enregistrer sa propriété

Pleine propriété et Bail emphytéotique dans les annonces immobilières thaïlandaises ne sont pas des étiquettes marketing, mais deux instruments juridiques distincts. Ils s'enregistrent différemment auprès du Département des terres, confèrent des droits différents, s'appliquent pour des durées différentes et ouvrent des scénarios de sortie différents.

Pour l'acquéreur étranger, le choix entre Freehold et Leasehold dépend de l'objectif et de la législation. Selon le Code foncier, un étranger ne peut pas acheter des terres en propriété, c'est pourquoi les terrains sous les villas s'achètent en leasehold : il n'existe pas d'autre voie légale. Pour un appartement en copropriété, la situation est plus flexible : les deux formes sont accessibles. Et ce choix influe sur le prix d'entrée, le montant des frais d'enregistrement et la manière dont le bien se revendra.

Qu'offre la pleine propriété et à qui est-elle accessible

La Pleine propriété signifie un droit de propriété perpétuel : posséder, utiliser, louer, hypothéquer, vendre et transmettre par héritage. Le nom du propriétaire est inscrit au registre du Département des terres, l'acquéreur reçoit un Titre de propriété (Condominium Title Deed) pour l'appartement.

Le droit des étrangers d'acheter des appartements a été établi par la Loi sur les copropriétés de 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Elle fonctionne selon trois conditions :

• l'immeuble est enregistré comme copropriété et détient une licence du Département des terres ;

• l'appartement se situe dans le quota étranger du bâtiment ;

• le financement provient de l'étranger en devise étrangère.

La troisième condition est souvent oubliée. Le Département des terres exige un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form, anciennement Thor Tor 3). La banque thaïlandaise le délivre lors d'un virement de 50 000 USD minimum ; pour les montants inférieurs, elle établit une lettre bancaire ou un crédit-note. La raison du paiement doit mentionner le numéro de l'appartement, le nom du projet et le nom de l'acquéreur selon le passeport. Sans FET, l'opération ne sera pas enregistrée, même si les fonds sont arrivés en Thaïlande.

L'article 19 bis de la Loi sur les copropriétés limite la propriété étrangère cumulée à 49 % de la surface brute totale commercialisée du bâtiment.

Bail emphytéotique : durée, renouvellement et ce qui se passe après 30 ans

Le Bail emphytéotique signifie un droit d'utilisation enregistré pour une durée pouvant aller jusqu'à 30 ans, fondé sur l'article 540 du Code civil et commercial de Thaïlande. Les contrats de plus de trois ans doivent obligatoirement être enregistrés auprès du Département des terres, sinon ils ne conservent leur validité que pour les trois premières années.

Ce que permet le bail enregistré :

• l'utilisation du bien pendant toute la durée du contrat, indépendamment du changement de propriétaire ;

• la sous-location et la cession de droits, y compris la vente sur le marché secondaire, si cela figure dans le contrat ;

• la transmission des droits aux héritiers, lorsque cette clause est stipulée dans le contrat ;

• l'accès à des terres et villas qui ne peuvent pas être enregistrées en propriété pour un étranger ;

• les frais d'enregistrement sont considérablement inférieurs à ceux de la pleine propriété.

Pour une villa, le terrain est loué tandis que la structure est enregistrée en propriété via un droit séparé (droit de superficie, articles 1410-1416 du Code civil et commercial). La maison appartient à l'acquéreur, non au bailleur.

Points à vérifier :

• une option de renouvellement à l'initiative du preneur plutôt qu'une reconduction automatique ;

• un droit de propriété séparé et dûment enregistré sur la structure ;

• l'obligation du bailleur de conclure un nouveau contrat et des pénalités en cas de refus ;

Pour une nouvelle période de renouvellement selon le schéma 30+30+30, la participation du propriétaire initial, un nouvel accord et un nouvel enregistrement sont nécessaires.

Sur l'horizon d'investissement. Pour un plan d'investissement de 5 à 10 ans, la différence entre 30 et 90 ans n'influe pas sur la rentabilité : l'appartement se revend sur le marché secondaire bien avant la fin de la première période, et l'acquéreur suivant hérite d'une durée restante de 20 à 25 ans. Le Bail emphytéotique fonctionne comme instrument d'investissement précisément selon cette logique, et non comme moyen de transmettre un logement aux petits-enfants.

Comparaison entre pleine propriété et bail emphytéotique

Coût de l'enregistrement

Les taux s'appliquent de la même façon aux ressortissants thaïlandais et aux étrangers. La loi ne précise pas qui paie : la répartition est fixée par le contrat.

Le maximum pour la pleine propriété se compose de trois éléments : 2 % + 3,3 % + 1 % = 6,3 % du montant de l'opération

Exemple de calcul : appartement pour 10 000 000 ฿

Chez les promoteurs à Phuket, il est courant que le promoteur assume l'impôt commercial spécial et l'impôt sur les plus-values, tandis que le droit de mutation est partagé : l'acquéreur paie 100 000 ฿, soit 1 % du prix. Cependant, il existe une subtilité : les appartements en pleine propriété chez le promoteur coûtent plus cher que ceux en bail emphytéotique.

Sur le marché secondaire entre deux parties privées, l'ensemble des droits est généralement réparti équitablement, et l'acquéreur paie 315 000 ฿. En bail emphytéotique, les deux cas de figure existent : répartition égale ou totalité des 1,1 % à charge de l'acquéreur.

Les trois scénarios doivent être clarifiés par une seule question adressée au promoteur ou au vendeur avant signature du contrat de réservation.

Délais. L'enregistrement auprès du Département des terres ne prend qu'un jour ouvrable pour les deux formes. La préparation du dossier en pleine propriété, incluant l'obtention du FET, prend 5 à 15 jours ouvrables. En bail emphytéotique, la négociation du texte du contrat prend plus de temps : prévoyez 2 à 4 semaines.

Les obligations fiscales du propriétaire après l'opération, incluant la Taxe foncière annuelle, sont détaillées dans l'article Fiscalité de l'immobilier en Thaïlande.

Que choisir pour vivre, pour louer, pour revendre

Le rendement locatif n'est pas influencé par le régime de propriété : le locataire se soucie peu du statut juridique de l'appartement. La différence apparaît à l'entrée, où le bail emphytéotique est moins cher tant en prix d'achat qu'en frais d'enregistrement, et à la sortie, où la pleine propriété est plus liquide lors de la revente à un acquéreur thaïlandais.

Checklist avant l'opération :

1. Pour une construction neuve : demander la licence de copropriété et le Titre de propriété du terrain au promoteur.

2. Pour un bien ancien : commander une due diligence auprès d'un avocat thaïlandais : titre, charges, documentation technique.

3. Clarifier qui paie chaque ligne du tableau des droits et l'insérer dans le contrat.

4. Lire dans le contrat de bail les clauses relatives au renouvellement, à la cession de droits et à la succession.

5. Obtenir le FET lors d'un achat en pleine propriété.

6. Confirmer tous les frais supplémentaires pour le bien choisi.

Les offres dans les deux formes de propriété sont répertoriées dans le catalogue immobilier de Phuket

Cet article est à titre informatif. Avant toute opération, vérifiez les taux actuels et les exigences auprès d'un avocat thaïlandais : les décrets d'application et les pratiques du Département des terres évoluent.