Freehold et Leasehold en Thaïlande : comment un étranger peut enregistrer sa propriété

Pleine propriété et Bail emphytéotique dans les annonces immobilières thaïlandaises - ce ne sont pas des étiquettes publicitaires, mais deux instruments juridiques différents. Ils sont enregistrés différemment auprès du Département des terres, confèrent des droits différents, s'appliquent pour des périodes différentes et ouvrent des scénarios de sortie différents.

Pour un acheteur étranger, le choix entre Freehold et Leasehold dépend de l'objectif et de la loi. Selon le Code foncier, un étranger ne peut pas acheter un terrain en propriété, c'est pourquoi les terrains sous les villas sont achetés en leasehold : il n'y a pas d'autre voie légale d'accès au terrain. Avec un appartement en copropriété, c'est plus flexible, les deux formes sont disponibles. Et cette décision affecte le prix d'entrée, le montant des frais lors de l'enregistrement et la façon dont le bien sera vendu ultérieurement.

Qu'offre la pleine propriété et qui y a accès

Pleine propriété signifie un droit de propriété perpétuel : posséder, utiliser, louer, hypothéquer, vendre et transmettre par succession. Le nom du propriétaire est inscrit au registre du Département des terres, l'acheteur reçoit un titre de propriété pour l'appartement (Titre de propriété).

Le droit des étrangers d'acheter des appartements a été établi par la Loi sur les copropriétés de 1979 (Loi sur les copropriétés B.E. 2522). Elle fonctionne selon trois conditions :

• le bâtiment est enregistré comme copropriété et détient une licence du Département des terres ;

• l'appartement se trouve dans le quota d'étrangers du bâtiment ;

• les fonds pour l'achat proviennent de l'étranger en devise étrangère.

La troisième condition est le plus souvent oubliée. Le Département des terres exige le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form, ancien nom Thor Tor 3). La banque thaïlandaise le délivre lors d'un virement de 50 000 USD, pour les montants inférieurs elle établit une lettre bancaire ou un crédit-note. La référence de paiement doit inclure le numéro d'appartement, le nom du projet et le nom de l'acheteur selon son passeport. Sans FET, la transaction ne sera pas enregistrée, même si les fonds sont déjà arrivés en Thaïlande.

La section 19 bis de la Loi sur les copropriétés limite la propriété étrangère totale à 49 % de la surface totale vendable du bâtiment. 

Bail emphytéotique : durée, renouvellement et ce qui se passe après 30 ans

Bail emphytéotique signifie un droit d'usage enregistré pour une période allant jusqu'à 30 ans, fondement : article 540 du Code civil et commercial de Thaïlande. Un contrat de plus de trois ans doit obligatoirement être enregistré auprès du Département des terres, sinon il ne conserve sa validité que pendant les trois premières années.

Ce que permet la location enregistrée :

• l'usage du bien pour toute la durée du contrat, indépendamment du changement de propriétaire ;

• la sous-location et le transfert des droits, y compris la vente sur le marché secondaire, si cela est spécifié dans le contrat ;

• le transfert des droits aux héritiers, si le point correspondant est inclus dans le contrat ;

• l'accès aux terres et villas que l'étranger ne peut pas enregistrer en propriété ;

• les frais d'enregistrement sont considérablement inférieurs à ceux de la pleine propriété.

Pour une villa, le terrain est loué, et la structure elle-même est enregistrée en propriété selon un droit séparé (superficies, articles 1410-1416 du Code civil et commercial). La maison appartient à l'acheteur, non au bailleur.

Ce qu'il faut vérifier :

• option de renouvellement à l'initiative du preneur au lieu d'une prorogation automatique

• droit de propriété séparé enregistré pour la structure

• obligation du bailleur de reconclure le contrat pour la nouvelle période et sanctions en cas de refus

Pour une nouvelle période de renouvellement selon le schéma 30+30+30, la participation du propriétaire initial, un nouvel accord et l'enregistrement sont nécessaires.

Spécifiquement sur l'horizon d'investissement. Avec un plan de détention du bien pendant 5-10 ans, la différence entre 30 et 90 ans n'affecte pas le rendement : l'appartement passe au marché secondaire bien avant la fin de la première période, et le prochain acheteur reçoit le reste du bail dans 20-25 ans. Bail emphytéotique fonctionne comme instrument d'investissement précisément selon cette logique, et non comme un moyen de transmettre un logement aux petits-enfants.

Comparaison de la pleine propriété et du bail emphytéotique

Coût de l'enregistrement 

Les tarifs sont les mêmes pour les Thaïlandais et les étrangers. La loi ne détermine pas qui paie : la répartition est fixée dans le contrat.

Le maximum pour pleine propriété se compose de trois postes : 2 % + 3,3 % + 1 % = 6,3 % du montant de la transaction 

Exemple de calcul : appartement pour 10 000 000 ฿

Les promoteurs immobiliers à Phuket utilisent communément un schéma où l'impôt commercial spécial et l'impôt sur le revenu sont à la charge du vendeur, et les frais de transfert sont partagés : l'acheteur paie 100 000 ฿, soit 1 % du prix. Mais il y a une nuance - les appartements en pleine propriété du promoteur sont plus chers qu'en bail emphytéotique. 

Sur le marché secondaire entre deux particuliers, l'ensemble du paquet est généralement partagé équitablement, et l'acheteur paie 315 000 ฿. En bail emphytéotique, on rencontre les deux variantes : partage 50/50 et report complet de 1,1 % sur l'acheteur.

Les trois scénarios doivent être clarifiés par une seule question au promoteur ou au vendeur avant la signature de la réservation.

Délais. L'enregistrement lui-même au Département des terres prend un jour ouvrable pour les deux formes. La préparation du dossier en pleine propriété, incluant l'obtention du FET, prend 5-15 jours ouvrables. En bail emphytéotique, la négociation du texte du contrat prend plus longtemps : prévoyez 2-4 semaines.

Les obligations fiscales du propriétaire après la transaction, incluant la taxe annuelle sur les terres et bâtiments, sont analysées dans l'article Impôts sur l'immobilier en Thaïlande.

Que choisir pour habiter, pour louer, pour revendre

La forme de propriété n'affecte pas le rendement locatif : le locataire se désintéresse du droit sur lequel l'appartement est enregistré. La différence apparaît à l'entrée, où le bail emphytéotique est moins cher à la fois en prix du bien et en frais, et à la sortie, où la pleine propriété est plus liquide à la vente à un acheteur thaïlandais.

Liste de contrôle avant la transaction :

1. Sur un immeuble neuf - demander la licence de copropriété, titre de propriété du terrain au promoteur.

2. Sur un bien d'occasion - commander une diligence raisonnable auprès d'un juriste thaïlandais : titre, charges, documentation du projet.

3. Découvrir qui paie chaque poste du tableau des frais et inclure cela dans le contrat.

4. Lire dans le contrat de bail les clauses sur le renouvellement, le transfert et la succession.

5. Obtenir le FET lors d'l'achat en pleine propriété.

6. Clarifier tous les paiements supplémentaires pour le bien choisi.

Les offres dans les deux formes de propriété se trouvent dans le catalogue immobilier de Phuket

Ce matériel est à titre informatif. Avant de conclure la transaction, vérifiez les tarifs et exigences actuels auprès d'un juriste thaïlandais : les dispositions réglementaires et la pratique du Département des terres changent.