Freehold und Leasehold in Thailand: Wie ein Ausländer Eigentum registriert

Volleigentum (Freehold) und Erbbaurecht (Leasehold) in Anzeigen für thailändische Immobilien sind keine Marketinglabels, sondern zwei unterschiedliche rechtliche Instrumente. Sie werden unterschiedlich im Landamt registriert, gewähren unterschiedliche Rechte, gelten für unterschiedliche Zeiträume und eröffnen unterschiedliche Szenarien für den Ausstieg aus der Transaktion.

Für ausländische Käufer hängt die Wahl zwischen Freehold und Leasehold von Zielsetzung und Gesetzen ab. Nach dem Landgesetzbuch können Ausländer Grundstücke nicht in vollständiges Eigentum erwerben, daher werden Grundstücke unter Villen im Erbbaurecht (Leasehold) gekauft: es gibt keinen anderen legalen Weg zum Grundstück. Bei Wohnungen in Eigentumswohnungen ist es freier, beide Formen sind verfügbar. Diese Entscheidung beeinflusst den Einstiegspreis, die Gebühren bei der Registrierung und den Weiterverkauf des Objekts.

Was Volleigentum (Freehold) bietet und wer es erwerben kann

Volleigentum (Freehold) bedeutet unbefristetes Eigentumsrecht: besitzen, nutzen, vermieten, belasten, verkaufen und vererben. Der Name des Eigentümers wird im Register des Landamtes eingetragen, der Käufer erhält einen Grundbuchauszug (Condominium Title Deed) für die Wohnung.

Das Recht von Ausländern zum Kauf von Wohnungen regelt das Wohnungseigentumsgesetz von 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Es funktioniert unter drei Bedingungen:

• das Gebäude ist als Eigentumswohnung registriert und hat eine Lizenz des Landamtes;

• die Wohnung befindet sich innerhalb der ausländischen Quote des Gebäudes;

• das Geld stammt aus dem Ausland und wurde in Fremdwährung überwiesen.

Die dritte Bedingung wird am häufigsten übersehen. Das Landamt verlangt ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form, ehemals Thor Tor 3). Die Thai Bank stellt dieses bei einer Überweisung von mindestens 50 000 USD aus, für kleinere Beträge stellt sie ein Bankschreiben oder ein Kreditnote aus. Im Zahlungszweck müssen die Wohnungsnummer, der Name des Projekts und der Name des Käufers laut Reisepass angegeben werden. Ohne FET wird die Transaktion nicht registriert, auch wenn das Geld bereits nach Thailand überwiesen wurde.

Abschnitt 19 bis des Wohnungseigentumsgesetzes begrenzt das Gesamteigentum von Ausländern auf 49 % der gesamten verkäuflichen Fläche des Gebäudes. 

Erbbaurecht (Leasehold): Laufzeit, Verlängerung und was nach 30 Jahren geschieht

Erbbaurecht (Leasehold) bedeutet ein registriertes Nutzungsrecht für bis zu 30 Jahre, grundlegend geregelt in Artikel 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuches von Thailand. Mietverträge über mehr als drei Jahre müssen beim Landamt registriert werden, sonst behalten sie nur für die ersten drei Jahre Gültigkeit.

Was registriertes Mietverhältnis gestattet:

• Nutzung des Objekts für die gesamte Vertragslaufzeit, unabhängig von einem Eigentumserwechsel;

• Untervermietung und Rechtsübertragung, einschließlich Verkauf auf dem Sekundärmarkt, sofern im Vertrag festgehalten;

• Vererbung der Rechte an Nachkommen, wenn dieser Punkt im Vertrag eingetragen ist;

• Zugang zu Grundstücken und Villen, die ein Ausländer nicht in Vollständiges Eigentum eintragen kann;

• Registrierungskosten sind erheblich niedriger als beim Volleigentum.

Bei einer Villa wird das Grundstück gemietet, während das Gebäude selbst durch ein separates Eigentumsrecht registriert wird (Superfizies, Artikel 1410-1416 des Zivil- und Handelsgesetzbuches). Das Haus gehört in diesem Fall dem Käufer und nicht dem Vermieter.

Was zu prüfen ist:

• Verlängerungsoption auf Initiative des Mieters statt automatischer Prolongation

• separat registriertes Eigentumsrecht am Gebäude

• Pflicht des Vermieters, den Vertrag für einen neuen Zeitraum abzuschließen, und Sanktionen bei Ablehnung

Für die Verlängerung eines neuen Vertragszeitraums nach dem Schema 30+30+30 ist die Beteiligung des ursprünglichen Eigentümers, eine neue Vereinbarung und Registrierung erforderlich.

Separate Betrachtung des Anlagehorizonts. Bei einem geplanten Haltezeitraum von 5-10 Jahren hat der Unterschied zwischen 30 und 90 Jahren keinen Einfluss auf die Rendite: die Wohnung kommt lange vor Ablauf der ersten Laufzeit auf den Sekundärmarkt, und der nächste Käufer erhält einen verbleibenden Mietvertrag von 20-25 Jahren. Leasehold funktioniert als Anlageinstrument genau in dieser Logik und nicht als Methode, um Wohnen an Enkel weiterzugeben.

Vergleich von Volleigentum und Erbbaurecht

Registrierungskosten 

Die Sätze sind für Thai und Ausländer gleich. Das Gesetz bestimmt nicht, wer zahlt: die Aufteilung wird im Vertrag festgehalten.

Maximum für Volleigentum setzt sich aus drei Positionen zusammen: 2 % + 3,3 % + 1 % = 6,3 % der Transaktionssumme 

Beispielrechnung: Wohnung für 10 000 000 ฿

Bei Bauträgern auf Phuket ist es üblich, dass die Spezialsteuer und Kapitalertragsteuer vom Verkäufer getragen wird, während die Eigentumsübertragungsgebühr 50/50 geteilt wird: der Käufer zahlt 100 000 ฿, also 1 % des Preises. Es gibt aber einen Haken – Wohnungen in Volleigentum vom Bauträger sind teurer als in Erbbaurecht. 

Auf dem Sekundärmarkt zwischen zwei Privatpersonen wird normalerweise das ganze Paket aufgeteilt, und der Käufer zahlt 315 000 ฿. Bei Leasehold treffen Sie beide Varianten an: sowohl 50/50-Aufteilung als auch vollständige Zuweisung der 1,1 % an den Käufer.

Alle drei Szenarien müssen dem Bauträger oder Verkäufer vor Unterzeichnung der Reservierung mit einer Frage geklärt werden.

Zeitliche Abläufe. Die Registrierung selbst beim Landamt dauert einen Arbeitstag für beide Formen. Die Vorbereitung des Pakets für Volleigentum, einschließlich Erhalt des FET, dauert 5-15 Arbeitstage. Bei Erbbaurecht dauert die Vertragsabstimmung länger: planen Sie 2-4 Wochen ein.

Die Steuerpflichten des Eigentümers nach der Transaktion, einschließlich der jährlichen Grund- und Gebäudesteuer, sind in dem Artikel Grundsteuern in Thailand dargelegt.

Was ist zu wählen: zum Leben, zur Vermietung, zum Weiterverkauf

Auf die Mietrendite hat die Eigentumsform keinen Einfluss: für Mieter ist egal, auf welchem Recht die Wohnung eingetragen ist. Der Unterschied zeigt sich beim Einstieg, wo Erbbaurecht billiger ist – sowohl im Objektpreis als auch in den Gebühren – und beim Ausstieg, wo Volleigentum für den Verkauf an einen Thai-Käufer liquider ist.

Checkliste vor der Transaktion:

1. Für Neubauten – Lizenz der Eigentumswohnung, Grundbuchauszug des Grundstücks vom Bauträger anfordern.

2. Für gebrauchte Immobilien – Due Diligence (Rechtliche Prüfung) bei einem Thai-Anwalt beauftragen: Titel, Belastungen, Projektdokumentation.

3. Klären, wer jede Position aus der Gebührentabelle zahlt, und diese in den Vertrag aufnehmen.

4. Im Mietvertrag die Klauseln zu Verlängerung, Rechtsübertragung und Vererbung lesen.

5. Das FET beim Kauf im Volleigentum erhalten.

6. Alle zusätzlichen Zahlungen für das gewählte Objekt klären.

Angebote in beiden Eigentumsformen finden Sie im Katalog der Phuket-Immobilien

Dieses Material dient nur zu Informationszwecken. Überprüfen Sie vor einer Transaktion die aktuellen Sätze und Anforderungen bei einem Thai-Anwalt: Durchführungsbestimmungen und die Praxis des Landamtes ändern sich.