Osobní vlastnictví (Freehold) a Pronájem (Leasehold) v Thajsku: jak si cizinec zajistit vlastnictví nemovitosti

Osobní vlastnictví (Freehold) a Pronájem (Leasehold) v inzerátech na thajskou nemovitost nejsou reklamní štítky, ale dva různé právní nástroje. Liší se svou registrací v Zemědělském ministerstvu, poskytují odlišnou sadu práv, platí různě dlouho a otevírají různé scénáře výstupu z transakce.

Pro cizího kupujícího závisí volba mezi Freehold a Leasehold na účelu a právních předpisech. Pozemek v podání vlastnictví podle Zemědělského zákoníku cizinec koupit nemůže, a proto se pozemky pod vilami kupují v pronájmu (Leasehold): neexistuje žádná jiná zákonná cesta k pozemku. U bytu v rezidenčním komplexu je to flexibilnější a jsou dostupné obě formy. Toto rozhodnutí ovlivňuje cenu vstupu, výši poplatků při registraci a to, jak bude objekt prodáván dále.

Co přináší Freehold a komu je dostupný

Osobní vlastnictví (Freehold) znamená věčné právo vlastnictví: vlastnit, užívat, pronajímat, zastavit, prodat a předat dědicům. Jméno vlastníka se zapisuje do registru Zemědělského ministerstva a kupující obdrží List vlastnictví (Condominium Title Deed) na byt.

Právo cizinců kupovat byty zakotvil Zákon o vlastnictví bytů z roku 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Funguje za tří podmínek:

• budova je registrována jako rezidenční komplex a má licenci Zemědělského ministerstva;

• byt se nachází v rámci cizí kvóty budovy;

• peníze na nákup pocházejí ze zahraničí v zahraniční měně.

Třetí podmínka se často opomíjí. Zemědělské ministerstvo vyžaduje formulář FET (Foreign Exchange Transaction Form, dříve jméno Thor Tor 3). Thajská banka jej vydá při převodu od 50 000 USD, pro menší částky vydá bankovní dopis nebo akreditiv. V popisu platby se uvádí číslo bytu, název projektu a jméno kupujícího podle pasu. Bez FET se transakce nezaregistruje, i když peníze již dorazily do Thajska.

Oddíl 19 bis Zákona o vlastnictví bytů omezuje souhrnné zahraniční vlastnictví na 49 % z celkové prodejné plochy budovy. 

Pronájem (Leasehold): doba trvání, prodloužení a co se stane za 30 let

Pronájem (Leasehold) znamená registrované právo užívání na dobu až 30 let, právní základ: článek 540 Občanského a obchodního zákoníku Thajska. Smlouva delší než tři roky musí být registrována v Zemědělském ministerstvu, jinak si zachovává platnost pouze první tři roky.

Co umožňuje registrovaný pronájem:

• užívání objektu po dobu trvání smlouvy, nezávisle na změně vlastníka;

• podpronájem a převod práv, včetně prodeje na sekundárním trhu, pokud je to uvedeno ve smlouvě;

• přechod práv dědiců, pokud je příslušný bod zahrnut do smlouvy;

• přístup k pozemkům a vilám, které cizinec nemůže formalizovat jako vlastnictví;

• náklady na formalizaci jsou podstatně nižší než u Freeholdu.

V případě vily se pozemek pronajímá a samotnou stavbu se registruje jako samostatné vlastnické právo (superficius, články 1410-1416 Občanského a obchodního zákoníku). Dům v tomto případě patří kupujícímu, nikoliv pronajímateli.

Co je třeba zkontrolovat:

• opci na prodloužení na iniciativu nájemce namísto automatického prodloužení

• samostatně registrované vlastnické právo na stavbu

• povinnost pronajímatele uzavřít smlouvu na nové období a sankce za odmítnutí

Pro nové období prodloužení smlouvy podle schématu 30+30+30 je zapotřebí účast původního vlastníka, nová dohoda a registrace.

Zvlášť o investičním horizontu. Pokud máte v plánu držet objekt 5–10 let, rozdíl mezi 30 a 90 lety nemá vliv na výnos: byt jde na sekundární trh dlouho předtím, než skončí první období, a další kupující získá zbývajících 20–25 let pronájmu. Pronájem (Leasehold) funguje jako investiční nástroj právě v této logice, nikoli jako způsob, jak předat bydlení vnoučům.

Porovnání Freeholdu a Leaseholdu

Kolik stojí formalizace 

Sazby jsou stejné pro Thajce i cizince. Zákon neurčuje, kdo platí: rozdělení se stanoví ve smlouvě.

Maximum pro Freehold se skládá ze tří položek: 2 % + 3,3 % + 1 % = 6,3 % z částky transakce 

Příklad výpočtu: apartmán za 10 000 000 ฿

Developeři na Phuket běžně nabízejí variantu, kdy si zvláštní daň a daň z příjmu vezme prodávající, a poplatek za převod se dělí na polovinu: kupující platí 100 000 ฿, tedy 1 % z ceny. Existuje ale nuance – apartmány ve Freehold od developera jsou dražší než v Pronájmu (Leasehold). 

Na sekundárním trhu mezi dvěma soukromými stranami se obvykle dělí celý balík napůl a kupující platí 315 000 ฿. V pronájmu (Leasehold) se vyskytují oba varianty: jak dělení na polovinu, tak úplné zařazení 1,1 % na kupujícího.

Všechny tři scénáře je potřeba uzavřít jedinou otázkou na developera nebo prodávajícího před podepsáním rezervační smlouvy.

Časový plán. Samotná registrace v Zemědělském ministerstvu trvá jeden pracovní den pro obě formy. Příprava balíčku pro Freehold, včetně získání FET, trvá 5–15 pracovních dní. Pronájem (Leasehold) trvá déle tím, že se sjednává text smlouvy: počítejte s 2–4 týdny.

Daňové povinnosti vlastníka po transakci, včetně ročního Daň z nemovitosti, jsou rozvedeny v článku Daně z nemovitosti v Thajsku.

Co si vybrat pro bydlení, na pronájem, na přeprodej

Na pronájem (Leasehold) se nepodílí forma vlastnictví: nájemce je mu lhostejné, na jakém právu je byt vykázán. Rozdíl se objevuje na vstupu, kde Pronájem (Leasehold) stojí méně a cenou objektu, i poplatky, a na výstupu, kde je Freehold více likvidní při prodeji thajskému kupujícímu.

Kontrolní seznam před transakcí:

1. Na novostavbu – požádat licenci na rezidenční komplex, List vlastnictví pozemku u developera.

2. Na sekundární nemovitost – objednat právní prověrku u thajského právníka: tituly, břemena, projektová dokumentace.

3. Zjistit, kdo platí každou položku z tabulky poplatků, a zahrnut to do smlouvy.

4. Přečíst si v pronájem smlouvě oddíly o prodloužení, převodu a dědění.

5. Získat FET při nákupu v Freeholdu.

6. Ujasni si veškeré dodatečné platby za vybraný objekt.

Nabídky v obou formách vlastnictví jsou sebrány v katalogu nemovitostí Phuket

Materiál má pouze informativní charakter. Před transakcí si ověřte aktuální sazby a požadavky u thajského právníka: právní předpisy a praxe Zemědělského ministerstva se mění.