Налоги на недвижимость в Таиланде: полное руководство для покупателей

Таиланд остается одной из самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость - не только благодаря климату, инфраструктуре и спросу на аренду, но и благодаря лояльной налоговой системе, понятной и предсказуемой для иностранных покупателей.

Что оплачивать при покупке, владении, продаже и сдаче в аренду?
Сразу уточним ключевой момент - налоговые ставки напрямую зависят от формы владения объектом.

1. ФОРМЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

В Таиланде существует две основные модели владения:

2. НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупатель оплачивает обязательный платеж в Land Office - регистрационный сбор (Transfer Fee), который взимается при передаче прав собственности.

• Freehold — 2%

• Leasehold — 1%

Обычно расход делится 50/50 между продавцом и покупателем.

При покупке у застройщика законом запрещено перекладывать на покупателя более 50% суммы сбора.

Государственная пошлина, платится в земельном департаменте (Land Office) при регистрации недвижимости на вторичном рынке.

Сумма госпошлины зависит от формы собственности, для Leasehold это 1.1%, для Freehold - 6.3% от стоимости квартиры (продавец-физическое лицо). На рынке распространена практика, когда продавец предлагает разделить госпошлину пополам - особенно при торге или когда у объекта высокий спрос.

3. НАЛОГИ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

С 2020 года действует Закон Land and Building Tax Act B.E. 2562.

Ставки налога

Налог рассчитывается от оценочной стоимости объекта (не рыночной!).

Льготы

• Кондоминиумы и дома стоимостью до 10 млн ฿ - ставка 0.02%.
• Первые 10 млн ฿ основного жилья (если владелец вписан в домовую книгу) не облагаются налогом.
• Если владелец не вписан в жёлтую домовую книгу - ставка 0.3%.

Пример расчета (если владелец вписан в домовую книгу)

Стоимость объекта: 13 млн ฿
Льгота: 10 млн ฿
Налоговая база: 3 млн ฿
Ставка: 0.02%

4. НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Регистрационный сбор

Те же ставки, что при покупке:
• Freehold — 2%
• Leasehold — 1%
Обычно делится между продавцом и покупателем

Бизнес-налог (Specific Business Tax)

Применяется, если владели объектом менее 5 лет.
Складывается из налога на бизнес - 3% и муниципального сбора - 10% от суммы самого налога на бизнес.

Не взимается, если:
• владели более 5 лет;
• продавец — наследник;
• продавец передает объект наследнику;
• продавец был вписан в домовую книгу минимум 1 год.

Гербовый сбор (Stamp Duty)

Уплачивается, если объект во владении более 5 лет.

Налог на полученную прибыль (Withholding Tax)

Рассчитывается по оценочной стоимости и специальной таблице вычетов, зависящей от срока владения (сумма покупки и сумма продажи объекта недвижимости не имеют значения, налог начисляется исходя из оценочной стоимости в земельном департаменте (Land office)

Налоговый вычет рассчитывается исходя из времени владения объектом недвижимости по специальной таблице:

ПРИМЕР РАСЧЕТА НАЛОГА НА ПОЛУЧЕННУЮ ПРИБЫЛЬ (WITHHOLDING TAX)

Объект стоимостью 5 500 000 ฿, срок владения 3,5 года

1. Определяем ставку налогового вычета по таблице

3,5 года округляется до 4 лет.
Для 4 лет ставка налогового вычета — 71%.

2. Рассчитываем налогооблагаемую базу за весь период владения

Оценочная стоимость: 5 500 000 ฿
Вычет: 71%

Формула: 5 500 000 – (5 500 000 × 71%) = база за весь период

Считаем:
5 500 000 × 71% = 3 905 000 ฿
5 500 000 – 3 905 000 = 1 595 000 ฿

Это налоговая база за весь срок владения.

3. Рассчитываем базу за 1 год владения

Период владения = 4 года

1 595 000 / 4 = 398 750 ฿

4. Применяем прогрессивную шкалу налога

Доход за год: 398 750 ฿

Разбиваем по уровням:

Суммируем налог за 1 год:

7 500 + 7 500 + 9 875 = 24 875 ฿

5. Умножаем на количество лет владения

24 875 × 4 = 99 500 ฿

✅ ИТОГОВЫЙ НАЛОГ НА ПОЛУЧЕННУЮ ПРИБЫЛЬ

99 500 бат

≈ 1.81% от оценочной стоимости

5. НАЛОГ НА ДОХОД ОТ АРЕНДЫ

Большинство объектов на Пхукете приобретаются ради аренды, поэтому этот пункт важен. Прибыль от аренды можно получать самостоятельно или через управляющую компанию. Если сдаешь сам, налог подается лично или через юриста (услуга до 5 000 ฿). Если работаешь через управление, все налоговые вопросы берет на себя менеджмент.

Если вы не являетесь налоговым резидентом

• ставка фиксированная: 15% от всей суммы аренды
• без вычетов и льгот

Если вы налоговый резидент Таиланда

Нужно проживать 180+ дней в году.

Налог считается по прогрессивной шкале.
70% дохода облагается налогом после стандартного вычета 30%.

Вычеты:

• персональный вычет: 30 000 ฿
• Leasehold: вычет = стоимость апартаментов / 30 лет
• расходы на иждивенцев и обучение детей

ПРИМЕР РАСЧЕТА ПОДОХОДНОГО НАЛОГА (LEASEHOLD)

Стоимость апартаментов: 7 600 000 ฿
Форма владения: Leasehold
Гарантированный доход: 7% на 5 лет

1. Годовой доход

7 600 000 × 7% = 532 000 ฿ в год

Если вы проживаете в Таиланде более 180 дней в году, вы становитесь налоговым резидентом, и налог удерживается по ставке 5% (форма PND3).

Первичное удержание:
532 000 × 5% = 26 600 ฿

2. Налоговые вычеты

Персональный вычет - 30 000 ฿

Вычет расходов для Leasehold

стоимость квартиры / 30 лет:

7 600 000 / 30 = 253 333 ฿

Итоговая формула налогооблагаемой базы

532 000
– 30 000
– 253 333
= 248 667 ฿ налогооблагаемый доход

3. Применяем прогрессивную шкалу

Доход 248 667 ฿ попадает в диапазон:
0–150 000–0%  /  150 001–300 000–5%

Считаем налог:

1. первая часть (0–150 000) — 0%

2. вторая часть (248 667–150 000 = 98 667) →
   98 667 × 5% = 4 933 ฿

ИТОГОВЫЙ НАЛОГ

Налог по расчёту: 4 933 ฿

Первично удержано по форме PND3: 26 600 ฿

Сумма к возврату:

26 600–4 933 = 21 667 ฿

Эту сумму можно:
• вернуть на банковский счёт, или
• зачесть в счет налога в следующем году.

ИТОГ

При стоимости 7.6 млн ฿, Leasehold и 7% гарантированного дохода:

• Годовой доход: 532 000 ฿

• Реальный налог: 4 933 ฿

• К возврату: 21 667 ฿

6. НАЛОГ НА НАСЛЕДСТВО

Если стоимость недвижимости до 100 млн ฿ — налог не взимается.
Выше 100 млн ฿ — ставка 5–10%.

7. Tabien Baan (домовая книга): коротко и по делу

Tabien Baan - официальный буклет муниципалитета, в котором фиксируют адрес дома или квартиры и людей, зарегистрированных по этому адресу.
Важно: этот документ не подтверждает право собственности.

Виды домовых книг

1. Синяя (Blue Tabien Baan) — для граждан Таиланда.

2. Желтая (Yellow Tabien Baan) — для иностранцев.

Как это работает для иностранцев

• Если иностранец владеет домом (без земли) или апартаментами в кондо, ему выдается Синяя домовая книга, где указан только адрес объекта.

• Вписать свое имя можно, если:

  • есть долгосрочная виза,

  • человек действительно проживает по этому адресу,

  • он является владельцем недвижимости.

• После регистрации владельца-иностранца Синюю книгу обменивают на Желтую, и туда вписывают его имя.

Преимущества Желтой домовой книги

• Освобождение от налога на имущество для объектов стоимостью до 10 млн ฿ (при условии постоянного проживания).

• Освобождение от Specific Business Tax при продаже апартаментов, если владелец был зарегистрирован в Жёлтой книге не менее года.

ВЫВОД

Налоговая система Таиланда - одна из самых прозрачных и понятных в Азии.
Для покупателя важно лишь понимать, какие сборы возникают на каждом этапе: при покупке, владении, продаже или сдаче в аренду.

Мы, как опытное агентство, поможем рассчитать все налоги под конкретный объект, проверим документы, объясним условия владения, расскажем о льготах и подскажем, как оптимизировать расходы.