Pleno dominio y Derecho de superficie en Tailandia: cómo registrar propiedad siendo extranjero

Pleno dominio y Derecho de superficie en los anuncios de inmuebles tailandeses no son etiquetas publicitarias, sino dos instrumentos legales distintos. Se registran de forma diferente en el Departamento de Tierras, otorgan derechos distintos, tienen vigencia variable y abren escenarios diferentes para salir de la transacción.

Para un comprador extranjero, la elección entre Freehold y Leasehold depende del objetivo y de la ley. Según el Código de Tierras, un extranjero no puede adquirir tierra en propiedad, por lo que los terrenos bajo villas se compran en Derecho de superficie: no hay otra vía legal. Con apartamentos en condominio hay más flexibilidad; ambas formas están disponibles. Esta decisión afecta al precio de entrada, al importe de las tasas en el registro y a cómo se venderá el inmueble después.

Qué ofrece Pleno dominio y a quién le es accesible

Pleno dominio significa derecho de propiedad perpetuo: poseer, usar, alquilar, hipotecar, vender y transmitir por herencia. El nombre del propietario se inscribe en el registro del Departamento de Tierras y el comprador recibe el Título de propiedad del apartamento (Condominium Title Deed).

El derecho de los extranjeros a comprar apartamentos quedó establecido en la Ley de Condominios de 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Funciona bajo tres condiciones:

• el edificio está registrado como condominio y tiene licencia del Departamento de Tierras;

• el apartamento se encuentra dentro de la cuota de propiedad extranjera del edificio;

• los fondos para la compra provienen del exterior en moneda extranjera.

La tercera condición se pasa por alto con frecuencia. El Departamento de Tierras requiere el formulario FET (Foreign Exchange Transaction Form, anteriormente Thor Tor 3). El banco tailandés lo expide al transferir desde 50 000 USD; para montos menores, emite una carta bancaria o un crédito confirmado. En el concepto de pago se indican el número del apartamento, el nombre del proyecto y el nombre del comprador según el pasaporte. Sin FET, la transacción no se registrará, aunque los fondos ya hayan llegado a Tailandia.

El artículo 19 bis de la Ley de Condominios limita la propiedad extranjera acumulativa al 49% del área total vendible del edificio. 

Derecho de superficie: plazo, renovación y qué ocurre después de 30 años

Derecho de superficie significa derecho de uso registrado por un plazo de hasta 30 años, fundado en el artículo 540 del Código Civil y Comercial de Tailandia. Los contratos superiores a tres años deben registrarse en el Departamento de Tierras; de lo contrario, conservan validez únicamente durante los primeros tres años.

Lo que permite el arrendamiento registrado:

• uso del inmueble durante todo el plazo del contrato, independientemente del cambio de propietario;

• subarrendamiento y cesión de derechos, incluida la venta en el mercado secundario, si está estipulado en el contrato;

• transmisión de derechos a los herederos, cuando el punto correspondiente se incluya en el contrato;

• acceso a terrenos y villas que un extranjero no puede registrar en propiedad;

• los gastos de registro son sustancialmente inferiores a los del Pleno dominio.

En una villa, la tierra se toma en arrendamiento y la estructura se registra bajo un derecho de propiedad separado (superficie, artículos 1410-1416 del Código Civil y Comercial). La casa pertenece al comprador, no al arrendador.

Lo que debe verificarse:

• opción de renovación a iniciativa del arrendatario en lugar de prórroga automática

• derecho de propiedad registrado por separado sobre la estructura

• obligación del arrendador de suscribir un nuevo contrato y sanciones por incumplimiento

Para un nuevo plazo de renovación bajo el esquema 30+30+30 se requiere la participación del propietario original, un nuevo acuerdo y su registro.

Nota sobre el horizonte de inversión. Si el plan es mantener el inmueble durante 5-10 años, la diferencia entre 30 y 90 años no afecta la rentabilidad: el apartamento se vende en el mercado secundario mucho antes de que finalice el primer plazo, y el siguiente comprador obtiene el tiempo restante del arrendamiento de 20-25 años. El Derecho de superficie funciona como instrumento de inversión precisamente bajo esta lógica, no como forma de transmitir la vivienda a los nietos.

Comparación entre Pleno dominio y Derecho de superficie

Coste de registro 

Las tasas son iguales para tailandeses y extranjeros. La ley no determina quién paga: la distribución se fija en el contrato.

El máximo en Pleno dominio se suma en tres conceptos: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% del monto de la transacción 

Ejemplo de cálculo: apartamento por 10 000 000 ฿

Entre los promotores de Phuket es común que el impuesto especial y el impuesto sobre la renta corran por cuenta del vendedor, y la tasa de transferencia se divida a partes iguales: el comprador paga 100 000 ฿, es decir, el 1% del precio. Pero hay un matiz: los apartamentos en Pleno dominio del promotor son más caros que en Derecho de superficie. 

En el mercado secundario entre dos personas privadas generalmente se divide todo el paquete por partes iguales, y el comprador paga 315 000 ฿. En Derecho de superficie se encuentran ambos esquemas: división al 50/50 y total asignación del 1,1% al comprador.

Antes de firmar la reserva, hay que cerrar todos estos tres escenarios con una sola pregunta al promotor o vendedor.

Cronograma. El registro en el Departamento de Tierras lleva un día laboral para ambas formas. La preparación del paquete en Pleno dominio, incluida la obtención del FET, toma 5-15 días laborales. En Derecho de superficie la coordinación del texto del contrato lleva más tiempo: preveé 2-4 semanas.

Las obligaciones fiscales del propietario después de la transacción, incluido el impuesto anual sobre Tierras y Edificios, se detallan en el artículo Impuestos sobre bienes raíces en Tailandia.

Qué elegir para vivir, para alquilar, para revender

La forma de titularidad no afecta la rentabilidad del alquiler: al inquilino le es indiferente bajo qué derecho se haya registrado el apartamento. La diferencia aparece en la entrada, donde Derecho de superficie es más económico tanto en precio del inmueble como en tasas, y en la salida, donde Pleno dominio tiene mayor liquidez en venta a un comprador tailandés.

Checklist previo a la transacción:

1. En obra nueva, solicitar la licencia de condominio y el título de propiedad del terreno del promotor.

2. En vivienda secundaria, contratar Due Diligence con un abogado tailandés: título, cargas, documentación del proyecto.

3. Aclarar quién paga cada concepto de la tabla de tasas e incluirlo en el contrato.

4. Revisar en el contrato de arrendamiento los apartados sobre renovación, cesión y herencia.

5. Obtener FET en compra en Pleno dominio.

6. Confirmar todos los pagos adicionales del inmueble elegido.

Las ofertas en ambas formas de titularidad están disponibles en el catálogo de inmuebles de Phuket

Este material tiene carácter informativo. Antes de la transacción, verifique las tasas y requisitos actuales con un abogado tailandés: los reglamentos secundarios y la práctica del Departamento de Tierras varían.