Текущая валюта,
Текущий метраж в
Сатхон (Sathorn, в тайском прочтении Сатхон или Sathon) занимает деловой центр Бангкока между бульваром Сатхон-роуд и рекой Чао Прайя. На другой стороне бульвара начинается Силом, на северо-восточном углу района лежит парк Лумпини.
Вдоль Сатхон-роуд идут станции надземки BTS Chong Nonsi, Saint Louis и Surasak, в офисных башнях работают банки и посольства. К югу от бульвара начинаются тихие жилые сои с садами и малоэтажными домами. Недвижимость Сатхон покупают для жизни в центре города и под долгосрочную аренду: квартиры здесь снимают дипломаты, сотрудники банков и международных компаний.
В 1892 году купец Йом прокопал канал длиной 3,2 км от нынешней Rama IV до реки Чао Прайя. Землей со дна он насыпал дорогу вдоль берега, а соседнюю территорию разделил на участки по 240 м² и продал знати и иностранцам: такую сделку называют первой в Таиланде застройкой земли под продажу. Король Чулалонгкорн пожаловал купцу титул Луанг Сатхон Ратча Ют, и канал с бульваром носят его имя до сих пор. После открытия моста Таксин в 1982 году бульвар расширили, и вдоль него встали штаб-квартиры банков.
Сегодня на 9,3 км² района стоят 126 кондоминиумов. На продажу выставлено 1 333 квартиры, в аренду почти вдвое больше, 2 425: Сатхон живет долгосрочной арендой круглый год, и арендатор чаще всего работает в соседнем офисе или посольстве.
✓ Три станции BTS вдоль бульвара: Chong Nonsi, Saint Louis (открыта в 2021 году) и Surasak
✓ Станция MRT Lumphini на северо-восточном углу, от BTS Chong Nonsi крытый переход к линии BRT
✓ Посольства Германии, Великобритании, Сингапура, Малайзии, Дании и еще семи стран
✓ Река Чао Прайя на западе: пирс Sathorn, мост Таксин, вид на остров Bang Krachao с верхних этажей
✓ Парк Лумпини через Rama IV, квартал One Bangkok на 16,6 га открылся в 2024 году на том же углу
✓ Школы: St Andrews Sathorn для детей 2-11 лет, детский сад Raintree на Nang Linchi, Saint Louis
✓ Госпиталь Saint Louis на бульваре, BNH на соседней Convent Road
✓ Аэропорты Дон Муанг и Суварнабхуми примерно в 23-24 км по прямой
✓ Соседи: Банграк и Силом на севере, Пхатхумван и Клонгтой на востоке, Яннава и Банг Кхо Лэм на юге
✓ Офисные башни, посольства и жилые высотки в 100-800 м от станций BTS
✓ Многие арендаторы снимают жилье на корпоративный бюджет
✓ Покупают квартиры с одной спальней у станции под сдачу
✓ Зеленые сои, малоэтажная застройка, дома 1990-х с просторными планировками
✓ Новые проекты, например 34-этажный WIDEN by Sansiri со сдачей в 2028 году
✓ Покупают квартиры с двумя и тремя спальнями для семьи и под семейную аренду
✓ Западная и южная части района вдоль реки и линии BRT
✓ Самый широкий разброс цен: от резиденций Four Seasons на набережной до дома Fuse Chan на 1 227 квартир
✓ Покупают студии и квартиры с одной спальней с самым доступным входом в Сатхон
В каталоге района квартиры в кондоминиумах: строящиеся дома и готовое жилье.
Квартира с одной спальней 45 м² в строящемся доме продается от 9,2 млн ฿ (23,9 млн ₽), метр в новостройках стоит от 192 000 до 215 000 ฿ (499 000-559 000 ₽). Купить квартиру в Сатхоне на стройке выгодно тому, кто готов ждать ключи до 2028 года: стартовую цену застройщик поднимает по мере готовности дома.
Готовые студии и квартиры с одной спальней в домах 2008-2018 годов начинаются от 2,2 млн ฿ (5,7 млн ₽). Медиана по району 12,2 млн ฿ (31,7 млн ₽) за квартиру и 190 000 ฿ (494 000 ₽) за м². Средняя цена студии 4,05 млн ฿ (10,5 млн ₽), квартиры с одной спальней 9,23 млн ฿ (24 млн ₽), с двумя 19,7 млн ฿ (51,2 млн ₽), с тремя 41,9 млн ฿ (109 млн ₽).
Медиану поднимают резиденции на набережной, где квартиры стоят 30-250 млн ฿. Средний метр на вторичке Бангкока около 104 000 ฿, и Сатхон дороже более чем в 1,8 раза: деловой центр, посольства и берег Чао Прайи здесь собраны в одном районе.
Медианная аренда в районе 38 300 ฿ в месяц (99 600 ₽), или 575 ฿ за м². Студию сдают в среднем за 17 000 ฿ (44 200 ₽), квартиру с одной спальней за 31 500 ฿ (81 900 ₽), с двумя за 70 300 ฿ (182 800 ₽), с тремя за 120 000 ฿ (312 000 ₽). Снимают на год и дольше.
Инвестиции в недвижимость Бангкока здесь считают по долгосрочной аренде: по средним ставкам валовая доходность студий около 5% годовых, квартир с одной и двумя спальнями около 4%, у больших квартир ниже. Чистый результат решают путь до станции, возраст дома, мебель и взносы в Фонд обслуживания и Амортизационный фонд. Гарантированного процента не обещаем, расчет по выбранной квартире делаем до бронирования.
Иностранец регистрирует квартиру во фрихолд (freehold), в бессрочную собственность с правом продажи и наследования, пока в доме свободна иностранная квота 49% площади. Если квоту выкупили, квартиру оформляют в лизхолд (leasehold) с регистрацией в Земельном департаменте.
На вторичке Сатхорна часть квартир числится в тайской квоте. Перевести такую квартиру на иностранца во freehold получится только при свободном месте в квоте здания, и статус мы запрашиваем в управлении дома до бронирования.
✓ Свободную иностранную квоту в здании и статус выбранной квартиры
✓ Год постройки и остаток Амортизационного фонда: в районе стоят башни 1995-1998 годов
✓ Отсутствие долгов продавца по Фонду обслуживания
✓ Застройщика в реестре DBD, разрешение на строительство и одобренный EIA у новостроек
✓ Реальный путь до BTS, MRT или BRT: от сои Nang Linchi до надземки больше 2,5 км
Бронирование с депозитом, юридическая проверка проекта и квоты, договор купли-продажи с графиком платежей, перевод денег из-за рубежа с получением справки FET (Thor Tor 3) для регистрации во freehold, оформление в Земельном департаменте и передача ключей.
Подбираем квартиру под цель и бюджет, проверяем застройщика, квоту и документы, ведем сделку с юристом и передаем квартиру управляющей компании. С Sansiri работаем напрямую и показываем в Сатхорне закрытые предложения и переуступки. Менеджеры KVARIS говорят на восьми языках.
Напишите, какой у вас бюджет и цель покупки, и мы соберем подборку квартир в Сатхорне.
Цену метра решают вид на реку, путь до станции и год постройки. В доме 2008 года в 600 м от BTS Saphan Taksin метр стоит около 61 000 ฿, в новостройке у садов Nang Linchi больше 200 000 ฿. Подскажем, что выгоднее под вашу цель: сдача или жизнь.
Силом лежит севернее, через бульвар: там больше офисов, ресторанов и ночной жизни. Клонг Тан живет вокруг Сукхумвит и японской общины. Сатхон тише обоих: за бульваром идут посольства, сады и жилые сои, а на западе район выходит к Чао Прайе, чего у Клонг Тана нет.
Пешком далеко: от WIDEN by Sansiri до станций BTS и MRT около 2,6-2,7 км, к ним ездят на такси или по линии BRT. Зато в 100 м супермаркет Villa Market, в 2 км госпиталь BNH. Сюда переезжают ради тишины, а квартиру у станции подбираем на бульваре.
Есть, но устроена она иначе, чем на курортах Таиланда: при подписании договора вносят около 30% цены, остаток при передаче готовой квартиры. До сдачи дома основная сумма остается у вас, а точный график присылаем вместе с подборкой.
Рабочих маршрутов четыре: платежный агент по официальному договору, SWIFT из банков с дневными лимитами, финансовые организации и обменники, криптовалюта. Для freehold нужна справка FET, поэтому крупный платеж при передаче квартиры надежнее провести банковским переводом.
Квартиру берут на год сотрудники посольств, банков и офисов с бульвара, семьи с детьми в школах района. Сдача на срок менее 30 дней требует гостиничной лицензии, и многие дома запрещают ее правилами.
Такие дома привлекают просторными планировками и ценой метра ниже новостроек. Перед сделкой смотрим протоколы собраний собственников, остаток Амортизационного фонда и планы ремонта лифтов и фасада. Если фонд почти пуст, крупный ремонт оплатят собственники отдельным взносом.
Брокер KVARIS ответит в течение часа и пришлёт подборку с ценами, планировками и условиями рассрочки.
Брокер пришлёт свободные юниты, планировки и график платежей — обычно в течение часа.
