Freehold y Leasehold en Tailandia: cómo registrar una propiedad como extranjero

Pleno dominio y Derecho de superficie en anuncios de inmuebles tailandeses - no son etiquetas publicitarias, sino dos instrumentos legales diferentes. Se registran de manera diferente en el Departamento de Tierras, otorgan diferentes conjuntos de derechos, tienen diferentes períodos de validez y abren diferentes escenarios de salida de la transacción.

Para un comprador extranjero, la elección entre Freehold y Leasehold depende del propósito y las leyes. Según el Código de Tierras, un extranjero no puede comprar tierra en propiedad, por lo que los terrenos bajo villas se compran en leasehold: no hay otro camino legal hacia el terreno. Con un apartamento en un condominio hay más libertad, ambas formas están disponibles. Y esta decisión afecta al precio de entrada, a la cantidad de honorarios en el registro y a cómo se venderá el objeto en el futuro.

Qué ofrece pleno dominio y quién puede acceder a él

Pleno dominio significa derecho de propiedad perpetuo: poseer, usar, alquilar, hipotecar, vender y transferir por herencia. El nombre del propietario se inscribe en el registro del Departamento de Tierras, el comprador recibe en mano el Título de propiedad del apartamento (Condominium Title Deed).

El derecho de los extranjeros a comprar apartamentos fue establecido por la Ley de Condominios de 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Funciona bajo tres condiciones:

• el edificio está registrado como condominio y tiene licencia del Departamento de Tierras;

• el apartamento se encuentra dentro de la cuota de extranjeros del edificio;

• el dinero para la compra provino del extranjero en moneda extranjera.

La tercera condición se suele pasar por alto. El Departamento de Tierras requiere el formulario FET (Foreign Exchange Transaction Form, antiguo nombre Thor Tor 3). El banco tailandés lo emite cuando se transfieren 50.000 USD o más, para montos menores emite una carta bancaria o un crédito. En el concepto del pago se indica el número del apartamento, el nombre del proyecto y el nombre del comprador según el pasaporte. Sin FET, la transacción no se registrará, aunque el dinero ya haya llegado a Tailandia.

La Sección 19 bis de la Ley de Condominios limita la propiedad extranjera total al 49% del área total vendible del edificio. 

Leasehold: plazo, renovación y qué sucede después de 30 años

Leasehold significa derecho de uso registrado por un período de hasta 30 años, basado en: artículo 540 del Código Civil y Comercial de Tailandia. Los contratos de más de tres años deben registrarse obligatoriamente en el Departamento de Tierras, de lo contrario mantienen validez solo durante los primeros tres años.

Qué permite el arrendamiento registrado:

• uso del objeto durante todo el período del contrato, independientemente de cambios de propietario;

• subarrendamiento y cesión de derechos, incluyendo venta en el mercado secundario, si está previsto en el contrato;

• transmisión de derechos a herederos, cuando la cláusula correspondiente se incluye en el contrato;

• acceso a tierra y villas que un extranjero no puede formalizar como propiedad;

• los costos de formalización son significativamente menores que en pleno dominio.

En una villa, la tierra se alquila, y la estructura se formaliza como propiedad separada por derecho especial (superficies, artículos 1410-1416 del Código Civil y Comercial). La casa en este caso pertenece al comprador, no al arrendador.

Qué debe verificarse:

• opción de renovación por iniciativa del arrendatario en lugar de prórroga automática

• derecho de propiedad separadamente formalizado sobre la estructura

• obligación del arrendador de rescindir el contrato por un nuevo período y sanciones por negativa

Para un nuevo período de renovación del contrato bajo el esquema 30+30+30, se requiere la participación del propietario original, un nuevo acuerdo y registro.

Sobre el horizonte de inversión por separado. Si el plan es mantener el objeto durante 5-10 años, la diferencia entre 30 y 90 años no afecta la rentabilidad: el apartamento va al mercado secundario mucho antes de que termine el primer período, y el siguiente comprador obtiene el resto del arrendamiento en 20-25 años. Leasehold funciona como instrumento de inversión precisamente con esta lógica, no como forma de transferir vivienda a los nietos.

Comparación de pleno dominio y leasehold

Cuánto cuesta la formalización 

Las tasas son las mismas para tailandeses y extranjeros. La ley no especifica quién paga: la distribución se fija en el contrato.

El máximo para pleno dominio se suma de tres conceptos: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% del importe de la transacción 

Ejemplo de cálculo: apartamento por 10.000.000 ฿

Es común entre los promotores inmobiliarios en Phuket una variante en la que el impuesto especial e impuesto sobre la renta los asume el vendedor, mientras que el honorario de transferencia se divide por partes iguales: el comprador paga 100.000 ฿, es decir, 1% del precio. Pero hay un matiz - los apartamentos en pleno dominio del promotor son más caros que en leasehold. 

En el mercado secundario entre dos particulares, generalmente dividen todo el paquete por partes iguales, y el comprador paga 315.000 ฿. En leasehold se encuentran ambas variantes: tanto división por partes iguales como plena asignación del 1,1% al comprador.

Todos estos tres escenarios deben cubrirse con una pregunta al promotor o vendedor antes de firmar el depósito de reserva.

Plazos. El registro en sí en el Departamento de Tierras toma un día hábil para ambas formas. La preparación del paquete de pleno dominio, incluyendo obtención de FET, toma 5-15 días hábiles. En leasehold la concordancia del texto del contrato lleva más tiempo: calcula 2-4 semanas.

Las obligaciones fiscales del propietario después de la transacción, incluyendo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles anual, se detallan en el artículo Impuestos sobre inmuebles en Tailandia.

Qué elegir para vivir, para alquilar, para revender

La forma de posesión no afecta la rentabilidad del alquiler: al inquilino no le importa en qué derecho está formalizado el apartamento. La diferencia aparece en la entrada, donde leasehold es más barato tanto en precio del objeto como en honorarios, y en la salida, donde pleno dominio es más líquido al vender a un comprador tailandés.

Lista de verificación antes de la transacción:

1. En obra nueva - solicitar licencia de condominio, Título de propiedad sobre la tierra al promotor.

2. En vivienda secundaria - encargar Due Diligence a un abogado tailandés: título, cargas registrales, documentación del proyecto.

3. Aclarar quién paga cada concepto de la tabla de honorarios, e incluirlo en el contrato.

4. Leer en el contrato de arrendamiento las cláusulas sobre renovación, cesión y herencia.

5. Obtener FET al comprar en pleno dominio.

6. Aclarar todos los pagos adicionales del objeto elegido.

Las ofertas en ambas formas de posesión están reunidas en el catálogo de inmuebles de Phuket

Este material es informativo. Antes de la transacción, verifica las tasas y requisitos actuales con un abogado tailandés: los reglamentos secundarios y la práctica del Departamento de Tierras cambian.