Impôts sur l'immobilier en Thaïlande : guide complet pour les acheteurs

La Thaïlande reste l'un des pays les plus attractifs pour les investissements immobiliers - non seulement en raison du climat, des infrastructures et de la demande de location, mais aussi grâce à un système fiscal favorable, compréhensible et prévisible pour les acheteurs étrangers.

Qu'est-ce qu'il faut payer lors de l'achat, de la possession, de la vente et de la location ?
Clarifions immédiatement un point clé - les taux d'imposition dépendent directement de la forme de propriété de l'objet.

1. FORMES DE DROITS DE PROPRIÉTÉ

En Thaïlande, il existe deux principaux modèles de propriété :

2. IMPÔTS SUR L'ACHAT DE BIENS IMMOBILIERS

L'acheteur paie un paiement obligatoire au bureau des terres - les droits d'enregistrement (Transfer Fee), qui sont prélevés lors du transfert des droits de propriété.

• Freehold — 2%

• Leasehold — 1%

Habituellement, les frais sont partagés 50/50 entre le vendeur et l'acheteur.

Lors de l'achat auprès du promoteur, la loi interdit de transférer plus de 50% du montant des frais à l'acheteur.

Droits d'État, payés au département des terres (Bureau des terres) lors de l'enregistrement de la propriété sur le marché secondaire.

Le montant des droits d'État dépend de la forme de propriété, pour Leasehold c'est 1,1%, pour Freehold - 6,3% de la valeur de l'appartement (vendeur - personne physique). Sur le marché, il est courant que le vendeur propose de partager les droits d'État moitié-moitié - notamment en cas de négociation ou quand le bien a une forte demande.

3. IMPÔTS SUR LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Depuis 2020, la loi Land and Building Tax Act B.E. 2562 est en vigueur.

Taux d'imposition

L'impôt est calculé sur la valeur estimée de l'objet (et non la valeur marchande!).

Avantages

• Les condominiums et maisons d'une valeur jusqu'à 10 millions ฿ - taux de 0,02%.
• Les premiers 10 millions ฿ de résidence principale (si le propriétaire est enregistré dans le registre de l'adresse) ne sont pas imposés.
• Si le propriétaire n'est pas enregistré dans le registre de l'adresse jaune - taux 0,3%.

Exemple de calcul (si le propriétaire est enregistré dans le registre de l'adresse)

Valeur de l'objet : 13 millions ฿
Avantage : 10 millions ฿
Base imposable : 3 millions ฿
Taux : 0,02%

4. IMPÔTS SUR LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS

Droits d'enregistrement

Les mêmes taux qu'à l'achat :
• Freehold — 2%
• Leasehold — 1%
Habituellement partagé entre le vendeur et l'acheteur

Impôt professionnel (Specific Business Tax)

S'applique si vous aviez la propriété moins de 5 ans.
Composé d'une taxe professionnelle - 3% et d'une taxe municipale - 10% du montant de la taxe professionnelle elle-même.

N'est pas prélevé si :
• vous aviez la propriété plus de 5 ans ;
• le vendeur est un héritier ;
• le vendeur transfère l'objet à un héritier ;
• le vendeur a été enregistré dans le registre de l'adresse pendant au moins 1 an.

Timbre fiscal (Stamp Duty)

Payé si l'objet a été possédé plus de 5 ans.

Impôt sur le revenu réalisé (Withholding Tax)

Calculé selon la valeur estimée et un tableau spécial de déductions, dépendant de la durée de possession (le prix d'achat et le prix de vente de l'objet n'ont pas d'importance, l'impôt est calculé en fonction de la valeur estimée au bureau des terres (Land office)

La déduction fiscale est calculée sur la base du temps de possession de l'objet selon un tableau spécial :

EXEMPLE DE CALCUL DE L'IMPÔT SUR LE REVENU RÉALISÉ (WITHHOLDING TAX)

Objet d'une valeur de 5 500 000 ฿, durée de possession 3,5 ans

1. Déterminez le taux de déduction fiscale selon le tableau

3,5 ans arrondi à 4 ans.
Pour 4 ans le taux de déduction fiscale est 71%.

2. Calculez la base imposable pour toute la période de possession

Valeur estimée : 5 500 000 ฿
Déduction : 71%

Formule : 5 500 000 – (5 500 000 × 71%) = base pour toute la période

Calcul :
5 500 000 × 71% = 3 905 000 ฿
5 500 000 – 3 905 000 = 1 595 000 ฿

Ceci est la base imposable pour toute la durée de possession.

3. Calculez la base pour 1 an de possession

Période de possession = 4 ans

1 595 000 / 4 = 398 750 ฿

4. Appliquez l'échelle d'imposition progressive

Revenu par an : 398 750 ฿

Ventiler par niveaux :

Résumer l'impôt pour 1 an :

7 500 + 7 500 + 9 875 = 24 875 ฿

5. Multipliez par le nombre d'années de possession

24 875 × 4 = 99 500 ฿

✅ IMPÔT TOTAL SUR LE REVENU RÉALISÉ

99 500 bahts

≈ 1,81% de la valeur estimée

5. IMPÔT SUR LE REVENU DE LOCATION

La plupart des propriétés à Phuket sont achetées pour la location, ce point est donc important. Le revenu locatif peut être reçu indépendamment ou par une société de gestion. Si vous louez vous-même, l'impôt doit être déclaré personnellement ou par un avocat (service jusqu'à 5 000 ฿). Si vous travaillez par la gestion, tous les problèmes fiscaux sont à la charge de la direction.

Si vous n'êtes pas un résident fiscal

• taux fixe : 15% du montant total de la location
• sans déductions et avantages

Si vous êtes résident fiscal en Thaïlande

Vous devez résider 180+ jours par an.

L'impôt est calculé selon une échelle progressive.
70% du revenu est imposé après une déduction standard de 30%.

Déductions :

• déduction personnelle : 30 000 ฿
• Leasehold : déduction = coût des appartements / 30 ans
• dépenses pour les personnes à charge et l'éducation des enfants

EXEMPLE DE CALCUL DE L'IMPÔT SUR LE REVENU (LEASEHOLD)

Coût des appartements : 7 600 000 ฿
Forme de propriété : Leasehold
Revenu garanti : 7% pendant 5 ans

1. Revenu annuel

7 600 000 × 7% = 532 000 ฿ par an

Si vous résidez en Thaïlande plus de 180 jours par an, vous devenez résident fiscal, et l'impôt est retenu au taux de 5% (formulaire PND3).

Retenue initiale :
532 000 × 5% = 26 600 ฿

2. Déductions fiscales

Déduction personnelle - 30 000 ฿

Déduction des dépenses pour Leasehold

coût du logement / 30 ans :

7 600 000 / 30 = 253 333 ฿

Formule de base imposable totale

532 000
– 30 000
– 253 333
= 248 667 ฿ revenu imposable

3. Appliquez l'échelle progressive

Le revenu de 248 667 ฿ tombe dans la gamme :
0–150 000–0% / 150 001–300 000–5%

Calculer l'impôt :

1. première partie (0–150 000) — 0%

2. deuxième partie (248 667–150 000 = 98 667) →
   98 667 × 5% = 4 933 ฿

IMPÔT TOTAL

Impôt selon le calcul : 4 933 ฿

Retenu initialement selon le formulaire PND3 : 26 600 ฿

Somme à retourner :

26 600–4 933 = 21 667 ฿

Cette somme peut être :
• retournée au compte bancaire, ou
• créditée contre l'impôt de l'année prochaine.

RÉSUMÉ

Pour une valeur de 7,6 millions ฿, Leasehold et 7% de revenu garanti :

• Revenu annuel : 532 000 ฿

• Impôt réel : 4 933 ฿

• À retourner : 21 667 ฿

6. IMPÔT SUR LES SUCCESSIONS

Si la valeur de l'immeuble jusqu'à 100 millions ฿ — l'impôt ne s'applique pas.
Au-dessus de 100 millions ฿ — taux 5–10%.

7. Tabien Baan (registre de l'adresse) : court et au point

Tabien Baan - un livret officiel de la municipalité qui enregistre l'adresse de la maison ou de l'appartement et les personnes enregistrées à cette adresse.
Important : ce document ne confirme pas la propriété.

Types de registres de l'adresse

1. Bleu (Blue Tabien Baan) — pour les citoyens thaïlandais.

2. Jaune (Yellow Tabien Baan) — pour les étrangers.

Comment cela fonctionne pour les étrangers

• Si un étranger possède une maison (sans terrain) ou un appartement en copropriété, il reçoit un registre de l'adresse bleu, où seule l'adresse de l'objet est indiquée.

• Vous pouvez entrer votre nom si :

  • vous avez un long séjour,

  • la personne réside effectivement à cette adresse,

  • elle est propriétaire de la propriété.

• Après enregistrement du propriétaire étranger, le registre bleu est remplacé par un registre jaune, et son nom y est inscrit.

Avantages du registre jaune

• Exonération de l'impôt immobilier pour les objets d'une valeur jusqu'à 10 millions ฿ (sous réserve de résidence permanente).

• Exonération de l'impôt professionnel lors de la vente d'appartements, si le propriétaire a été enregistré dans le registre jaune pendant au moins un an.

CONCLUSION

Le système fiscal thaïlandais est l'un des plus transparents et compréhensibles d'Asie.
Pour l'acheteur, il est important de comprendre quels frais surviennent à chaque étape : à l'achat, à la possession, à la vente ou à la location.

Nous, en tant qu'agence expérimentée, vous aiderons à calculer tous les impôts pour un objet spécifique, vérifier les documents, expliquer les conditions de propriété, parler des avantages et vous conseiller comment optimiser les coûts.