Podatki od nieruchomości w Tajlandii: kompletny przewodnik dla kupujących

Tajlandia pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów do inwestycji w nieruchomości — nie tylko ze względu na klimat, infrastrukturę i popyt na wynajem, ale także ze względu na lojalny system podatkowy, zrozumiały i przewidywalny dla zagranicznych kupujących.

Co zapłacić przy zakupie, posiadaniu, sprzedaży i wynajmie?
Wyjaśnimy od razu kluczowy moment — stawki podatkowe zależą bezpośrednio od formy posiadania nieruchomości.

1. FORMY PRAW WŁASNOŚCI

W Tajlandii istnieją dwa główne modele posiadania:

2. PODATKI PRI ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Kupujący płaci obowiązkową wpłatę w Urzędzie Gruntów — opłatę rejestracyjną (Transfer Fee), która pobierana jest przy przekazaniu praw własności.

• Freehold — 2%

• Leasehold — 1%

Zwykle koszty dzielą się 50/50 między sprzedawcą a kupującym.

Przy zakupie od dewelopera prawo zabrania przeniesienia na kupującego więcej niż 50% opłaty.

Opłata państwowa, płacona w departamencie gruntów (Land Office) przy rejestracji nieruchomości na rynku wtórnym.

Wysokość opłaty zależy od formy własności, dla Leasehold wynosi 1,1%, dla Freehold — 6,3% wartości apartamentu (sprzedawca — osoba fizyczna). Na rynku powszechna jest praktyka, gdy sprzedawca proponuje podzielić opłatę państwową na połowę — szczególnie przy negocjacjach lub gdy obiekt ma duży popyt.

3. PODATKI OD POSIADANIA NIERUCHOMOŚCI

Od 2020 roku obowiązuje Ustawa Land and Building Tax Act B.E. 2562.

Stawki podatku

Podatek jest obliczany od szacunkowej wartości nieruchomości (nie rynkowej!).

Ulgi podatkowe

• Apartamenty i domy o wartości do 10 mln ฿ - stawka 0,02%.
• Pierwsze 10 mln ฿ głównego mieszkania (jeśli właściciel jest wpisany w księgę mieszkańców) nie podlegają opodatkowaniu.
• Jeśli właściciel nie jest wpisany w żółtą księgę mieszkańców — stawka 0,3%.

Przykład obliczeń (jeśli właściciel jest wpisany w księgę mieszkańców)

Wartość nieruchomości: 13 mln ฿
Ulga: 10 mln ฿
Podstawa opodatkowania: 3 mln ฿
Stawka: 0,02%

4. PODATKI PRI SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Opłata rejestracyjna

Takie same stawki co przy zakupie:
• Freehold — 2%
• Leasehold — 1%
Zwykle dzielą się między sprzedawcą a kupującym

Podatek biznesowy (Specific Business Tax)

Stosuje się, jeśli posiadano nieruchomość przez mniej niż 5 lat.
Składa się z podatku biznesowego - 3% i opłaty municypalnej - 10% od kwoty samego podatku biznesowego.

Nie jest pobierany, jeśli:
• posiadano dłużej niż 5 lat;
• sprzedawca — spadkobierca;
• sprzedawca przekazuje nieruchomość spadkobiercy;
• sprzedawca był wpisany w księgę mieszkańców przez co najmniej 1 rok.

Opłata skarbowa (Stamp Duty)

Pobierana, jeśli nieruchomość była w posiadaniu dłużej niż 5 lat.

Podatek od uzyskanego zysku (Withholding Tax)

Obliczany na podstawie szacunkowej wartości i specjalnej tabeli odliczeń, zależnej od okresu posiadania (kwota zakupu i kwota sprzedaży nieruchomości nie mają znaczenia, podatek naliczany jest na podstawie szacunkowej wartości w departamencie gruntów (Land office)

Ulga podatkowa obliczana jest na podstawie czasu posiadania nieruchomości według specjalnej tabeli:

PRZYKŁAD OBLICZENIA PODATKU OD UZYSKANEGO ZYSKU (WITHHOLDING TAX)

Nieruchomość o wartości 5 500 000 ฿, okres posiadania 3,5 roku

1. Określamy stawkę odliczenia podatkowego z tabeli

3,5 roku zaokrąglane do 4 lat.
Dla 4 lat stawka odliczenia podatkowego — 71%.

2. Obliczamy podstawę opodatkowania za cały okres posiadania

Szacunkowa wartość: 5 500 000 ฿
Odliczenie: 71%

Formuła: 5 500 000 – (5 500 000 × 71%) = podstawa za cały okres

Obliczamy:
5 500 000 × 71% = 3 905 000 ฿
5 500 000 – 3 905 000 = 1 595 000 ฿

To jest podstawa opodatkowania za cały okres posiadania.

3. Obliczamy podstawę za 1 rok posiadania

Okres posiadania = 4 lat

1 595 000 / 4 = 398 750 ฿

4. Stosujemy progresywną skalę podatkową

Dochód za rok: 398 750 ฿

Rozkład po poziomach:

Sumujemy podatek za 1 rok:

7 500 + 7 500 + 9 875 = 24 875 ฿

5. Mnożymy przez liczbę lat posiadania

24 875 × 4 = 99 500 ฿

✅ CAŁKOWITY PODATEK OD UZYSKANEGO ZYSKU

99 500 batów

≈ 1,81% szacunkowej wartości

5. PODATEK OD DOCHODU Z WYNAJMU

Większość nieruchomości na Phuket jest kupowana do wynajmu, więc ten punkt jest ważny. Przychód z wynajmu można uzyskać samodzielnie lub przez firmę zarządzającą. Jeśli wynajmujesz sam, podatek składa się osobiście lub przez prawnika (usługa do 5 000 ฿). Jeśli pracujesz przez zarządzanie, wszystkie kwestie podatkowe przejmuje zarząd.

Jeśli nie jesteś rezydent podatkowy

• stawka stała: 15% od całej sumy wynajmu
• bez odliczeń i ulg

Jeśli jesteś rezydent podatkowy Tajlandii

Musisz przebywać 180+ dni w roku.

Podatek jest obliczany według skali progresywnej.
70% dochodu podlegają opodatkowaniu po standardowym odliczeniu 30%.

Odliczenia:

• odliczenie personalne: 30 000 ฿
• Leasehold: odliczenie = wartość apartamentu / 30 lat
• wydatki na utrzymanie domowników i edukację dzieci

PRZYKŁAD OBLICZENIA PODATKU DOCHODOWEGO (LEASEHOLD)

Wartość apartamentu: 7 600 000 ฿
Forma posiadania: Leasehold
Gwarantowany dochód: 7% na 5 lat

1. Roczny dochód

7 600 000 × 7% = 532 000 ฿ rocznie

Jeśli przebywasz w Tajlandii ponad 180 dni w roku, stajesz się rezydent podatkowy, a podatek jest potrącany według stawki 5% (formularz PND3).

Początkowe potrącenie:
532 000 × 5% = 26 600 ฿

2. Odliczenia podatkowe

Odliczenie personalne - 30 000 ฿

Odliczenie wydatków dla Leasehold

wartość mieszkania / 30 lat:

7 600 000 / 30 = 253 333 ฿

Ostateczna formuła podstawy opodatkowania

532 000
– 30 000
– 253 333
= 248 667 ฿ dochód podlegający opodatkowaniu

3. Stosujemy skalę progresywną

Dochód 248 667 ฿ mieści się w przedziałach:
0–150 000–0%  /  150 001–300 000–5%

Obliczamy podatek:

1. pierwsza część (0–150 000) — 0%

2. druga część (248 667–150 000 = 98 667) →
   98 667 × 5% = 4 933 ฿

CAŁKOWITY PODATEK

Podatek z obliczenia: 4 933 ฿

Wcześniej potrącone na podstawie formularza PND3: 26 600 ฿

Kwota do zwrotu:

26 600–4 933 = 21 667 ฿

Tę sumę można:
• zwrócić na rachunek bankowy, lub
• policzyć w ramach podatku w następnym roku.

PODSUMOWANIE

Przy wartości 7,6 mln ฿, Leasehold i 7% gwarantowanym dochodzie:

• Roczny dochód: 532 000 ฿

• Rzeczywisty podatek: 4 933 ฿

• Do zwrotu: 21 667 ฿

6. PODATEK SPADKOWY

Jeśli wartość nieruchomości wynosi do 100 mln ฿ — podatek nie jest pobierany.
Powyżej 100 mln ฿ — stawka 5–10%.

7. Tabien Baan (księga mieszkańców): krótko i na temat

Tabien Baan - oficjalny dokument gminy, w którym rejestruje się adres domu lub mieszkania oraz osoby zarejestrowane pod tym adresem.
Ważne: dokument ten nie potwierdza prawa własności.

Rodzaje ksiąg mieszkańców

1. Niebieska (Blue Tabien Baan) — dla obywateli Tajlandii.

2. Żółta (Yellow Tabien Baan) — dla zagranicznych obywateli.

Jak to działa dla zagranicznych obywateli

• Jeśli zagraniczny obywatel posiada dom (bez ziemi) lub apartamenty w kondominium, otrzymuje Niebieską księgę mieszkańców, gdzie podany jest tylko adres nieruchomości.

• Wpisać swoje imię można, jeśli:

  • ma się długoterminową wizę,

  • osoba rzeczywiście zamieszkuje pod tym adresem,

  • jest właścicielem nieruchomości.

• Po zarejestrowaniu właściciela zagranicznego Niebieską księgę wymieniam na Żółtą, i tam wpisuje się jego imię.

Przewagi Żółtej księgi mieszkańców

• Zwolnienie z podatku od nieruchomości dla nieruchomości o wartości do 10 mln ฿ (pod warunkiem stałego zamieszkiwania).

• Zwolnienie z podatku biznesowego przy sprzedaży apartamentów, jeśli właściciel był zarejestrowany w Żółtej księdze przez co najmniej 1 rok.

WNIOSKI

System podatkowy Tajlandii to jeden z najbardziej przejrzystych i zrozumiałych w Azji.
Dla kupującego ważne jest zrozumienie, jakie podatki powstają na każdym etapie: przy zakupie, posiadaniu, sprzedaży lub wynajmie.

My, jako doświadczona agencja, pomożemy obliczyć wszystkie podatki dla konkretnej nieruchomości, sprawdzimy dokumenty, wyjaśnimy warunki posiadania, opowiemy o ulgach i podpowiemy, jak zoptymalizować wydatki.