Freehold e Leasehold in Tailandia: come un straniero può registrare la proprietà

Piena proprietà e diritto di superficie negli annunci di proprietà tailandesi non sono etichette pubblicitarie, ma due diversi strumenti legali. Sono registrati diversamente nel Dipartimento fondiario, danno diversi insiemi di diritti, hanno durata diversa e aprono diversi scenari di uscita dalla transazione.

Per l'acquirente straniero, la scelta tra Freehold e Leasehold dipende dallo scopo e dalle leggi. Secondo il Codice fondiario, uno straniero non può acquistare terreni in proprietà, pertanto i terreni sotto le ville vengono acquistati in leasehold: non esiste altro percorso legale verso il terreno. Con un appartamento in un condominio è più libero, entrambe le forme sono disponibili. E questa decisione influisce sul prezzo di ingresso, sull'importo delle tasse alla registrazione e su come l'oggetto verrà venduto in seguito.

Cosa dà la piena proprietà e a chi è accessibile

La piena proprietà significa diritto di proprietà perpetuo: possedere, usare, affittare, ipotecare, vendere e trasferire per eredità. Il nome del proprietario viene inserito nel registro del Dipartimento fondiario, l'acquirente riceve l'atto di proprietà dell'appartamento (Condominium Title Deed).

Il diritto degli stranieri di acquistare appartamenti è stato confermato dalla Legge sui condomini del 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Funziona in tre condizioni:

• l'edificio è registrato come condominio e ha una licenza dal Dipartimento fondiario;

• l'appartamento si trova all'interno della quota estera dell'edificio;

• il denaro per l'acquisto proveniva dall'estero in valuta estera.

La terza condizione è più spesso trascurata. Il Dipartimento fondiario richiede il modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form, nome precedente Thor Tor 3). Una banca tailandese lo emette quando viene trasferito da 50.000 USD, per importi inferiori emette una lettera bancaria o una nota di credito. La causale del pagamento specifica il numero dell'appartamento, il nome del progetto e il nome dell'acquirente dal passaporto. Senza FET, la transazione non verrà registrata, anche se il denaro è già arrivato in Tailandia.

La sezione 19 bis della Legge sui condomini limita la proprietà estera cumulativa al 49% della superficie totale vendibile dell'edificio. 

Leasehold: termine, rinnovo e cosa accade dopo 30 anni

Leasehold significa diritto di uso registrato per un periodo fino a 30 anni, sulla base dell'articolo 540 del Codice civile e commerciale della Tailandia. Un contratto più lungo di tre anni deve essere registrato obbligatoriamente nel Dipartimento fondiario, altrimenti rimane valido solo per i primi tre anni.

Cosa consente l'affitto registrato:

• uso dell'oggetto per l'intera durata del contratto, indipendentemente dal cambio di proprietario;

• sublocazione e cessione dei diritti, compresa la vendita sul mercato secondario, se stipulato nel contratto;

• trasferimento dei diritti agli eredi, quando il relativo articolo è inserito nel contratto;

• accesso a terreni e ville che uno straniero non può formalizzare in proprietà;

• i costi di formalizzazione sono significativamente inferiori rispetto alla piena proprietà.

Per la villa, il terreno viene affittato e la struttura stessa è formalizzata in proprietà con un diritto separato (superfici, articoli 1410-1416 del Codice civile e commerciale). La casa rimane di proprietà dell'acquirente, non del locatore.

Cosa è necessario verificare:

• opzione di rinnovo su iniziativa del locatario invece di proroga automatica

• diritto di proprietà della struttura formalizzato separatamente

• obbligo del locatore di rinnovare il contratto per un nuovo termine e sanzioni per il rifiuto

Per il nuovo periodo di rinnovo del contratto secondo lo schema 30+30+30 è necessaria la partecipazione del proprietario originario, un nuovo accordo e la registrazione.

Separatamente sull'orizzonte dell'investimento. Con un piano di mantenere l'oggetto per 5-10 anni, la differenza tra 30 e 90 anni non influisce sulla redditività: l'appartamento va sul mercato secondario molto prima della fine del primo periodo, e l'acquirente successivo riceve il resto dell'affitto in 20-25 anni. Leasehold funziona come strumento di investimento proprio in questa logica, non come modo di trasmettere la casa ai nipoti.

Confronto tra piena proprietà e leasehold

Quanto costa la formalizzazione 

Le aliquote sono uguali per i tailandesi e gli stranieri. La legge non determina chi paga: la distribuzione è fissata nel contratto.

Il massimo per la piena proprietà è composto da tre voci: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% dell'importo della transazione 

Esempio di calcolo: appartamenti per 10.000.000 ฿

Gli sviluppatori a Phuket comunemente usano l'opzione in cui l'imposta speciale e l'imposta sul reddito sono a carico del venditore, e la tassa di trasferimento è divisa equamente: l'acquirente paga 100.000 ฿, cioè l'1% del prezzo. Ma c'è un dettaglio - gli appartamenti in piena proprietà dello sviluppatore sono più cari che in leasehold. 

Nel mercato secondario tra due privati solitamente dividono l'intero pacchetto equamente, e l'acquirente paga 315.000 ฿. Con leasehold si incontrano entrambe le opzioni: sia la divisione equa che l'attribuzione completa dell'1,1% all'acquirente.

Tutti e tre gli scenari devono essere chiariti con una domanda allo sviluppatore o al venditore prima di firmare la prenotazione.

Tempi. La registrazione stessa nel Dipartimento fondiario richiede un giorno lavorativo per entrambe le forme. La preparazione del pacchetto per la piena proprietà, incluso l'ottenimento dell'FET, richiede 5-15 giorni lavorativi. Per leasehold il processo di approvazione del testo del contratto è più lungo: prevedere 2-4 settimane.

Gli obblighi fiscali del proprietario dopo la transazione, inclusa la tassa annuale su terreni e edifici, sono analizzati nell'articolo Tasse sulla proprietà in Tailandia.

Cosa scegliere per vivere, per affittare, per rivendere

La forma di proprietà non influisce sulla redditività dell'affitto: l'affittuario non si preoccupa di quale diritto sia registrato l'appartamento. La differenza appare all'ingresso, dove leasehold è più conveniente sia per il prezzo dell'oggetto che per le tasse, e all'uscita, dove la piena proprietà è più liquida quando si vende a un acquirente tailandese.

Lista di controllo prima della transazione:

1. Per una nuova costruzione - richiedere la licenza di condominio, l'atto di proprietà del terreno dello sviluppatore.

2. Per immobili sul mercato secondario - ordinare Due Diligence da un avvocato tailandese: titolo, gravami, documentazione progettuale.

3. Scoprire chi paga ogni voce della tabella delle tasse e inserire questo nel contratto.

4. Leggere nel contratto di affitto i punti relativi a rinnovo, cessione e eredità.

5. Ottenere l'FET all'acquisto in piena proprietà.

6. Verificare tutti i pagamenti aggiuntivi per l'oggetto selezionato.

Le offerte in entrambe le forme di proprietà sono raccolte nel catalogo di proprietà di Phuket

Il materiale è di natura informativa. Prima della transazione, verificare le aliquote e i requisiti attuali presso un avvocato tailandese: i regolamenti di attuazione e la pratica del Dipartimento fondiario cambiano.