Freehold и Leasehold в Таиланде: как иностранцу оформить собственность

Фрихолд и лизхолд в объявлениях о тайской недвижимости - не рекламные ярлыки, а два разных правовых инструмента. Они по-разному регистрируются в Земельном департаменте, дают разный набор прав, действуют разное время и открывают разные сценарии выхода из сделки.

Для иностранного покупателя выбор между Freehold и Leasehold зависит от цели и законов. Землю в собственность по Земельному кодексу иностранец купить не может, поэтому участки земли под виллами покупают в leasehold: другого законного пути к участку нет. С квартирой в кондоминиуме свободнее, доступны обе формы. И решение здесь влияет на цену входа, на сумму сборов при регистрации и на то, как объект будет продаваться дальше.

Что даёт freehold и кому он доступен

Фрихолд означает бессрочное право собственности: владеть, пользоваться, сдавать в аренду, закладывать, продавать и передавать по наследству. Имя владельца вносится в реестр Земельного департамента, покупатель получает на руки чанот на квартиру (Condominium Title Deed).

Право иностранцев покупать квартиры закрепил Закон о кондоминиумах 1979 года (Condominium Act B.E. 2522). Работает он при трёх условиях:

• здание зарегистрировано как кондоминиум и имеет лицензию Земельного департамента;

• квартира находится внутри иностранной квоты здания;

• деньги на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте.

Третье условие упускают чаще всего. Земельный департамент требует форму FET (Foreign Exchange Transaction Form, прежнее название Thor Tor 3). Тайский банк выдаёт её при переводе от 50 000 USD, для меньших сумм оформляет банковское письмо или кредит-ноту. В назначении платежа указывают номер квартиры, название проекта и имя покупателя по паспорту. Без FET сделку не зарегистрируют, даже если деньги уже пришли в Таиланд.

Section 19 bis Закона о кондоминиумах ограничивает совокупную иностранную собственность 49% от общей продаваемой площади здания. 

Leasehold: срок, продление и что происходит через 30 лет

Leasehold означает зарегистрированное право пользования на срок до 30 лет, основание: статья 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда. Договор дольше трех лет обязателен к регистрации в Земельном департаменте, иначе он сохраняет силу только первые три года.

Что позволяет зарегистрированная аренда:

• пользование объектом на весь срок договора, независимо от смены собственника;

• субаренду и переуступку прав, включая продажу на вторичном рынке, если это прописано в договоре;

• переход прав наследникам, когда соответствующий пункт внесен в договор;

• доступ к земле и виллам, которые иностранцу в собственность не оформить;

• расходы на оформление существенно ниже, чем при freehold.

По вилле землю берут в аренду, а само строение оформляют в собственность отдельным правом (суперфиций, статьи 1410-1416 Гражданского и торгового кодекса). Дом при этом принадлежит покупателю, а не арендодателю.

Что нужно проверить:

• опцион на продление по инициативе арендатора вместо автоматической пролонгации

• отдельно оформленное право собственности на строение

• обязанность арендодателя перезаключить договор на новый срок и санкции за отказ

Для нового срока продления договора по схеме 30+30+30 нужно участие первоначального собственника, новое соглашение и регистрация.

Отдельно про горизонт инвестиции. При плане держать объект 5-10 лет разница между 30 и 90 годами на доходность не влияет: квартира уходит на вторичный рынок задолго до конца первого срока, а следующий покупатель получает остаток аренды в 20-25 лет. Leasehold работает как инвестиционный инструмент именно в этой логике, а не как способ передать жилье внукам.

Сравнение freehold и leasehold

Сколько стоит оформление 

Ставки одинаковы для тайцев и иностранцев. Закон не определяет, кто платит: распределение фиксируется в договоре.

Максимум по freehold складывается из трех позиций: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% от суммы сделки 

Пример расчета: апартаменты за 10 000 000 ฿

У застройщиков на Пхукете распространен вариант, при котором специальный налог и подоходный налог берёт на себя продавец, а сбор за переоформление делится пополам: покупатель платит 100 000 ฿, то есть 1% от цены. Но есть нюанс - апартаменты во фрихолд от застройщика дороже, чем в лизхолд. 

На вторичном рынке между двумя частными сторонами обычно делят весь пакет поровну, и покупатель платит 315 000 ฿. По leasehold встречаются оба варианта: и деление пополам, и полное отнесение 1,1% на покупателя.

Все три сценария нужно закрывать одним вопросом застройщику или продавцу до подписания брони.

Сроки. Сама регистрация в Земельном департаменте занимает один рабочий день для обеих форм. Подготовка пакета по freehold, включая получение FET, занимает 5-15 рабочих дней. По leasehold дольше идёт согласование текста договора: закладывайте 2-4 недели.

Налоговые обязательства собственника после сделки, включая ежегодный Land and Building Tax, разобраны в статье Налоги на недвижимость в Таиланде.

Что выбрать под жизнь, под аренду, под перепродажу

На арендную доходность форма владения не влияет: арендатору безразлично, на каком праве оформлена квартира. Разница появляется на входе, где leasehold дешевле и по цене объекта, и по сборам, и на выходе, где freehold ликвиднее при продаже тайскому покупателю.

Чек-лист перед сделкой:

1. На новостройку - запросить лицензию кондоминиума, чанот на землю у застройщика.

2. На вторичное жилье - заказать Due Diligence у тайского юриста: титул, обременения, проектная документация.

3. Выяснить, кто платит каждую позицию из таблицы сборов, и внести это в договор.

4. Прочитать в договоре аренды пункты о продлении, переуступке и наследовании.

5. Получить FET при покупке во freehold.

6. Уточнить все дополнительные платежи по выбранному объекту.

Предложения в обеих формах владения собраны в каталоге недвижимости Пхукета

Материал носит информационный характер. Перед сделкой проверьте актуальные ставки и требования у тайского юриста: подзаконные акты и практика Земельного департамента меняются.