Pełna własność (Freehold) i Użytkowanie wieczyste (Leasehold) w Tajlandii: jak inostrancowi zarejestrować nieruchomość

Pełna własność (Freehold) i użytkowanie wieczyste (Leasehold) w ogłoszeniach dotyczących nieruchomości tajskich to nie etykiety marketingowe, ale dwa różne instrumenty prawne. Są rejestrowane w inny sposób w Departamencie Gruntów, dają różne zestawy uprawnień, obowiązują przez różny okres czasu i otwierają różne scenariusze wyjścia z transakcji.

Dla zagranicznego nabywcy wybór między Freehold a Leasehold zależy od celu i przepisów prawa. Zagraniczny nabywca nie może kupić gruntu na własność zgodnie z Kodeksem Gruntów, dlatego działki gruntu pod wille kupuje się na zasadzie użytkowania wieczystego: nie ma innego legalnego sposobu nabycia działki. W przypadku mieszkania w kondominium jest większa swoboda, dostępne są obie formy. Wybór ten wpływa na cenę wejścia, na wysokość opłat przy rejestracji i na to, jak nieruchomość będzie sprzedawana w przyszłości.

Co daje pełna własność (Freehold) i komu jest dostępna

Pełna własność (Freehold) oznacza bezterminowe prawo własności: posiadanie, użytkowanie, wydzierżawianie, zastawienie, sprzedaż i przekazanie w spadku. Imię właściciela jest wpisane do rejestru Departamentu Gruntów, nabywca otrzyma księgę wieczystą do mieszkania (Condominium Title Deed).

Prawo zagranicznych nabywców do kupowania mieszkań potwierdziła Ustawa o Kondominium z 1979 roku (Condominium Act B.E. 2522). Działa ona pod trzema warunkami:

• budynek jest zarejestrowany jako kondominium i posiada licencję Departamentu Gruntów;

• mieszkanie znajduje się w ramach zagranicznego limitu budynku;

• pieniądze na zakup pochodzą z zagranicy w walucie obcej.

Trzeci warunek jest najczęściej pomijany. Departament Gruntów wymaga formularza FET (Foreign Exchange Transaction Form, poprzednia nazwa Thor Tor 3). Bank tajski wystawia go przy przelewie od 50 000 USD, dla mniejszych kwot wystawia pismo bankowe lub kredyt-notę. W polu przeznaczenia płatności należy podać numer mieszkania, nazwę projektu i imię i nazwisko nabywcy zgodnie z paszportem. Bez FET transakcja nie będzie zarejestrowana, nawet jeśli pieniądze już dotarły do Tajlandii.

Artykuł 19 bis Ustawy o kondominium ogranicza całkowitą zagraniczną własność do 49% całkowitej powierzchni sprzedawanej budynku. 

Użytkowanie wieczyste (Leasehold): okres, przedłużenie i co się dzieje po 30 latach

Użytkowanie wieczyste (Leasehold) oznacza zarejestrowane prawo użytkowania na okres do 30 lat, podstawa: artykuł 540 Kodeksu Cywilnego i Handlowego Tajlandii. Umowa dłuższa niż trzy lata musi być obowiązkowo zarejestrowana w Departamencie Gruntów, w przeciwnym razie zachowuje moc tylko przez pierwsze trzy lata.

Co pozwala zarejestrowana dzierżawa:

• użytkowanie nieruchomości przez cały okres umowy, niezależnie od zmiany właściciela;

• podnajem i cesja praw, w tym sprzedaż na rynku wtórnym, jeśli jest to przewidziane w umowie;

• przejście praw na spadkobierców, gdy odpowiedni punkt jest zawarty w umowie;

• dostęp do gruntów i will, których zagraniczny nabywca nie może oformić na własność;

• koszty oformienia są znacznie niższe niż w przypadku pełnej własności.

W przypadku willi grunt jest dzierżawiony, a samo do budynku oformuje się osobne prawo własności (superficies, artykuły 1410-1416 Kodeksu Cywilnego i Handlowego). Dom w tym przypadku należy do nabywcy, a nie do wynajmującego.

Co należy sprawdzić:

• opcja przedłużenia z inicjatywy dzierżawcy zamiast automatycznego przedłużenia

• osobno oformione prawo własności do budynku

• obowiązek wynajmującego do ponownego zawarcia umowy na nowy okres i kary za odmowę

Dla nowego okresu przedłużenia umowy według schematu 30+30+30 wymagany jest udział pierwotnego właściciela, nowa umowa i rejestracja.

Osobno o horyzoncie inwestycji. Przy planie utrzymywania nieruchomości przez 5-10 lat różnica między 30 a 90 latami nie wpływa na rentowność: mieszkanie trafia na rynek wtórny na długo przed końcem pierwszego okresu, a następny nabywca otrzyma pozostałość dzierżawy wynoszącą 20-25 lat. Użytkowanie wieczyste (Leasehold) działa jako instrument inwestycyjny właśnie w tej logice, a nie jako sposób na przekazanie mieszkania wnukom.

Porównanie pełnej własności (Freehold) i użytkowania wieczystego (Leasehold)

Ile kosztuje oformienie 

Stawki są takie same dla Tajów i zagranicznych nabywców. Prawo nie określa, kto płaci: podział jest ustalony w umowie.

Maksimum dla pełnej własności składa się z trzech pozycji: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% wartości transakcji 

Przykład obliczenia: apartament za 10 000 000 ฿

Deweloperzy na Phukecie powszechnie stosują wariant, w którym podatek specjalny i podatek dochodowy bierze na siebie sprzedawca, a opłata za przeniesienie dzieli się po połowie: nabywca płaci 100 000 ฿, czyli 1% ceny. Ale jest haczyk - apartamenty we pełnej własności od dewelopera są droższe niż w użytkowaniu wieczystym. 

Na rynku wtórnym między dwiema prywatnymi stronami zwykle dzieli się całą paczką po połowie, a nabywca płaci 315 000 ฿. W przypadku użytkowania wieczystego spotyka się oba warianty: zarówno podział po połowie, jak i całkowite przeniesienie 1,1% na nabywcę.

Wszystkie trzy scenariusze należy wyjaśnić jednym pytaniem do dewelopera lub sprzedawcy przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Terminy. Sama rejestracja w Departamencie Gruntów zajmuje jeden dzień roboczy dla obu form. Przygotowanie pakietu dla pełnej własności, w tym uzyskanie FET, zajmuje 5-15 dni roboczych. Dla użytkowania wieczystego dłużej trwa uzgadnianie tekstu umowy: planuj 2-4 tygodnie.

Zobowiązania podatkowe właściciela po transakcji, w tym roczny podatek od nieruchomości (Land and Building Tax), opisane są w artykule Podatki od nieruchomości w Tajlandii.

Co wybrać - do życia, do wynajmu, do odsprzedaży

Rentowność z najmu nie zależy od formy posiadania: najemcy jest obojętne, na jakim prawie oformione jest mieszkanie. Różnica pojawia się przy wejściu, gdzie użytkowanie wieczyste jest tańsze zarówno ceną nieruchomości, jak i opłatami, oraz przy wyjściu, gdzie pełna własność jest bardziej płynna sprzedając się tajskiemu nabywcy.

Lista kontrolna przed transakcją:

1. Dla nowego budownictwa - poprosić licencję kondominium, księgę wieczystą gruntu u dewelopera.

2. Dla mieszkania wtórnego - zamówić Due Diligence u tajskiego prawnika: tytuł, obciążenia, dokumentacja projektowa.

3. Ustalić, kto płaci każdą pozycję z tabeli opłat i wpisać to do umowy.

4. Przeczytać w umowie dzierżawy punkty dotyczące przedłużenia, cesji i dziedziczenia.

5. Uzyskać FET przy zakupie we pełnej własności.

6. Wyjaśnić wszystkie dodatkowe płatności dla wybranej nieruchomości.

Oferty w obu formach posiadania znajdują się w katalogu nieruchomości Phuket

Materiał ma charakter informacyjny. Przed transakcją sprawdź aktualne stawki i wymogi u tajskiego prawnika: rozporządzenia wykonawcze i praktyka Departamentu Gruntów ulegają zmianom.