Osobní vlastnictví (Freehold) a Pronájem (Leasehold) v Thajsku: jak cizinec zaregistrovat vlastnictví

Osobní vlastnictví (Freehold) a Pronájem (Leasehold) v inzerátech na thajské nemovitosti nejsou reklamní štítky, ale dva různé právní nástroje. Registrují se různě v Oddělení pozemků, poskytují různou sadu práv, platí různě dlouho a otevírají různé scénáře výstupu z transakce.

Pro zahraniční kupujícího závisí volba mezi Freehold a Leasehold na účelu a zákonech. Půdu v osobní vlastnictví podle zákoníku pozemků cizinec koupit nemůže, proto se pozemky pod vilami kupují v leasehold: neexistuje jiná zákonná cesta k pozemku. S bytem v kondominiu je to svobodnější, jsou dostupné obě formy. A rozhodnutí zde ovlivňuje cenu vstupu, výši poplatků při registraci a způsob, jakým se bude majetek dále prodávat.

Co dává freehold a pro koho je dostupný

Freehold znamená neomezené vlastnické právo: vlastnit, užívat, pronajímat, zástavit, prodávat a převádět dědictví. Jméno majitele je zapsáno do rejstříku Oddělení pozemků, kupující obdrží list vlastnictví na byt (Condominium Title Deed).

Právo cizinců kupovat byty zakotvil zákon o kondominiu z roku 1979 (Condominium Act B.E. 2522). Funguje za tří podmínek:

• budova je registrována jako kondominium a má licenci Oddělení pozemků;

• byt se nachází v cizojazyčné kvótě budovy;

• peníze na nákup pocházely ze zahraničí v cizí měně.

Třetí podmínku nejčastěji opomíjejí. Oddělení pozemků požaduje formulář FET (Foreign Exchange Transaction Form, starší název Thor Tor 3). Thajská banka jej vydá při převodu od 50 000 USD, u menších částek vydá bankovní dopis nebo kreditní nótu. V účelu platby je uveden číslo bytu, název projektu a jméno kupujícího podle pasu. Bez FET se transakce nezaregistruje, i když peníze již přišly do Thajska.

Oddíl 19 bis zákona o kondominiu omezuje celkové zahraniční vlastnictví na 49% z celkové prodané plochy budovy. 

Leasehold: doba, prodloužení a co se stane za 30 let

Pronájem (Leasehold) znamená registrované právo užívání na dobu až 30 let, právní základ: článek 540 občanského a obchodního zákoníku Thajska. Smlouva na dobu delší než tři roky se musí povinně registrovat v Oddělení pozemků, jinak zůstane platná pouze prvních tři roky.

Co umožňuje registrovaný pronájem:

• užívání nemovitosti po dobu trvání smlouvy, nezávisle na změně vlastníka;

• podnájem a převod práv, včetně prodeje na sekundárním trhu, pokud je to v smluvě uvedeno;

• přechod práv na dědice, je-li příslušné ustanovení zahrnuto ve smlouvě;

• přístup k pozemku a vilám, které si cizinec nemůže opatřit v osobní vlastnictví;

• náklady na registraci jsou podstatně nižší než u freehold.

U vily se pozemek pronajímá a samotná stavba se registruje jako zvláštní vlastnické právo (superficias, články 1410-1416 občanského a obchodního zákoníku). Dům v tomto případě patří kupujícímu, nikoli pronajímateli.

Co je třeba zkontrolovat:

• opce na prodloužení na iniciativu nájemce místo automatického prodloužení

• zvláště registrované vlastnické právo na stavbu

• povinnost pronajímatele uzavřít novou smlouvu na nové období a sankce za odmítnutí

Pro nové období prodloužení smlouvy podle schématu 30+30+30 je nutná účast původního vlastníka, nová dohoda a registrace.

Zvláště o horizontu investice. V případě, že plánujete držet majetek 5-10 let, rozdíl mezi 30 a 90 lety neovlivní rentabilitu: byt jde na sekundární trh dlouho před koncem prvního období, a další kupující dostane zbývajících pronájmů na 20-25 let. Pronájem (Leasehold) funguje jako investiční nástroj právě v této logice, nikoli jako způsob předat bydlení vnoučatům.

Srovnění freehold a leasehold

Kolik stojí registrace 

Sazby jsou stejné pro Thajce a cizince. Zákon neurčuje, kdo platí: rozdělení je stanoveno ve smlouvě.

Maximum pro freehold se skládá ze tří položek: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% z částky transakce 

Příklad výpočtu: apartmány za 10 000 000 ฿

Mezi developery na Phuketě je běžný varianta, kdy si developer vezme zvláštní daň a daň z příjmu, a poplatek za převod se dělí napůl: kupující platí 100 000 ฿, tedy 1% z ceny. Ale je tu zrada - apartmány na osobní vlastnictví (Freehold) od developera jsou dražší než v pronájmu (Leasehold). 

Na sekundárním trhu mezi dvěma soukromými stranami se obvykle dělí celý balíček napůl, a kupující zaplatí 315 000 ฿. V pronájmu (Leasehold) se setkáme s oběma variantami: jak dělení napůl, tak úplné přenesení 1,1% na kupujícího.

Všechny tři scénáře je třeba pokrýt jednou otázkou na developera nebo prodávajícího před podepsáním rezervace.

Časové rozprahy. Samotná registrace v Oddělení pozemků trvá jeden pracovní den pro obě formy. Příprava balíčku na osobní vlastnictví (Freehold), včetně získání FET, trvá 5-15 pracovních dní. V pronájmu (Leasehold) trvá déle dojednocení textu smlouvy: počítejte s 2-4 týdny.

Daňové povinnosti vlastníka po transakci, včetně ročního Land and Building Tax, jsou rozebrány v článku Daně na nemovitosti v Thajsku.

Co zvolit pro bydlení, pro pronájem, pro prodej

Na pronájem (Leasehold) forma vlastnictví nemá vliv na výnos: nájemci je jedno, na jakém právu je byt opatřen. Rozdíl se objevuje na vstupu, kde pronájem (Leasehold) je levnější jak cenou nemovitosti, tak poplatky, a na výstupu, kde osobní vlastnictví (Freehold) je likvidnější při prodeji thajskému kupujícímu.

Kontrolní seznam před transakcí:

1. Na novou stavbu - požádat licenci na kondominium, list vlastnictví na pozemek u developera.

2. Na sekundární bydlení - objednat si Due Diligence u thajského právníka: vlastnictví, břemena, projektová dokumentace.

3. Zjistit, kdo platí každou položku z tabulky poplatků, a vložit to do smlouvy.

4. Přečíst v nájemní smlouvě články o prodloužení, převodu a dědičství.

5. Získat FET při nákupu osobní vlastnictví (Freehold).

6. Objasnit všechny dodatečné platby za vybranou nemovitost.

Nabídky v obou formách vlastnictví jsou shromážděny v katalogu nemovitostí Phuketů

Materiál je informatického charakteru. Před transakcí si zkontrolujte aktuální sazby a požadavky u thajského právníka: právní předpisy a praxe Oddělení pozemků se mění.