Volleigentum (Freehold) und Erbbaurecht (Leasehold) in Thailand: wie ein Ausländer Eigentum anmeldet

Volleigentum (Freehold) und Erbbaurecht (Leasehold) in Anzeigen für Thai-Immobilien sind keine Werbeetiketten, sondern zwei verschiedene Rechtsinstrumente. Sie werden unterschiedlich im Landamt registriert, gewähren unterschiedliche Rechte, gelten für unterschiedliche Zeiträume und eröffnen unterschiedliche Ausstiegsszenarien aus dem Geschäft.

Für einen ausländischen Käufer hängt die Wahl zwischen Freehold und Leasehold vom Zweck und den Gesetzen ab. Nach dem Landgesetzbuch kann ein Ausländer Land nicht in sein Eigentum überführen, daher werden Landparzellen unter Villen im Leasehold gekauft: es gibt keinen anderen legalen Weg zum Grundstück. Bei einer Wohnung in einem Eigentumswohnungskomplex ist es flexibler, beide Formen sind verfügbar. Die Entscheidung hier beeinflusst den Einstiegspreis, die Gebühren bei der Registrierung und wie das Objekt später verkauft wird.

Was Freehold bietet und wer darauf Zugriff hat

Volleigentum (Freehold) bedeutet unbefristetes Eigentumsrecht: besitzen, nutzen, vermieten, verpfänden, verkaufen und vererben. Der Name des Eigentümers wird in das Register des Landamtes eingetragen, der Käufer erhält einen Grundbuchauszug für die Wohnung (Condominium Title Deed).

Das Recht von Ausländern, Wohnungen zu kaufen, wurde durch das Eigentumswohnungsgesetz von 1979 (Condominium Act B.E. 2522) verankert. Es funktioniert unter drei Bedingungen:

• das Gebäude ist als Eigentumswohnungskomplex registriert und hat eine Lizenz des Landamtes;

• die Wohnung befindet sich innerhalb der ausländischen Quote des Gebäudes;

• das Geld für den Kauf kam aus dem Ausland in Fremdwährung.

Die dritte Bedingung wird am häufigsten übersehen. Das Landamt verlangt das Formular FET (Foreign Exchange Transaction Form, ehemals Thor Tor 3). Die Thai-Bank stellt es bei Überweisungen ab 50.000 USD aus; für kleinere Beträge werden Bankschreiben oder Kreditnotizen ausgestellt. Im Zahlungszweck werden die Wohnungsnummer, der Projektname und der Name des Käufers nach Pass angegeben. Ohne FET wird die Transaktion nicht registriert, auch wenn das Geld bereits in Thailand angekommen ist.

Abschnitt 19 bis des Eigentumswohnungsgesetzes begrenzt den kumulativen Ausländerbesitz auf 49% der gesamten verkauften Grundfläche des Gebäudes. 

Leasehold: Laufzeit, Verlängerung und was nach 30 Jahren passiert

Erbbaurecht (Leasehold) bedeutet registriertes Nutzungsrecht für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren, Rechtsgrundlage: Artikel 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs von Thailand. Verträge von mehr als drei Jahren müssen im Landamt registriert werden, sonst behalten sie nur in den ersten drei Jahren Gültigkeit.

Was das registrierte Leasehold ermöglicht:

• Nutzung des Objekts für die gesamte Vertragsdauer, unabhängig von Eigentümerwechseln;

• Untervermietung und Rechtsabtretung, einschliesslich Verkauf auf dem Sekundärmarkt, falls im Vertrag vorgesehen;

• Übergang von Rechten an Erben, wenn dieser Punkt im Vertrag enthalten ist;

• Zugang zu Land und Villen, die ein Ausländer nicht in sein Eigentum eintragen lassen kann;

• Registrierungskosten sind erheblich niedriger als bei Freehold.

Bei einer Villa wird das Land gemietet, während die Struktur selbst durch ein separates Recht registriert wird (Superfizies, Artikel 1410-1416 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs). Das Haus gehört dem Käufer, nicht dem Vermieter.

Was zu überprüfen ist:

• Verlängerungsoption auf Initiative des Mieters anstelle automatischer Verlängerung

• separat registriertes Eigentumsrecht an der Struktur

• Verpflichtung des Vermieters zur Neuregelung und Sanktionen bei Verweigerung

Für einen neuen Verlängerungszeitraum nach dem Schema 30+30+30 ist die Beteiligung des ursprünglichen Eigentümers, eine neue Vereinbarung und Registrierung erforderlich.

Separat zum Anlagehorizont. Bei einem Plan, das Objekt 5–10 Jahre lang zu halten, macht der Unterschied zwischen 30 und 90 Jahren keinen Unterschied für die Rendite: die Wohnung kommt lange vor Ablauf der ersten Laufzeit auf den Sekundärmarkt, und der nächste Käufer erhält eine Restlaufzeit von 20–25 Jahren. Erbbaurecht (Leasehold) funktioniert als Anlageinstrument genau nach dieser Logik, nicht als Mittel, um Wohnungen an Enkel weiterzugeben.

Vergleich von Freehold und Leasehold

Registrierungskosten

Die Sätze sind für Thai und Ausländer gleich. Das Gesetz bestimmt nicht, wer zahlt: die Verteilung wird im Vertrag festgelegt.

Maximum für Freehold setzt sich aus drei Positionen zusammen: 2% + 3,3% + 1% = 6,3% der Transaktionssumme 

Berechnungsbeispiel: Wohnung für 10.000.000 ฿

Bei Bauträgern auf Phuket ist es üblich, dass die spezielle Steuer und die Quellensteuer vom Verkäufer bezahlt werden, während die Übertragungsgebühr zur Hälfte geteilt wird: der Käufer zahlt 100.000 ฿, also 1% des Preises. Es gibt aber einen Haken – Wohnungen im Freehold vom Bauträger sind teurer als im Leasehold. 

Auf dem Sekundärmarkt zwischen zwei privaten Parteien wird normalerweise das gesamte Paket hälftig geteilt, und der Käufer zahlt 315.000 ฿. Bei Leasehold gibt es beide Varianten: Halbierung und vollständige Übertragung der 1,1% auf den Käufer.

Alle drei Szenarien sollten vor Unterzeichnung der Reservierungsgebühr mit einer Frage an den Bauträger oder Verkäufer geklärt werden.

Zeitrahmen. Die eigentliche Registrierung beim Landamt dauert einen Arbeitstag für beide Formen. Die Vorbereitung des Pakets für Freehold, einschliesslich der Beschaffung des FET, dauert 5–15 Arbeitstage. Bei Leasehold dauert die Abstimmung des Vertragstextes länger: rechnen Sie mit 2–4 Wochen.

Die Steuerverpflichtungen des Eigentümers nach der Transaktion, einschliesslich der jährlichen Land and Building Tax, sind in dem Artikel Steuern auf Immobilien in Thailand erläutert.

Was je nach Verwendungszweck wählen

Die Besitzform beeinflusst nicht die Mietrendite: Mieter ist egal, auf welchem Recht die Wohnung registriert ist. Der Unterschied tritt auf beim Einstieg auf, wo Leasehold billiger ist, sowohl beim Objektpreis als auch bei Gebühren, und beim Ausstieg, wo Freehold bei Verkauf an einen Thai-Käufer liquider ist.

Checkliste vor der Transaktion:

1. Für Neubauten – Eigentumswohnungslizenz anfordern, Grundbuchauszug des Landes vom Bauträger.

2. Für gebrauchte Immobilien – Due Diligence bei einem Thai-Anwalt in Auftrag geben: Titel, Belastungen, Projektdokumentation.

3. Klären Sie, wer jede Position aus der Gebührentabelle bezahlt, und schreiben Sie es in den Vertrag.

4. Lesen Sie die Punkte zur Verlängerung, Abtretung und Vererbung im Mietvertrag.

5. Beim Freeholderwerb FET einholen.

6. Klären Sie alle zusätzlichen Zahlungen für das ausgewählte Objekt.

Angebote in beiden Besitzformen finden Sie im Phuket-Immobilienkatalog

Das Material dient nur zu Informationszwecken. Überprüfen Sie vor einer Transaktion die aktuellen Sätze und Anforderungen bei einem Thai-Anwalt: Die Durchführungsbestimmungen und die Praxis des Landamtes ändern sich.