Nieruchomości na Phuket w 2025 roku: ceny, rentowność, analityka

Zespół KVARIS mieszka na Phuket i każdego dnia obserwuje, jak zmienia się rynek mieszkaniowy na wyspie. Rok 2025 okazał się niejednoznaczny: gdzieś wskaźniki wzrosły, gdzieś spadły..

Gospodarka Tajlandii w 2025 roku: wzrost przy słabej inflacji

Gospodarka kraju nadal rośnie, choć wolniej niż rok wcześniej.

• PKB Tajlandii w 2025 roku wzrósł o 2,4% i osiągnął 558,6 miliardów dolarów (dane Ministerstwa Gospodarki i Rozwoju Społecznego Tajlandii). W 2024 roku wzrost wynosił 2,9%.

• Główne czynniki wzrostu: odbudowa sektora turystycznego i stabilny popyt wewnętrzny, wspierany rządowymi środkami stymulacyjnymi.

• Inflacja po raz pierwszy w ciągu pięciu lat weszła w ujemną strefę: według danych Ministerstwa Handlu, rok 2025 kraj zamknął z deflacją na poziomie 0,14%. Przyczyna leży głównie w spadku cen nośników energii na tle korzystnej sytuacji na światowym rynku naftowym i umacniania się bata.

• Inflacja bazowa, bez uwzględnienia produktów i energii, pozostawała pozytywna, więc w kraju nie ma pełnoprawnej spirali deflacyjnej.

• Bank Tajlandii utrzymuje inflację znacznie poniżej docelowego przedziału od 1% do 3% przez kilka kolejnych miesięcy, a powrót do wartości dodatnich władze prognozują w ciągu 2026 roku.

Dla rynku nieruchomości takie warunki działają jako stabilizator: ceny materiałów budowlanych i utrzymania obiektów rosną wolno, a siła nabywcza bata wewnątrz kraju się nie eroduje.

Turystyka w 2025 roku: kraj traci, Phuket utrzymuje pozycje

Rok 2025 był pierwszym od kilku lat rokiem spadku dla branży turystycznej Tajlandii jako całości.

• Zagraniczni turyści w kraju: 32,97 mln, co jest o 7,2% mniej niż rekordowy rok 2024, kiedy przybyło 35,5 mln ludzi.

• Dochody z turystyki międzynarodowej: około 1,53 biliona batów, spadek prawie o 5%.

• Średnie wydatki na podróż wzrosły o około 1,7%, co oznacza, że turysta zaczął wydawać więcej, nawet jeśli ogólny przepływ turystyczny się zmniejszył.

• Trend przesunął się od turystyki masowej w kierunku wyższej jakości, z naciskiem na usługi premium.

Phuket na ogólnym tle wygląda bardziej stabilnie

• Od stycznia do listopada 2025 roku wyspa przywitała 12,74 mln turystów, dochód z turystyki wyniósł 491,6 miliardów batów.

• Prawie 74% gości wyspy było cudzoziemcami.

• Na koniec roku łączny dochód z turystyki na Phuket szacuje się na 546 do 550 miliardów batów, co jest około o 10% więcej niż wskaźnik 2024 roku, około 498 miliardów batów.

• Ponad 90% tej sumy przynoszą zagraniczni turyści, których udział w dochodach Phuket jest jednym z najwyższych w kraju.

• Obłożenie hoteli utrzymuje się powyżej 90%, a w dni szczytu wyspa przywituje od 60 do 80 tysięcy turystów dziennie (dane Stowarzyszenia Turystycznego Phuket).

• W czołówce rynków źródłowych dla wyspy znajdują się Rosja, Chiny, Indie, Wielka Brytania i Australia, co oznacza, że przepływ turystów pozostaje zróżnicowany geograficznie, a nie powiązany z jednym rynkiem.

Kto kupuje nieruchomości na Phuket

Rynek zagranicznych kupujących w Tajlandii w 2025 roku stał się znacznie bardziej zdywersyfikowany. To jest prawdopodobnie główna wiadomość analityczna sezonu.

Według Ośrodka Informacji o Nieruchomościach (REIC) przy Państwowym Banku Mieszkaniowym Tajlandii:

• Cudzoziemcy zawarli 14 899 transakcji kondominiami w całym kraju, o 2,2% więcej niż rok wcześniej.

• Na zagranicznych kupujących przypadło 14,7% wszystkich zmian własności pod względem liczby i 25% pod względem wartości.

• Całkowita wartość transakcji z cudzoziemcami mimo to spadła, pomimo wzrostu liczby transakcji: część kupujących wybiera bardziej kompaktowe i przystępne obiekty.

Skład kupujących w 2025 roku wygląda następująco:

Ceny i rentowność na Phuket w 2025 roku

• Mediana ceny kondominiów na Phuket w 2025 roku wynosiła około 144 tysięcy batów za metr kwadratowy, około 4 000 dolarów po aktualnym kursie.

• Rentowność brutto wynajmu na wyspie wynosi od 6% do 10% rocznie (dane CBRE Thailand i Knight Frank Thailand).

• Rentowność netto po odliczeniu prowizji firmy zarządzającej, utrzymania i podatków zwykle wynosi od 5% do 8% rocznie.

• Udział niesprzedanej podaży w segmencie wysokiej jakości kondominiów na wyspie wynosi poniżej 12%, jeden z najniższych wskaźników w regionie (dane CBRE Thailand).

• Część deweloperów oferuje gwarantowaną rentowność na okres od trzech lat, zwykle od 5% do 7% rocznie. Przy takich ofertach ważne jest uważne przeczytanie warunków: gwarancja najczęściej jest ograniczona czasowo i uwzględniona w cenie obiektu.

Podsumowanie

• Gospodarka Tajlandii nadal rośnie, inflacja po raz pierwszy w ciągu pięciu lat weszła w ujemną strefę, ale bez oznak kryzysu.

• Przepływ turystów w kraju zmniejszył się, dochody Phuket z turystyki jednak wzrosły dzięki wyższym wydatkom na osobę.

• Popyt zagranicznych kupujących stał się bardziej zróżnicowany: Azja jest silna w kondominiach, Europa tradycyjnie dominuje w segmencie willi.

• Różnica między rentowością brutto i netto wynajmu dzisiaj jest otwarcie omawiana i służy jako przydatny punkt orientacyjny przy wyborze obiektu.