Недвижимость на Пхукете в 2025 году: цены, доходность, аналитика

Команда KVARIS живет на Пхукете и каждый день наблюдает, как меняется рынок жилья на острове. 2025 год оказался неоднозначным: где-то показатели выросли, где-то просели..

Экономика Таиланда в 2025 году: рост при слабой инфляции

Экономика страны продолжает расти, хотя и медленнее, чем годом ранее.

• ВВП Таиланда в 2025 году вырос на 2,4% и достиг 558,6 млрд долларов (данные Министерства экономики и социального развития Таиланда). В 2024 году рост составлял 2,9%.

• Основные драйверы роста: восстановление туристического сектора и устойчивый внутренний спрос, поддержанный государственными стимулирующими мерами.

• Инфляция впервые за пять лет ушла в отрицательную зону: по данным Министерства коммерции, 2025 год страна закрыла с дефляцией на уровне 0,14%. Причина в основном в снижении цен на энергоносители на фоне благоприятной ситуации на мировом нефтяном рынке и укрепления бата.

• Базовая инфляция, без учета продуктов и энергии, оставалась положительной, так что полноценной дефляционной спирали в стране нет.

• Банк Таиланда держит инфляцию заметно ниже целевого коридора от 1% до 3% уже несколько месяцев подряд, а возвращение к положительным значениям власти прогнозируют в течение 2026 года.

Для рынка недвижимости такой фон работает как стабилизатор: цены на стройматериалы и обслуживание объектов растут медленно, а покупательная способность бата внутри страны не размывается.

Туризм в 2025 году: страна теряет, Пхукет удерживает позиции

2025 год стал первым за несколько лет годом спада для туристической отрасли Таиланда в целом.

• Иностранных туристов по стране: 32,97 млн, что на 7,2% меньше рекордного 2024 года, когда приезжало 35,5 млн человек.

• Доходы от международного туризма: около 1,53 трлн бат, снижение почти на 5%.

• Средние траты на поездку выросли примерно на 1,7%, значит, турист стал тратить больше, даже если общий турпоток сократился.

• Тренд смещается от массового туризма к более качественному, с акцентом на премиальные услуги.

Пхукет на общем фоне выглядит устойчивее

• С января по ноябрь 2025 года остров принял 12,74 млн туристов, доход от туризма составил 491,6 млрд бат.

• Почти 74% гостей острова были иностранцами.

• По итогам года совокупный доход от туризма на Пхукете оценивается в диапазоне от 546 до 550 млрд бат, примерно на 10% больше показателя 2024 года, около 498 млрд бат.

• Более 90% указанной суммы приносят иностранные туристы, доля которых в доходе Пхукета одна из самых высоких по стране.

• Заполняемость отелей держится выше 90%, а в пиковые дни остров принимает от 60 до 80 тысяч туристов ежедневно (данные Туристической ассоциации Пхукета).

• В топ рынков-источников для острова входят Россия, Китай, Индия, Великобритания и Австралия, то есть турпоток остается разнообразным по географии, а не завязанным на один рынок.

Кто покупает недвижимость на Пхукете

Рынок иностранных покупателей в Таиланде в 2025 году стал заметно более диверсифицированным. Это, пожалуй, главная аналитическая новость сезона.

По данным Информационного центра недвижимости (REIC) при Государственном жилищном банке Таиланда:

• Иностранцы оформили 14 899 сделок с кондоминиумами по всей стране, на 2,2% больше, чем годом ранее.

• На иностранных покупателей пришлось 14,7% всех переходов права собственности по количеству и 25% по стоимости.

• Общая стоимость сделок с иностранцами тем не менее снизилась, несмотря на рост числа транзакций: часть покупателей выбирает более компактные и доступные объекты.

Состав покупателей в 2025 году выглядит так:

Цены и доходность на Пхукете в 2025 году

• Медианная цена кондоминиумов на Пхукете в 2025 году составляла около 144 тысяч бат за квадратный метр, примерно 4 000 долларов по текущему курсу.

• Валовая доходность аренды на острове находится в диапазоне от 6% до 10% годовых (данные CBRE Thailand и Knight Frank Thailand).

• Чистая доходность после вычета комиссии управляющей компании, обслуживания и налогов обычно составляет от 5% до 8% годовых.

• Доля невостребованного предложения в сегменте качественных кондоминиумов на острове составляет менее 12%, один из самых низких показателей в регионе (данные CBRE Thailand).

• Часть застройщиков предлагает гарантированную доходность на срок от трех лет, обычно от 5% до 7% годовых. При таких предложениях важно внимательно читать условия: гарантия чаще всего ограничена по сроку и заложена в цену объекта.

Резюме

• Экономика Таиланда продолжает расти, инфляция впервые за пять лет ушла в минус, но без признаков кризиса.

• Турпоток по стране сократился, доходы Пхукета от туризма тем не менее выросли за счет более высоких трат на человека.

• Спрос иностранных покупателей стал более разнообразным: Азия сильна в кондоминиумах, Европа традиционно доминирует в сегменте вилл.

• Разрыв между валовой и чистой доходностью аренды сегодня проговаривается открыто, и служит полезным ориентиром при выборе объекта.