La avenida Ratchadaphisek se proyectó en 1971 para las bodas de plata del reinado del rey Bhumibol y se inauguró en 1976 como la ronda interior de Bangkok, de 45 km. En 1987 abrió junto a ella el Centro Cultural de Tailandia, construido con una donación de Japón. El 3 de julio de 2004 empezó a funcionar bajo la avenida la primera línea de metro de la ciudad, y en enero de 2016 la Bolsa de Tailandia se trasladó a su nueva sede, en el número 93 de Ratchadaphisek.
Según la estación, el metro cuadrado en Ratchada cuesta entre 117.000 y 151.000 ฿ (unos 3.110 a 4.020 €). Solo alrededor de Huai Khwang se ofrecen 645 apartamentos en alquiler: el barrio vive del alquiler de larga duración todo el año.
✓ Cinco estaciones de la línea azul: Thailand Cultural Centre, Huai Khwang, Sutthisan, Ratchadaphisek y Lat Phrao
✓ Lat Phrao enlaza desde 2023 con la línea amarilla, y en la vecina Phahon Yothin se hace transbordo a la línea verde del BTS
✓ Línea naranja: sus dos tramos se unirán en Thailand Cultural Centre, y las pruebas hasta Min Buri se esperan para finales de 2027
✓ La embajada de China, en el número 57 de Ratchadaphisek, y el santuario de Ganesha en el cruce de Huai Khwang
✓ KIS International School, University of the Thai Chamber of Commerce y St. John's University
✓ Aeropuerto de Don Mueang a unos 19 km por carretera; a Suvarnabhumi, en el Airport Rail Link desde la estación Phetchaburi
Tres zonas de Ratchada
Thailand Cultural Centre: el sur de negocios
✓ La Bolsa, el Centro Cultural de Tailandia, The Esplanade y The Street Ratchada
✓ El tramo más caro: mediana de 151.000 ฿ por m² (unos 4.020 €), y un apartamento de un dormitorio cuesta de media 4,49 millones de ฿ (unos 120.000 €)
✓ Se compran apartamentos de uno y dos dormitorios junto al futuro transbordo con la línea naranja
Huai Khwang y Sutthisan: el centro del barrio
✓ Mercado nocturno, restaurantes y supermercados abiertos hasta tarde
✓ La mayor oferta de alquiler de Ratchada; mediana de 130.000 ฿ por m² (unos 3.460 €) en Huai Khwang y de 117.000 ฿ (unos 3.110 €) en Sutthisan
✓ Se compran estudios y apartamentos de un dormitorio para alquilar con contrato anual
Ratchadaphisek y Lat Phrao: el norte residencial
✓ Calles residenciales (soi) hacia Vibhavadi Rangsit, la sede de Thai Airways, Central Plaza Ladprao y Union Mall en el cruce de Lat Phrao
✓ Mediana de 122.000 ฿ por m² (unos 3.250 €) en Ratchadaphisek y de 105.000 ฿ (unos 2.800 €) en Lat Phrao
✓ Se compran apartamentos de un dormitorio ya terminados, la entrada más asequible al barrio
Cuánto cuesta un apartamento en Ratchada
El catálogo del barrio reúne apartamentos en condominios: un edificio terminado que vende directamente la promotora y reventa. Damos los precios en baht tailandeses (฿), con el importe en euros como referencia.
Obra nueva de la promotora
En The BASE Ratchada 19, de Sansiri, a 750 m de la estación Ratchadaphisek, los apartamentos de un dormitorio de 23 a 35 m² parten de 2,81 millones de ฿ (unos 74.900 €). El edificio se terminó en 2026 y una lanzadera lleva a los vecinos hasta la estación. Los apartamentos se entregan amueblados, y Sansiri ha reservado un edificio entero para quienes tienen perro o gato.
Reventa
La mediana va de 4,08 millones de ฿ (unos 109.000 €) junto a Ratchadaphisek a 4,53 millones (unos 121.000 €) junto a Thailand Cultural Centre. Un estudio cuesta de media entre 2,59 y 3,52 millones de ฿ (unos 68.900 a 93.700 €), un apartamento de un dormitorio entre 4,09 y 4,49 millones (unos 109.000 a 120.000 €) y uno de dos dormitorios entre 5,11 y 7,94 millones (unos 136.000 a 211.000 €). Las ofertas más baratas empiezan en 1,4 millones de ฿ (unos 37.300 €).
El sur de Ratchada está un 20 % por encima de la mediana del metro cuadrado en Bangkok; el centro y el norte, entre un 3 y un 7 % por debajo. En Khlong Tan, en Sukhumvit, el metro cuadrado ronda los 200.000 ฿ (unos 5.320 €), y la línea azul va de Ratchada a la estación Sukhumvit sin transbordos. Quien trabaja en el centro paga bastante menos por vivir en Ratchada.
Rentabilidad del alquiler en Ratchada
El alquiler mediano en las estaciones del barrio va de 17.000 ฿ al mes en Sutthisan a 24.900 ฿ en Thailand Cultural Centre (unos 453 a 663 €), es decir, de 467 a 610 ฿ por m². Un estudio se alquila de media por 12.100 a 16.200 ฿ (unos 322 a 431 €), un apartamento de un dormitorio por 16.500 a 21.100 ฿ (unos 439 a 562 €) y uno de dos por 28.800 a 35.900 ฿ (unos 767 a 956 €). Los inquilinos firman por un año o más: alquilar por menos de 30 días exige licencia hotelera, y muchos edificios lo prohíben en sus normas.
Si se compara en cada estación el alquiler mediano con la mediana del precio por metro cuadrado, la rentabilidad bruta ronda el 5 % anual. La demanda la sostienen la Bolsa, las oficinas de Rama 9, Thai Airways y las universidades: el inquilino vive aquí por trabajo o estudios, no por temporada. La rentabilidad neta depende del camino hasta la estación, la antigüedad del edificio, el mobiliario, los gastos de comunidad y el fondo de reserva. No prometemos rentabilidades garantizadas. Calculamos las cifras del apartamento elegido antes de la reserva y solo con las líneas de metro que ya funcionan. El valor de una propiedad puede subir y también bajar.
¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Ratchada?
Sí. Un comprador extranjero inscribe el apartamento en un condominio como freehold, es decir, en plena propiedad, sin límite de tiempo y con derecho a venderlo y a dejarlo en herencia, siempre que entre en la cuota extranjera del 49 % de la superficie del edificio. El dinero llega del extranjero en divisa, y el banco tailandés emite el formulario FET (Foreign Exchange Transaction, Thor Tor 3), sin el cual el Departamento de Tierras (Land Department) no inscribe la compra.
Si la cuota del edificio ya está cubierta, queda el leasehold: un arrendamiento de hasta 30 años inscrito en el Departamento de Tierras. En la reventa de Ratchada ocurre sobre todo en edificios de finales de los noventa y de los años 2000, así que comprobamos la situación del apartamento antes de la señal.
Qué comprobar antes de comprar
✓ Que quede cuota extranjera en el edificio y la situación del apartamento concreto
✓ En un edificio nuevo, la inscripción del condominio: hasta entonces no se puede transmitir la propiedad
✓ La antigüedad del edificio, el saldo del fondo de reserva y las deudas del vendedor con la comunidad
✓ El ruido: ventanas a la avenida Ratchadaphisek o a los locales nocturnos de Huai Khwang
✓ El camino real hasta el metro: algunos edificios están al fondo de un soi, lejos de la estación
Cómo se compra
Se reserva con una señal. Después vienen la revisión legal del edificio y de la cuota, el contrato de compraventa (SPA) y la transferencia internacional SWIFT a la cuenta de la promotora o, en reventa, a la del vendedor. Para el freehold, el banco tailandés emite el formulario FET. La compra termina con la inscripción en el Departamento de Tierras y la entrega de llaves.
Por qué KVARIS
Trabajamos directamente con Sansiri y le enseñamos en Ratchada los apartamentos terminados de la promotora, ofertas que no salen a portales y reventas. Seleccionamos apartamentos según su objetivo y presupuesto, revisamos el edificio y la cuota y le acompañamos hasta la inscripción. Antes de que viaje le enviamos cifras, fotos y vídeos, y le atendemos en español.
Cuéntenos su presupuesto y para qué quiere el apartamento, y le enviaremos una selección en Ratchada con el cálculo del alquiler.
