Il viale Ratchadaphisek fu progettato nel 1971 per il giubileo d'argento del regno di re Bhumibol e aperto nel 1976 come anello interno di Bangkok, lungo 45 km. Nel 1987 vi sorse accanto il Centro culturale della Thailandia, costruito con un contributo del Giappone. Il 3 luglio 2004 sotto il viale entrò in servizio la prima linea di metropolitana della città, e nel gennaio 2016 la Borsa della Thailandia si trasferì nella nuova sede al numero 93 di Ratchadaphisek.
A seconda della stazione, il metro quadro a Ratchada costa da 117.000 a 151.000 ฿ (circa 3.110-4.020 €). Solo intorno a Huai Khwang sono in affitto 645 appartamenti: il quartiere vive di locazioni a lungo termine tutto l'anno.
✓ Cinque stazioni della linea blu: Thailand Cultural Centre, Huai Khwang, Sutthisan, Ratchadaphisek e Lat Phrao
✓ Lat Phrao è dal 2023 interscambio con la linea gialla, mentre alla vicina Phahon Yothin si cambia per la linea verde della BTS
✓ Linea arancione: i suoi due tratti si uniranno a Thailand Cultural Centre, con corse di prova fino a Min Buri attese a fine 2027
✓ L'ambasciata cinese al numero 57 di Ratchadaphisek e il santuario di Ganesha all'incrocio di Huai Khwang
✓ KIS International School, University of the Thai Chamber of Commerce e St. John's University
✓ Aeroporto di Don Mueang a circa 19 km su strada; per Suvarnabhumi, l'Airport Rail Link dalla stazione Phetchaburi
Le tre zone di Ratchada
Thailand Cultural Centre: il sud degli affari
✓ La Borsa, il Centro culturale della Thailandia, The Esplanade e The Street Ratchada
✓ Il tratto più caro: mediana di 151.000 ฿ al m² (circa 4.020 €), e un appartamento con una camera costa in media 4,49 milioni di ฿ (circa 120.000 €)
✓ Si comprano appartamenti con una e due camere vicino al futuro interscambio con la linea arancione
Huai Khwang e Sutthisan: il centro del quartiere
✓ Mercato notturno, ristoranti e supermercati aperti fino a tardi
✓ La maggiore offerta di affitti di Ratchada; mediana di 130.000 ฿ al m² (circa 3.460 €) a Huai Khwang e di 117.000 ฿ (circa 3.110 €) a Sutthisan
✓ Si comprano monolocali e appartamenti con una camera da affittare con contratti annuali
Ratchadaphisek e Lat Phrao: il nord residenziale
✓ Strade residenziali (soi) verso Vibhavadi Rangsit, la sede di Thai Airways, Central Plaza Ladprao e Union Mall all'incrocio di Lat Phrao
✓ Mediana di 122.000 ฿ al m² (circa 3.250 €) a Ratchadaphisek e di 105.000 ฿ (circa 2.800 €) a Lat Phrao
✓ Si comprano appartamenti con una camera già completati, l'ingresso più accessibile al quartiere
Prezzi degli appartamenti a Ratchada
Il catalogo del quartiere comprende appartamenti in condominio: un complesso completato venduto direttamente dal costruttore e rivendite. I prezzi sono in baht thailandesi (฿), con l'importo in euro a titolo indicativo.
Nuova costruzione dal costruttore
A The BASE Ratchada 19 di Sansiri, a 750 m dalla stazione Ratchadaphisek, gli appartamenti con una camera da 23 a 35 m² partono da 2,81 milioni di ฿ (circa 74.900 €). Il complesso è stato completato nel 2026 e una navetta porta i residenti alla stazione. Gli appartamenti vengono consegnati arredati, e Sansiri ha riservato un intero edificio a chi ha cani e gatti.
Rivendite
La mediana va da 4,08 milioni di ฿ (circa 109.000 €) vicino a Ratchadaphisek a 4,53 milioni (circa 121.000 €) vicino a Thailand Cultural Centre. Un monolocale costa in media da 2,59 a 3,52 milioni di ฿ (circa 68.900-93.700 €), un appartamento con una camera da 4,09 a 4,49 milioni (circa 109.000-120.000 €) e uno con due camere da 5,11 a 7,94 milioni (circa 136.000-211.000 €). Le offerte più economiche partono da 1,4 milioni di ฿ (circa 37.300 €).
Il sud di Ratchada è il 20% sopra la mediana del metro quadro a Bangkok, il centro e il nord dal 3 al 7% sotto. A Khlong Tan, su Sukhumvit, il metro quadro si aggira sui 200.000 ฿ (circa 5.320 €), e la linea blu va da Ratchada alla stazione Sukhumvit senza cambi. Chi lavora in centro, a Ratchada spende sensibilmente meno per la casa.
Rendimento da affitto a Ratchada
L'affitto mediano alle stazioni del quartiere va da 17.000 ฿ al mese a Sutthisan a 24.900 ฿ a Thailand Cultural Centre (circa 453-663 €), cioè da 467 a 610 ฿ al m². Un monolocale si affitta in media a 12.100-16.200 ฿ (circa 322-431 €), un appartamento con una camera a 16.500-21.100 ฿ (circa 439-562 €) e uno con due camere a 28.800-35.900 ฿ (circa 767-956 €). I contratti durano un anno o più: affittare per meno di 30 giorni richiede una licenza alberghiera, e molti condomini lo vietano nel regolamento.
Mettendo a confronto, stazione per stazione, l'affitto mediano con il prezzo mediano al metro quadro, il rendimento lordo si attesta intorno al 5% annuo. La domanda viene dalla Borsa, dagli uffici di Rama 9, da Thai Airways e dalle università: gli inquilini vivono qui per lavoro o per studio, non per la stagione. Il rendimento netto dipende dal tragitto fino alla stazione, dall'età dell'edificio, dall'arredamento, dalle spese condominiali e dal fondo di riserva. Non promettiamo rendimenti garantiti. Facciamo i conti sull'appartamento scelto prima della prenotazione, contando solo le linee di metro già in servizio. Il valore di un immobile può scendere oltre che salire.
Uno straniero può comprare un appartamento a Ratchada?
Sì. Un acquirente straniero intesta l'appartamento in condominio in freehold, cioè in piena proprietà senza limiti di tempo, con il diritto di venderlo e lasciarlo in eredità, purché rientri nella quota straniera del 49% della superficie dell'edificio. Il denaro arriva dall'estero in valuta, e la banca thailandese rilascia il modulo FET (Foreign Exchange Transaction, Thor Tor 3), senza il quale il Land Department non registra l'acquisto.
Se la quota dell'edificio è già esaurita, resta il leasehold: una locazione fino a 30 anni registrata presso il Land Department. Nelle rivendite di Ratchada succede soprattutto negli edifici di fine anni Novanta e degli anni Duemila, per questo verifichiamo lo stato dell'appartamento prima della caparra.
Cosa verificare prima dell'acquisto
✓ La quota straniera disponibile nell'edificio e lo stato dell'appartamento scelto
✓ Per un edificio nuovo, la registrazione del condominio: prima la proprietà non si può trasferire
✓ L'età dell'edificio, il saldo del fondo di riserva e gli eventuali arretrati del venditore sulle spese condominiali
✓ Il rumore: finestre sul viale Ratchadaphisek o sui locali notturni di Huai Khwang
✓ Il tragitto reale fino alla metro: alcuni edifici sono in fondo a un soi, lontani dalla stazione
Come si svolge l'acquisto
Si prenota con una caparra. Seguono la due diligence legale su edificio e quota, il contratto di compravendita (SPA) e il bonifico internazionale SWIFT sul conto del costruttore o, nelle rivendite, su quello del venditore. Per il freehold la banca thailandese rilascia il modulo FET. La registrazione al Land Department e la consegna delle chiavi chiudono l'acquisto.
Perché KVARIS
Lavoriamo direttamente con Sansiri e a Ratchada le mostriamo gli appartamenti completati del costruttore, offerte fuori mercato e rivendite. Selezioniamo gli immobili in base al suo obiettivo e al budget, verifichiamo edificio e quota e la accompagniamo fino alla registrazione. Il nostro team lavora in otto lingue, italiano compreso.
Ci indichi budget e obiettivo, e le invieremo una selezione a Ratchada con il calcolo dell'affitto.
