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Ratchada, die Kurzform von Ratchadaphisek, ist nach der Ringstraße benannt, an der das Viertel liegt. Es erstreckt sich nördlich der Rama 9 von der MRT-Station Thailand Cultural Centre bis zur Kreuzung Lat Phrao. Im Süden grenzt Ratchada an Asok-Rama 9, im Westen an Ratchathewi und Ari, im Norden reicht es bis Chatuchak.
Unter der gesamten Straße verläuft die MRT Blue Line, mit der Sie ohne Umsteigen nach Sukhumvit und Silom fahren. Tagsüber arbeiten hier Büros und die thailändische Börse, abends öffnen Einkaufszentren, Restaurants und der Nachtmarkt von Huai Khwang. Gekauft wird zum Selbstwohnen an der U-Bahn und zur Langzeitvermietung, vor allem an Büroangestellte und junge Berufstätige.
Die Ratchadaphisek Road wurde 1971 zum silbernen Thronjubiläum von König Bhumibol geplant und 1976 als 45 km lange innere Ringstraße Bangkoks eröffnet. 1987 kam an ihr das Thailand Cultural Centre hinzu, finanziert mit Mitteln aus Japan. Am 3. Juli 2004 nahm unter der Straße die erste U-Bahn-Linie der Stadt den Betrieb auf, im Januar 2016 bezog die thailändische Börse ihren neuen Hauptsitz in der Ratchadaphisek 93.
Je nach Station kostet der Quadratmeter in Ratchada 117.000 bis 151.000 ฿ (ca. 3.110 bis 4.020 €). Allein rund um Huai Khwang werden 645 Wohnungen zur Miete angeboten: Das Viertel lebt ganzjährig von der Langzeitvermietung.
✓ Fünf Stationen der MRT Blue Line: Thailand Cultural Centre, Huai Khwang, Sutthisan, Ratchadaphisek und Lat Phrao
✓ Lat Phrao ist seit 2023 Umsteigestation zur Yellow Line, an der benachbarten Phahon Yothin steigen Sie in die BTS Green Line um
✓ Orange Line: Am Thailand Cultural Centre treffen sich ihre beiden Abschnitte, Testfahrten bis Min Buri sind für Ende 2027 angekündigt
✓ Chinesische Botschaft in der Ratchadaphisek 57 und Ganesha-Schrein an der Kreuzung Huai Khwang
✓ KIS International School, University of the Thai Chamber of Commerce, St. John's University
✓ Flughafen Don Mueang rund 19 km über die Straße, nach Suvarnabhumi mit dem Airport Rail Link ab der Station Phetchaburi
Grundstücke nicht, eine Eigentumswohnung im Condominium dagegen schon. Liegt die Wohnung im Ausländerkontingent von 49 % der Wohnfläche des Gebäudes, wird sie als Freehold auf Ihren Namen eingetragen: zeitlich unbegrenzt, verkäuflich und vererbbar. Das Geld kommt dafür in Fremdwährung aus dem Ausland, und die thailändische Bank stellt das Formular FET (Foreign Exchange Transaction, Thor Tor 3) aus. Ohne dieses Formular trägt das Land Department den Kauf nicht ein.
Ist das Kontingent im Haus ausgeschöpft, bleibt Leasehold: ein Pachtrecht für bis zu 30 Jahre, eingetragen beim Land Department. Auf dem Bestandsmarkt in Ratchada betrifft das vor allem Häuser aus den späten 1990er- und den 2000er-Jahren. Den Status der Wohnung prüfen wir deshalb vor der Anzahlung.
1. Reservierung mit Anzahlung
2. Rechtliche Prüfung von Gebäude und Kontingent
3. Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA)
4. SWIFT-Überweisung in Fremdwährung auf das Konto des Bauträgers, bei Bestandswohnungen auf das Konto des Verkäufers; für Freehold stellt die thailändische Bank das FET aus
5. Eintragung beim Land Department und Schlüsselübergabe
Im Katalog des Viertels finden Sie Wohnungen in Condominiums: einen fertiggestellten Neubau direkt vom Bauträger und Bestandswohnungen. Preise nennen wir in thailändischen Baht (฿), die Euro-Beträge dienen der Orientierung.
Im The BASE Ratchada 19 von Sansiri, 750 m von der MRT-Station Ratchadaphisek entfernt, beginnen Wohnungen mit einem Schlafzimmer und 23 bis 35 m² bei 2,81 Mio. ฿ (ca. 74.900 €). Das Gebäude wurde 2026 fertiggestellt, ein Shuttle bringt die Bewohner zur Station. Die Wohnungen werden möbliert übergeben, ein ganzes Gebäude hat Sansiri für Halter von Katzen und Hunden reserviert.
Der Medianpreis einer Wohnung liegt zwischen 4,08 Mio. ฿ (ca. 109.000 €) an der Station Ratchadaphisek und 4,53 Mio. ฿ (ca. 121.000 €) am Thailand Cultural Centre. Ein Studio kostet im Schnitt 2,59 bis 3,52 Mio. ฿ (ca. 68.900 bis 93.700 €), eine Wohnung mit einem Schlafzimmer 4,09 bis 4,49 Mio. ฿ (ca. 109.000 bis 120.000 €), mit zwei Schlafzimmern 5,11 bis 7,94 Mio. ฿ (ca. 136.000 bis 211.000 €). Die günstigsten Angebote beginnen bei 1,4 Mio. ฿ (ca. 37.300 €).
Der Süden von Ratchada liegt 20 % über dem Quadratmeter-Median Bangkoks, Mitte und Norden liegen 3 bis 7 % darunter. In Khlong Tan an der Sukhumvit kostet der Quadratmeter rund 200.000 ฿ (ca. 5.320 €), und die Blue Line fährt von Ratchada ohne Umsteigen zur Station Sukhumvit. Wer im Zentrum arbeitet, wohnt in Ratchada spürbar günstiger.
✓ Börse, Thailand Cultural Centre, The Esplanade und The Street Ratchada
✓ Teuerster Abschnitt: Median 151.000 ฿ je m² (ca. 4.020 €), eine Wohnung mit einem Schlafzimmer kostet im Schnitt 4,49 Mio. ฿ (ca. 120.000 €)
✓ Gefragt sind Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern nahe der künftigen Umsteigestation zur Orange Line
✓ Nachtmarkt, Restaurants und Supermärkte haben bis spät in die Nacht geöffnet
✓ Größtes Mietangebot des Viertels; Median 130.000 ฿ je m² (ca. 3.460 €) an Huai Khwang und 117.000 ฿ (ca. 3.110 €) an Sutthisan
✓ Gefragt sind Studios und Wohnungen mit einem Schlafzimmer zur Jahresvermietung
✓ Wohnstraßen (Sois) Richtung Vibhavadi Rangsit, Hauptsitz von Thai Airways, Central Plaza Ladprao und Union Mall an der Kreuzung Lat Phrao
✓ Median 122.000 ฿ je m² (ca. 3.250 €) an Ratchadaphisek und 105.000 ฿ (ca. 2.800 €) an Lat Phrao
✓ Gefragt sind fertige Wohnungen mit einem Schlafzimmer, der günstigste Einstieg ins Viertel
Die Medianmiete an den Stationen des Viertels reicht von 17.000 ฿ im Monat an Sutthisan bis 24.900 ฿ am Thailand Cultural Centre (ca. 453 bis 663 €), das sind 467 bis 610 ฿ je m². Ein Studio bringt im Schnitt 12.100 bis 16.200 ฿ (ca. 322 bis 431 €), eine Wohnung mit einem Schlafzimmer 16.500 bis 21.100 ฿ (ca. 439 bis 562 €), mit zwei Schlafzimmern 28.800 bis 35.900 ฿ (ca. 767 bis 956 €). Gemietet wird für ein Jahr und länger: Vermietungen unter 30 Tagen erfordern eine Hotellizenz, viele Häuser verbieten sie in der Hausordnung.
Setzt man an jeder Station die Medianmiete ins Verhältnis zum Medianpreis je Quadratmeter, ergibt sich eine Bruttorendite von rund 5 % im Jahr. Die Nachfrage tragen die Börse, die Büros an der Rama 9, Thai Airways und die Universitäten: Die Mieter wohnen hier wegen Arbeit oder Studium, nicht wegen der Saison. Die Nettorendite hängt vom Fußweg zur Station, vom Baujahr, von der Möblierung, vom Hausgeld und von der Instandhaltungsrücklage ab. Eine garantierte Rendite versprechen wir nicht. Die Zahlen für die gewählte Wohnung rechnen wir vor der Reservierung, und zwar nur mit Bahnlinien, die bereits fahren. Immobilienwerte können steigen und fallen.
✓ Freies Ausländerkontingent im Haus und Status der konkreten Wohnung
✓ Bei einem Neubau die Registrierung des Condominiums: Vorher lässt sich das Eigentum nicht übertragen
✓ Baujahr, Stand der Instandhaltungsrücklage und Hausgeldrückstände des Verkäufers
✓ Lärm: Fenster zur Ratchadaphisek Road oder zu den Nachtlokalen rund um Huai Khwang
✓ Den tatsächlichen Fußweg zur MRT: Manche Häuser liegen tief in einer Soi, weit von der Station entfernt
Wir arbeiten direkt mit Sansiri und zeigen Ihnen in Ratchada fertige Wohnungen des Bauträgers, nicht öffentlich gelistete Angebote und Weiterverkäufe. Wir wählen Wohnungen passend zu Ziel und Budget aus, prüfen Gebäude und Kontingent und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Alle Zahlen zu einer Wohnung erhalten Sie vor der Reservierung schriftlich, unser Team arbeitet in acht Sprachen.
Nennen Sie uns Budget und Ziel, und wir senden Ihnen eine Auswahl in Ratchada mit Mietberechnung.
Für Grund und Boden ja, für Wohnungen nicht. Eine Wohnung im Condominium wird im Ausländerkontingent als Freehold direkt auf Ihren Namen eingetragen, ohne Firma und ohne Treuhänder. In The BASE Ratchada 19 verkauft Sansiri die freien Wohnungen aus diesem Kontingent, bei Bestandswohnungen prüfen wir den Status vor der Anzahlung.
Zinsfreie Ratenzahlung über die gesamte Bauzeit bieten Projekte, die noch im Bau sind. The BASE Ratchada 19 ist fertig: Nach der Reservierungsgebühr von 100.000 ฿ (ca. 2.660 €) zahlen Sie 30 % bei Vertragsunterzeichnung und 70 % bei der Eintragung. Bei Bestandswohnungen erhält der Verkäufer den vollen Betrag am Tag der Umschreibung.
Per SWIFT in Euro oder einer anderen Fremdwährung auf das Konto des Bauträgers, bei Bestandswohnungen auf das Konto des Verkäufers. Für Freehold stellt die empfangende thailändische Bank das FET aus, ohne das das Land Department die Wohnung nicht auf Ihren Namen einträgt. Bei einem fertigen Gebäude gehen 70 % des Preises in einer Überweisung zur Eintragung. Klären Sie Weg und Limits deshalb vor der Reservierung mit Ihrer Bank.
Bei der Eintragung fällt eine Übertragungsgebühr von 2 % des amtlich geschätzten Werts an; wie sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, regelt der Vertrag. In The BASE Ratchada 19 kommen einmalig 500 ฿ je m² für die Instandhaltungsrücklage hinzu und ein Hausgeld von 53 ฿ je m² im Monat im ersten Jahr, ab dem dritten Jahr 59 ฿, jeweils ein Jahr im Voraus. Bei einer Wohnung mit 25 m² sind das rund 12.600 ฿ (ca. 340 €) einmalig und rund 16.100 ฿ (ca. 430 €) Hausgeld für das erste Jahr.
Vom The BASE Ratchada 19 sind es rund 6 km zum Praram 9 Hospital an der Rama 9 Road und rund 9 km zum Bangkok Hospital. Die großen Staats- und Universitätskliniken am Victory Monument, darunter Ramathibodi und Rajavithi, erreichen Sie mit der MRT bis Phahon Yothin und weiter mit der BTS Green Line.
Ein Freehold-Kauf ab 3 Mio. ฿ (ca. 79.900 €) ermöglicht einen Aufenthalt von 90 Tagen, den Sie jährlich verlängern, solange Ihnen die Wohnung gehört. In Ratchada liegt diese Schwelle genau im Einstiegssegment: Wohnungen mit 23 bis 27 m² im Neubau kosten 2,8 bis 3,2 Mio. ฿. Soll die Wohnung für das Visum reichen, wählen wir eine oberhalb der Schwelle, etwa ab 30 m².
Ja, eine Freehold-Wohnung können Sie jederzeit verkaufen, an Ausländer ebenso wie an Thailänder. Gefragt sind vor allem fertige Wohnungen nahe der MRT: Allein an der Station Huai Khwang stehen 404 Wohnungen zum Verkauf und 645 zur Miete. Einen Wiederverkaufspreis kann niemand garantieren, Preise können auch fallen.
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