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Ratchathewi (auch Rajthevee) liegt im Zentrum Bangkoks, nördlich von Siam: Von der Kreuzung Ratchathewi bis zum Siam Paragon ist es weniger als ein Kilometer, bis zur Station BTS Siam eine Station.
Durch das Viertel führen die Hochbahn BTS und der Flughafenzug Airport Rail Link. An der Station Phaya Thai kreuzen sie sich, und von hier fahren Sie mit der Bahn zum Flughafen Suvarnabhumi, ohne im Stau zu stehen. Im Viertel liegen drei Krankenhäuser, der medizinische Campus der Mahidol-Universität, der Pratunam-Markt und das Siegesdenkmal, südlich davon die Chulalongkorn-Universität. Gekauft wird hier zum Selbstbewohnen im Zentrum und zur Langzeitvermietung: Mieter sind Ärzte, Hochschullehrer und Büroangestellte. Im Katalog finden Sie Neubauten und fertiggestellte Gebäude nahe den Stationen von BTS und Airport Rail Link.
1911 wurde dort, wo sich heute Phaya Thai Road und Phetchaburi Road kreuzen, eine Brücke über einen Kanal eröffnet. Bezahlt hatte sie Sukhumala Marasri, eine königliche Gemahlin König Chulalongkorns; die Brücke erhielt den Namen Phra Ratchathewi. Nach ihr wurde die Kreuzung benannt und 1989 auch ein eigener Bezirk der Stadt. In den 1970er-Jahren entstand über der Kreuzung eine der ersten Hochstraßen Bangkoks. Im Januar 2025 wurde sie abgerissen, denn darunter entsteht ein Bahnhof der U-Bahn-Linie MRT Orange Line mit Umstieg zur BTS.
Auf 7,1 km² leben rund 72.000 Menschen, im Bezirk gibt es 85 Wohnanlagen (Condominiums). Aktuell werden 1.484 Wohnungen zum Kauf und 3.226 zur Miete angeboten. Auf ein Kaufangebot kommen also mehr als zwei Mietangebote, vermietet wird hier das ganze Jahr über.
✓ Drei Stationen der BTS Sukhumvit Line: Ratchathewi, Phaya Thai und Victory Monument
✓ Phaya Thai: der einzige Umstieg von der BTS in den Airport Rail Link nach Suvarnabhumi
✓ MRT Orange Line: Die Stationen Ratchathewi (Umstieg zur BTS) und Ratchaprarop (Umstieg zum Airport Rail Link) sind im Bau, der westliche Abschnitt soll um 2030 eröffnen
✓ Siam Paragon 900 m und CentralWorld 1,1 km von der Kreuzung Ratchathewi
✓ Krankenhäuser Ramathibodi, Rajavithi und Phyathai 1
✓ Santiphap-Park und das Museum Suan Pakkad Palace mit acht traditionellen thailändischen Holzhäusern
✓ Nachbarn: Phaya Thai und Ari im Norden, Asok und Rama 9 im Osten, Siam (Pathum Wan) im Süden
✓ Flughäfen Suvarnabhumi rund 37 km und Don Mueang rund 26 km auf der Straße
Ja. Ausländer erwerben eine Wohnung in einem Condominium als Freehold, also als volles Eigentum auf den eigenen Namen, vererbbar, sofern die Wohnung zum Ausländerkontingent von 49 % der Wohnfläche des Gebäudes gehört. Der Kaufpreis muss aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen. Die thailändische Bank stellt dafür eine Bescheinigung FET (Foreign Exchange Transaction, Thor Tor 3) aus, ohne die das Land Department, das thailändische Grundbuchamt, den Kauf nicht einträgt.
Eine Bestandswohnung im thailändischen Kontingent kann nur dann an einen Ausländer gehen, wenn im Gebäude noch Platz im Ausländerkontingent ist. Sonst bleibt Leasehold, ein langfristiges, beim Land Department eingetragenes Pachtrecht.
Reservierung mit Anzahlung, rechtliche Prüfung von Gebäude und Kontingent, Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA), Überweisung per SWIFT in Fremdwährung auf das Konto des Bauträgers oder, beim Kauf von privat, des Verkäufers, FET-Bescheinigung für Freehold, Eintragung beim Land Department und Schlüsselübergabe. Den Ablauf für eine konkrete Wohnung erhalten Sie von uns schriftlich.
Im Katalog des Viertels finden Sie ausschließlich Wohnungen in Condominiums: Neubauten direkt vom Bauträger und Bestandswohnungen. Preise nennen wir in thailändischen Baht (฿), die Euro-Beträge dienen der Orientierung.
Im SHUSH Ratchathewi von Sansiri, 250 m von der BTS-Station Ratchathewi, beginnen zweigeschossige Wohnungen mit einem Schlafzimmer bei 10,01 Mio. ฿ (ca. 265.000 €). Das Gebäude ist fertiggestellt, Raten während der Bauzeit gibt es deshalb nicht: Nach der Reservierung zahlen Sie 30 % bei Unterzeichnung des Kaufvertrags und 70 % bei der Eintragung der Wohnung. Dafür besichtigen Sie die Wohnung vor dem Kauf und können sie sofort vermieten.
Der Median liegt in Ratchathewi bei 7,99 Mio. ฿ (ca. 212.000 €) je Wohnung und 180.000 ฿ (ca. 4.770 €) je Quadratmeter. Ein Studio kostet im Schnitt 4,77 Mio. ฿ (ca. 126.000 €), eine Wohnung mit einem Schlafzimmer 8,37 Mio. ฿ (ca. 222.000 €), mit zwei Schlafzimmern 13,3 Mio. ฿ (ca. 352.000 €). Die günstigsten Angebote im Viertel beginnen bei 2,8 Mio. ฿ (ca. 74.000 €).
Zum Vergleich: Der Median-Quadratmeterpreis in ganz Bangkok liegt bei 126.000 ฿ (ca. 3.340 €), Ratchathewi liegt 43 % darüber. Dafür erhalten Sie eine Adresse neben Siam, dort, wo die BTS auf den Flughafenzug trifft.
✓ Der Süden rund um die BTS-Station Ratchathewi, bis zum MBK etwa ein Kilometer
✓ Neue Hochhäuser, darunter SHUSH Ratchathewi von Sansiri; mit 281.000 ฿ je m² (ca. 7.440 €) der höchste Median im Viertel
✓ Gekauft werden Neubauwohnungen zum Selbstbewohnen nahe Siam oder zur Vermietung an Klinik- und Universitätspersonal
✓ Victory Monument, die Rangnam Road mit King Power Rangnam und dem Santiphap-Park, Station Phaya Thai
✓ Fertige Gebäude aller Baujahre, von den 1990ern bis heute; Median 181.000 ฿ je m² (ca. 4.790 €), der günstigste Einstieg im Viertel
✓ Gekauft werden Wohnungen mit einem Schlafzimmer zur Langzeitvermietung
✓ Pratunam-Markt, Platinum Fashion Mall, der 304 m hohe Baiyoke Tower II und die Airport-Rail-Link-Station Ratchaprarop
✓ Dichte Geschäftsbebauung und Hotels; Median 272.000 ฿ je m² (ca. 7.200 €)
✓ Gekauft werden Wohnungen nahe den Stationen des Airport Rail Link und der künftigen Orange Line zur Jahresvermietung
Der östliche Teil des Bezirks, Makkasan an der MRT Phetchaburi und der Airport-Rail-Link-Station Makkasan, orientiert sich Richtung Asok. Wohnungen dort zeigen wir auf der Seite Asok–Rama 9.
Die Medianmiete im Viertel beträgt 25.000 ฿ im Monat (ca. 660 €), das sind 639 ฿ je m² (ca. 17 €). Ein Studio vermietet sich im Schnitt für 18.700 ฿ (ca. 495 €), eine Wohnung mit einem Schlafzimmer für 25.600 ฿ (ca. 680 €), mit zwei Schlafzimmern für 40.000 ฿ (ca. 1.060 €). Wohnungen nahe der Station Phaya Thai eignen sich für Mieter, die viel fliegen: Von dort fährt der Zug direkt zum Flughafen.
Setzt man die Medianmiete ins Verhältnis zum Median-Quadratmeterpreis, ergibt sich eine Bruttorendite von etwa 4 % pro Jahr. In den neuen Türmen nahe Siam ist der Quadratmeter teurer und die Rendite niedriger, dort kaufen viele zum Selbstbewohnen. Die Nettorendite hängt vom tatsächlichen Fußweg zur Station ab, vom Alter des Gebäudes, von der Möblierung, vom Hausgeld und von der Instandhaltungsrücklage. Eine garantierte Rendite versprechen wir nicht; vor der Reservierung rechnen wir die konkrete Wohnung durch. Immobilienwerte können steigen und fallen.
✓ Freies Ausländerkontingent im Gebäude und den Status der konkreten Wohnung
✓ Beim Neubau die Registrierung als Condominium: Vorher lässt sich das Eigentum nicht übertragen
✓ Alter des Gebäudes und Stand der Instandhaltungsrücklage: Einige Häuser im Viertel stammen aus den 1990er-Jahren
✓ Keine Hausgeldrückstände des Verkäufers
✓ Lärm: Fenster zur Phaya Thai Road, zur Stadtautobahn oder zur Baustelle der Orange Line an der Kreuzung Ratchathewi
✓ Bei Gebäuden im Bau: Eintragung des Bauträgers beim Department of Business Development (DBD) und die Baugenehmigung
Wir arbeiten direkt mit Sansiri zusammen. Der Bauträger hat in Ratchathewi mehrere Gebäude, darunter The Line Ratchathewi, XT Phayathai und das neue SHUSH Ratchathewi. Wir stellen Wohnungen passend zu Ziel und Budget zusammen, prüfen Gebäude und Kontingent, begleiten Sie bis zur Eintragung und übergeben die Wohnung an eine Hausverwaltung. Unser Team arbeitet in acht Sprachen.
Nennen Sie uns Budget und Zweck, und wir senden Ihnen eine Auswahl in Ratchathewi mit Mietkalkulation.
Für Grundstücke ja, für Wohnungen in Condominiums nicht. Eine Wohnung im Ausländerkontingent wird als Freehold auf Ihren Namen eingetragen, ohne Firma und ohne Treuhänder, zeitlich unbegrenzt und vererbbar. Ob die konkrete Wohnung im Kontingent liegt, prüfen wir vor der Anzahlung.
Zinsfreie Raten über die gesamte Bauzeit bieten Projekte, die noch gebaut werden. Im fertiggestellten SHUSH Ratchathewi zahlen Sie in zwei Schritten: 30 % bei Vertragsunterzeichnung, 70 % bei der Eintragung. Bei Bestandswohnungen erhält der Verkäufer den vollen Betrag am Tag der Umschreibung.
Per SWIFT-Überweisung in Euro oder einer anderen Fremdwährung auf das Konto des Bauträgers oder des Verkäufers. Die empfangende thailändische Bank stellt für Freehold die FET-Bescheinigung aus, ohne die das Land Department die Wohnung nicht auf Ihren Namen einträgt.
Bei der Eintragung fällt eine Übertragungsgebühr von 2 % des registrierten Werts an, die meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird; die Eintragung eines Leasehold kostet 1,1 %. Im SHUSH Ratchathewi beträgt das Hausgeld 72 ฿ je m² im Monat im ersten Jahr und 78 ฿ im zweiten, beide Jahre übernimmt Sansiri. Hinzu kommt bei der Übergabe einmalig die Instandhaltungsrücklage von 800 ฿ je m².
Ja. Eine Freehold-Wohnung im Ausländerkontingent verkaufen Sie an einen ausländischen Käufer weiter, ohne dass sich ihr Status ändert. In Ratchathewi werden derzeit 1.484 Wohnungen angeboten, und wie schnell sich eine Wohnung verkauft, hängt vor allem vom Fußweg zur Station und vom Alter des Gebäudes ab.
Im Bezirk liegen drei große Krankenhäuser: das Universitätsklinikum Ramathibodi, das staatliche Rajavithi und das private Phyathai 1. Vom SHUSH Ratchathewi sind es Luftlinie rund 800 m bis Phyathai 1 und rund 2,4 km bis zum Bumrungrad International.
Vermietungen unter 30 Tagen erfordern eine Hotellizenz, und viele Gebäude verbieten sie in der Hausordnung. Ratchathewi eignet sich für die Jahresvermietung: Mieter sind vor allem Klinikpersonal, Hochschullehrer und Büroangestellte rund um Phaya Thai.
Ein Freehold-Kauf ab 3 Mio. ฿ (ca. 79.000 €) ermöglicht einen Aufenthalt von 90 Tagen, den Sie jährlich verlängern, solange Ihnen die Wohnung gehört. In Ratchathewi liegt fast das gesamte Angebot über dieser Schwelle: Der Median ist fast dreimal so hoch.
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