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Ratchathewi (scritto anche Rajthevee) si trova nel centro di Bangkok, a nord di Siam: dall'incrocio di Ratchathewi al Siam Paragon c'è meno di un chilometro, e la stazione BTS Siam è a una fermata.
Il quartiere è attraversato dalla metropolitana sopraelevata BTS e dal treno per l'aeroporto, l'Airport Rail Link. Le due linee si incrociano alla stazione di Phaya Thai, da cui si raggiunge in treno l'aeroporto di Suvarnabhumi senza traffico. Nel quartiere ci sono tre ospedali, il campus medico dell'Università Mahidol, il mercato di Pratunam e il Monumento alla Vittoria; a sud si trova l'Università Chulalongkorn. Qui si compra per vivere in centro o per affittare a lungo termine: gli inquilini sono medici, docenti universitari e impiegati. Nel catalogo trova nuove costruzioni ed edifici completati vicino alle stazioni del BTS e dell'Airport Rail Link.
Nel 1911, dove oggi Phaya Thai Road incrocia Phetchaburi Road, fu inaugurato un ponte su un canale. Lo finanziò Sukhumala Marasri, consorte reale del re Chulalongkorn, e venne battezzato Phra Ratchathewi. Dal ponte prese nome l'incrocio e, nel 1989, un distretto autonomo della città. Negli anni Settanta sopra l'incrocio sorse uno dei primi cavalcavia di Bangkok. A gennaio 2025 è stato smantellato per far posto a una stazione sotterranea della linea arancione della metropolitana MRT, con interscambio con il BTS.
Su 7,1 km² vivono circa 72.000 persone e si contano 85 condomini. In questo momento sono in vendita 1.484 appartamenti e in affitto 3.226. Gli appartamenti in affitto sono più del doppio di quelli in vendita, e la domanda di locazione regge tutto l'anno.
✓ Tre stazioni della linea BTS Sukhumvit: Ratchathewi, Phaya Thai e Victory Monument
✓ Phaya Thai: l'unico interscambio tra il BTS e l'Airport Rail Link per Suvarnabhumi
✓ Linea arancione MRT: in costruzione le stazioni Ratchathewi (interscambio con il BTS) e Ratchaprarop (interscambio con l'Airport Rail Link), apertura della tratta ovest prevista intorno al 2030
✓ Siam Paragon a 900 m e CentralWorld a 1,1 km dall'incrocio di Ratchathewi
✓ Ospedali Ramathibodi, Rajavithi e Phyathai 1
✓ Parco Santiphap e il palazzo-museo Suan Pakkad, con otto case tradizionali thailandesi in legno
✓ Confini: Phaya Thai e Ari a nord, Asok e Rama 9 a est, Siam (Pathum Wan) a sud
✓ Aeroporti di Suvarnabhumi a circa 37 km e Don Mueang a circa 26 km su strada
Nel catalogo del quartiere ci sono solo appartamenti in condominio: nuove costruzioni direttamente dal costruttore e rivendite. I prezzi sono in baht thailandesi (฿), l'importo in euro è indicativo.
Al SHUSH Ratchathewi di Sansiri, a 250 m dal BTS Ratchathewi, gli appartamenti con una camera su due livelli partono da 10,01 milioni di ฿ (circa 265.000 €). L'edificio è completato, quindi non c'è pagamento rateale durante il cantiere: dopo la prenotazione si versa il 30% alla firma del contratto di compravendita e il 70% alla registrazione dell'appartamento a suo nome. In cambio può vedere l'appartamento reale prima di comprare e affittarlo subito.
La mediana a Ratchathewi è di 7,99 milioni di ฿ (circa 212.000 €) ad appartamento e di 180.000 ฿ (circa 4.770 €) al metro quadro. Un monolocale costa in media 4,77 milioni di ฿ (circa 126.000 €), un appartamento con una camera 8,37 milioni (circa 222.000 €), con due camere 13,3 milioni (circa 352.000 €). Le offerte più accessibili del quartiere partono da 2,8 milioni di ฿ (circa 74.000 €).
Come termine di paragone, la mediana al metro quadro in tutta Bangkok è di 126.000 ฿ (circa 3.340 €): Ratchathewi costa il 43% in più. Quella differenza è il prezzo di un indirizzo accanto a Siam, dove il BTS incontra il treno per l'aeroporto.
✓ La parte sud, attorno al BTS Ratchathewi, a circa un chilometro dal MBK
✓ Torri nuove, tra cui SHUSH Ratchathewi di Sansiri; la mediana più alta del quartiere, 281.000 ฿ al m² (circa 7.440 €)
✓ Si comprano appartamenti nuovi per vivere vicino a Siam o affittare al personale di ospedali e università
✓ Victory Monument, via Rangnam con King Power Rangnam e il parco Santiphap, la stazione Phaya Thai
✓ Edifici completati di ogni epoca, dagli anni Novanta a oggi; mediana di 181.000 ฿ al m² (circa 4.790 €), l'ingresso più accessibile del quartiere
✓ Si comprano appartamenti con una camera per l'affitto a lungo termine
✓ Mercato di Pratunam, Platinum Fashion Mall, la torre Baiyoke Tower II di 304 m e la stazione Ratchaprarop dell'Airport Rail Link
✓ Fitto tessuto commerciale e alberghi; mediana di 272.000 ฿ al m² (circa 7.200 €)
✓ Si comprano appartamenti vicino alle stazioni dell'Airport Rail Link e della futura linea arancione per affitti annuali
La parte est del distretto, Makkasan, attorno all'MRT Phetchaburi e alla stazione Makkasan dell'Airport Rail Link, guarda verso Asok. Quegli appartamenti li presentiamo nella pagina Asok–Rama 9.
L'affitto mediano nel quartiere è di 25.000 ฿ al mese (circa 660 €), pari a 639 ฿ al m² (circa 17 €). Un monolocale si affitta in media a 18.700 ฿ (circa 495 €), un appartamento con una camera a 25.600 ฿ (circa 680 €), con due camere a 40.000 ฿ (circa 1.060 €). Gli appartamenti vicino alla stazione di Phaya Thai sono comodi per chi viaggia spesso in aereo, perché da lì parte il treno diretto per l'aeroporto.
Rapportando l'affitto mediano al prezzo mediano al metro quadro, il rendimento lordo si aggira intorno al 4% annuo. Nelle torri nuove vicino a Siam il metro quadro costa di più e il rendimento è più basso; lì si compra più spesso per abitarci. Il rendimento netto dipende dalla distanza reale a piedi dalla stazione, dall'età dell'edificio, dall'arredamento, dalle spese condominiali e dal fondo di riserva. Non promettiamo rendimenti garantiti: prima della prenotazione calcoliamo l'appartamento specifico. Il valore di un immobile può scendere oltre che salire.
Sì. Un acquirente straniero compra un appartamento in condominio in freehold, cioè in piena proprietà a proprio nome e trasmissibile agli eredi, entro la quota del 49% della superficie dell'edificio riservata agli stranieri. Il denaro deve arrivare dall'estero in valuta. La banca thailandese rilascia allora il certificato FET (Foreign Exchange Transaction, Thor Tor 3), senza il quale il Land Department, l'ufficio fondiario thailandese, non registra l'acquisto.
In rivendita, un appartamento nella quota thailandese può passare a uno straniero solo se nell'edificio resta spazio nella quota straniera. Altrimenti resta il leasehold: una locazione di lunga durata registrata presso il Land Department.
✓ La quota straniera disponibile nell'edificio e lo stato dell'appartamento specifico
✓ Nelle nuove costruzioni, la registrazione del condominio: prima non si può trasferire la proprietà
✓ L'età dell'edificio e il saldo del fondo di riserva: alcuni edifici del quartiere risalgono agli anni Novanta
✓ Che il venditore non abbia arretrati di spese condominiali
✓ Il rumore: finestre su Phaya Thai Road, sulla superstrada o sul cantiere della linea arancione all'incrocio di Ratchathewi
✓ Per gli edifici in costruzione: la registrazione del costruttore presso il Department of Business Development (DBD) e il permesso di costruire
Prenotazione con caparra, due diligence legale su edificio e quota, contratto di compravendita (SPA), bonifico SWIFT in valuta sul conto del costruttore o del venditore, certificato FET per il freehold, registrazione presso il Land Department e consegna delle chiavi.
Lavoriamo direttamente con Sansiri, che a Ratchathewi ha diversi edifici, tra cui The Line Ratchathewi, XT Phayathai e il nuovo SHUSH Ratchathewi. Selezioniamo appartamenti in base al suo obiettivo e al budget, verifichiamo edificio e quota, la accompagniamo fino alla registrazione e affidiamo l'appartamento a una società di gestione. Il nostro team lavora in otto lingue.
Ci indichi budget e obiettivo, e le invieremo una selezione a Ratchathewi con il calcolo dell'affitto.
Con un bonifico internazionale SWIFT in euro o in altra valuta sul conto del costruttore o del venditore. Per il freehold la banca thailandese rilascia il certificato FET, senza il quale il Land Department non intesta l'appartamento a suo nome.
I progetti ancora in costruzione offrono rate senza interessi per tutta la durata del cantiere. Al SHUSH Ratchathewi, già completato, si paga in due tranche: 30% alla firma e 70% alla registrazione. Nelle rivendite il venditore incassa l'intero importo il giorno del trasferimento.
Sì, per un appartamento in condominio: è intestato a lei, senza limiti di tempo, e passa agli eredi. L'unica condizione è che rientri nella quota straniera dell'edificio, cosa che verifichiamo prima della caparra.
Alla registrazione si paga una tassa di trasferimento del 2% del valore registrato, di solito divisa tra acquirente e venditore; la registrazione di un leasehold costa l'1,1%. Al SHUSH Ratchathewi le spese condominiali sono di 72 ฿ al m² al mese il primo anno e di 78 ฿ il secondo, entrambi a carico di Sansiri. Alla consegna si versa inoltre, una tantum, il fondo di riserva di 800 ฿ al m².
Gli affitti sotto i 30 giorni richiedono una licenza alberghiera, e molti edifici li vietano nel regolamento. Ratchathewi si presta all'affitto annuale: personale ospedaliero, docenti universitari, impiegati degli uffici attorno a Phaya Thai.
Un acquisto in freehold da 3 milioni di ฿ (circa 79.000 €) consente un soggiorno di 90 giorni, rinnovabile di anno in anno finché l'appartamento resta suo. A Ratchathewi quasi tutta l'offerta supera la soglia: la mediana è quasi il triplo.
Ari è quattro fermate di BTS più a nord, con più caffè nelle stradine e meno traffico di passaggio. Asok, a est, vive degli uffici di Sukhumvit. Ratchathewi è il più vicino a Siam, e il treno per l'aeroporto ferma proprio accanto alla sua stazione BTS.
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